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凡是牵涉到土地和房子的政策，每一个字都很金贵！
几天前，广州市住建局发布招标公告，即将对全市未来15年（2019-2035）的城市更新做总体规划。目前广州全市在做旧改的有190多个旧村，在改一个村就诞生一批富豪的背景下，毫不夸张地说，这项政策将决定这些村将诞生多少富豪。
尽管目前仅仅是宣布下一轮规划开始编制，具体内容还是未知数，但是招标公告里，寥寥数语已经透露了两大信息：
也许可以说，即将出台的下一轮城市更新总规，只是暖场的报幕，而一场关于富豪的正剧才刚刚开始。
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哪类旧村最可能产生土豪？
番禺新出炉规划告诉你答案
对于村民来说，旧改无非两大核心问题，一是回迁房面积多少，二是村集体发展用地做什么，开发强度多少。
前者基本上都是根据宅基地面积进行计算，变化空间不大；而后者则需要考虑地块所在的区域功能和定位，由政府审批确定，背后的源头则是城市更新总规的控制。
因此，下一轮城市更新总规将如何对全市的旧改进行分区，将是一大看点。尽管最终政策如何划定还不得而知，但在去年率先公布的《番禺区城乡更新总体规划（2015-2035）》（以下简称番禺规划），已经透露了背后的大致思路：
首先是什么样的旧村要整体连片改造，什么样的只进行微改造。
对此，番禺方案明确了分类的标准是：是否对调整城市空间布局、建设重点产业项目或重大基础设施有影响。如果有，就要整体改造，否则只能微改造。
其次，在改造过程中，什么样的地块高强度开发，什么样的必须低强度开发。
番禺方案也给出了判断依据：凡是位于城市重要功能区、各级服务中心、规划轨道交通站点800米范围内的区域，在规划承载容量允许的前提下，鼓励高强度开发；反之，在历史风貌保护区和生态保护区区域，则只能低强度开发；而介于两者之间的范围则进行适度开发。
最后，什么改造项目可以加快推，什么样的可以慢慢推。
番禺方案也明确了标准：必须综合考虑“区位、建设目标、改造意愿、地价级别、产出效率、污染程度、产权状况、建设年代、剩余租约、租金水平等进行多因子叠加分析，综合评价改造时序”等各方面因素，凡是位于重大基础设施或重大平台建设区域内，或是采用政府收储改造模式的更新项目可优先申请改造。
一言以蔽之，番禺方案透露的政策思路就是——
未来凡是靠近重大功能区的旧改，最有可能拿到好政策
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老城市如何焕发新活力？
190多个村启动旧改相关工作
