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土地一级开发法律服务

一 .土地一级开发计划编制
土地一级开发项目必须符合政府的产业政策,社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划等,其中年度土地利用计划、年度土地供应计划及土地储备开发计划应预先报批。

二.土地一级开发前期筹划
(一) 申请土地一级开发:原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后,向市国土局提出土地一级开发申请。
(二) 建设用地预审:市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三) 一级开发方案编制:通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案,开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四) 开发方案联审会审议:编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五) 土地一级开发招标:通过联审会的项目,制定土地一级开发主体招标方案;市或区土地整理储备中心进行项目土地一级开发招投标工作.
(六) 确定土地开发主体:中标单位与市或区土地整理储备中心签订项目土地一级开发委托协议书,分以下两种情形:1、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
(七) 办理规划意见书:土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,取得规划意见书(选址)和钉桩测绘告知单;到测绘院办理测绘钉桩成果;向市国土部门办理用地手续,到国土资源区分局办理用地预审手续,向市发展和改革委员会申请立项核准;取得用地预审告知单;向办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续。

三.土地一级开发组织实施
(八) 办理土地征用手续:如涉及到农用地还需先办理农转用手续,并交纳相关税费如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准。
(九) 办理拆迁手续:到区建委(有的区县到危改办)办理拆迁、评估公司招投标工作与办理项目拆迁公示,在这时会安排已有意向的拆迁、评估公司协助办理,同时还需提供拆迁资金证明;根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理拆迁许可证;签订征地补偿协议。
(十) 实施拆迁,组织实施征地。在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
(十一) 领取建设用地批准书。
(十二) 市政基础设施建设。办理(市政工程)建设工程规划许可证,办理施工招投标和监理招标,确定施工和监理单位,签订合同,办理市政施工许可证。开工建设。
(十三) 组织验收土地。竣工验收交付,核算一级开发成本。建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收,验收审核的内容:1、审核土地一级开发成本;2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求;3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费;4、纳入市土地储备库。

四.土地一级开发完成纳入储备
(十四) 办理土地入市交易程序。土地储备整理中心组织招拍挂。
(十五) 竞买成功,交纳土地出让价款,办理国有土地使用权出让。 

 


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