《城市更新法律实务与政策研究》 第二章 城市更新操作流程（下）

天河区

暂无

海珠区

《海珠区住房和建设局关于印发<广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引>的通知》

合作企业及合作意向企业所具备的资质和要求如下：

1.实缴注册资本不低于5亿元（以验资报告为准）。

2.具有二级资质及以上房地产开发资质，具备与改造地块相匹配的开发能力。从事房地产开发经营3年以上；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

3.近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；在北京、上海、广州、深圳等国家一线城市完成或正在推进至少1个城市更新全面改造项目。

4.资金实力：改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元。企业净资产不低于50亿元。

5.具备与改造地块相匹配的产业布局和产业导入能力，符合《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）第八条的规定。

6.企业诚信信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好，通过国家企业信用信息公示系统、信用中国（广东、广州）、人民银行征信中心等系统查询以及近5年在金融监管、市场监管、税务、建设和规划国土、城管、教育、文广旅体、卫生健康等部门没有严重违法违规和不讲诚信的记录，不存在工程“烂尾”或其他严重违法违规情况。通过查询广州公共资源交易中心记录，无被依法暂停或取消投标资格的情形。

7.企业在海珠区开发的房地产等项目中，如存在未移交公建配套设施及不配合征地拆迁情况的，视为该企业诚信信誉存在问题，不符合前述第6点相关规定。

8.企业是为承接该旧村改造项目在海珠区设立的公司，其控股股东（持股比例必须≧51%）具备前述第2-7点规定的资质和条件，并承诺对该旧村改造项目承担共同责任的，视为企业符合相应资质和条件要求。

9.企业联合体成员数量原则上不得超过3个，且须由具备上述资格条件的主体企业在联合体中占有不低于51%份额，其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求。

10.对于具备突出产业布局或者产业导入能力（非房地产业），但没有相应房地产资质、开发能力和经验的企业，可以与具备前述第5点房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与旧村改造竞投。

11.企业应在签订合作意向协议或合作协议之日起30个自然日内，按以下标准缴纳合作意向协议履约金或合作企业竞选保证金：

（1）用地面积小于30公顷的项目，应缴纳不少于2亿元（现金）履约金或保证金；

（2）用地面积大于（等于）30公顷的项目，应缴纳不少于3亿元（现金）履约金或保证金。

12.引入的合作企业应在签订的合作协议中约定，自签订合作协议之日起一个月内，在海珠区设立具有独立法人资格的项目公司，办理工商注册、税务登记等手续；未经村集体经济组织集体表决同意的，项目公司不得变更股东、转让股权。否则，合作企业承担违约责任。

村集体经济组织在表决前应通过村集体党委研究并报请区住建局指导，再做集体表决。情况复杂的，区住建局报区城市更新工作领导小组研究。

通过合作企业引入的企业（或民办非企业单位），应于约定的时间内在海珠区设立（或从区外迁入）项目公司（或其他运作实体、民办非企业单位，不含区内迁移企业，不含房地产企业）。

13.引入的合作企业需承担项目周边区内公益项目建设，并按照《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号）第十二条、第十三条等的要求配建学校和医院及其配套设施，以提升旧村改造整体效益。

14.根据旧村庄更新改造项目实际情况需设置的其他条件。

15.若市将来新出台引入合作企业的相关文件中必须具备的条件，应增加该部分内容。若本指引与市将来新出台政策有冲突的，按不低于市新出台政策的标准执行。

越秀区

《广州市越秀区旧村庄更新改造项目引入合作企业工作指引（试行）》（征求意见稿）

1.近3年内无不良诚信记录；

2.企业注册资本不少于1亿元。

村集体经济组织可选择联合体作为合作企业及合作意向企业，组建联合体的企业均应符合上述条件。

荔湾区

《广州市荔湾区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引》（荔住建〔2020〕535号）

1.近3年无不良诚信记录。

2.注册资本（实缴资本）不低于5亿元人民币的法人企 业（以验资报告为准）。

3.有开展“三旧”改造经验的企业（旧村已经同村集体 经济组织签订改造合作协议并开展前期工作的或旧厂旧城 项目已经取得建设工程施工许可证的）。

4.申请企业应按以下标准提交竞选保证金：

（1） 用地面积小于30公顷的项目应提交保证金不少于 1亿元（现金）；

（2） 用地面积大于（等于）30公顷的项目应提交保证 金不少于3亿元（现金）。

5.引入的合作企业须投资并实施荔湾区不少于一所公 办学校的环境整治提升工作

（具体学校由荔湾区政府指定）， 该投资不纳入改造地块项目的改造成本。

6.申请企业应具备与改造地块项目相匹配的开发能力。 优先从中国房地产业协会最近发布的《中国房地产开发企业 500强》中遴选合作企业。

7.根据项目实际情况需设置的其他条件。

8.若市新出台引入合作企业的相关文件中必须具备的 条件，应增加该部分内容。

若本指引与市出台政策不一致的， 按不低于市出台政策的标准执行。

番禺区

《广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》（番府规〔2020〕4号）

1.具有独立法人资格，申请企业或其直接或间接持股比例达50%以上（含本数）的关联企业具备房地产开发企业二级或以上资质（以住房和城乡建设部门颁布的资质证书为准）。

2.实缴注册资本金不低于5亿元人民币（以验资报告为准），银行信用记录良好。

3.企业总资产不低于200亿元人民币，净资产不低于50亿元人民币。企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%。

4.具备房地产开发经验，房屋建筑面积累计规划验收或竣工验收300万平方米以上；申请企业直接或间接持股比例达50%以上（含本数）的关联企业的房屋建筑面积可以累计计入该申请企业数据范围。

5.企业信誉好，社会责任感强。

6.对每个旧村庄更新改造项目应缴纳不低于3亿元人民币的保证金，企业联合体视作一个企业。各村可根据改造村庄规模增加相应保证金额。

7.合作企业如果是企业联合体，联合体中的成员不得超过2个，而且每个联合体成员均需同时具备本指导意见第（六）条所规定的资格条件。

8.根据项目实际情况需调整或设定其他条件的，需报区政府或区城市更新工作领导小组审核。

南沙区

《南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指 引(试行)》

无直接条件规定

白云区

《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》

无直接条件规定

黄埔区

《广州开发区城市更新局关于印发广州市黄埔区 广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）的通知》（穗开更新规字〔2020〕2号）

农村集体选择的合作企业应当具备以下条件：

1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质（以住房和城乡建设部门核发的资质证书为准）；

2.实缴注册资本金不低于1亿元人民币（以验资报告为准），且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%；

3.企业信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好（以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准），且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况；

4.企业联合体成员数量原则上不得超过3个，且须由具备上述资格条件的企业在联合体中占有不低于51%份额，其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求；

5.根据项目实际情况需设置的其他条件。

6.农村集体应当委托广州公共资源交易中心或区农村集体经济组织资产财务管理服务中心（以下统称“代理机构”）按规定代收竞选保证金；申请合作企业应当在报名期限内（以银行到账时间为准）按规定的额度交纳竞选保证金（不少于1亿元）。

花都区

《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》（花府办规〔2018〕8号）

1.资质要求：具备独立法人资格和房地产开发企业一级以上资质（以国家住房和城乡建设部颁布的资质证书为准）；

2.实缴注册资本金：改造面积小于30公顷的项目，参与企业实缴注册资本金不低于2亿元人民币（含2亿元）；改造面积大于（等于）30公顷的项目，参与企业实缴注册资本金不低于3亿元人民币（含3亿元），以验资报告为准，银行信用记录良好；

3.总资产：改造面积小于30公顷的项目，参与企业总资产不低于100亿元人民币；改造面积大于（等于）30公顷的项目，参与企业总资产不低于150亿元人民币，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。企业自有资金比例不得低于项目总投资的30％；

4.开发经验：参与企业须符合近5年开发房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上；

5.企业信誉要求：企业信誉好，社会责任感强，且最近5年在广州市国土规划、工商、税务、住房和城乡建设等部门没有违法违规记录，也不存在工程“烂尾”或其它违法等情况；

6.用地面积小于30公顷的项目应提供不少于2亿元履约金（现金）；用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供不少于3亿元履约金；

7.合作企业如果是企业联合体，联合体中的成员不得超过2个，而且每个联合体成员均需具备本意见第六条所规定的资质条件；

8.根据项目实际情况需设置的其它条件。

在符合前述要求的前提下，如符合下列条件之一的，优先考虑引入作为合作企业：

1.在2016年1月1日后通过政府组织公开出让方式竞得我区商业（面积50亩以上）或者住宅用地；

2.在2018年9月1日后报名参与政府组织的我区商业（面积50亩以上）或者住宅用地公开出让活动，并进行报价竞拍。

上述企业每竞得或参与竞拍一块用地，对应区内一个旧村庄全面改造项目。

鼓励并支持以上企业积极参与我区老旧工业园区的改造。

增城区

《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》

1.企业注册资本不低于1亿元,银行信用记录良好。

2.企业信誉好,社会责任感强,且最近3年在工商、税务、建设和国土等部门没有违法违规记录；不存在工程“烂尾”或其它违法等情况。

3.企业应缴纳不低于3000万元（现金）参选保证金。

4.企业应缴纳履约金，用地面积（标图建库面积）＜30公顷的不少于1亿元（现金），≥30公顷的不少于2亿元（现金）。

5.根据实际情况需设置的其它条件。

鼓励支持以下企业参与增城区旧村改造：

（一）2014年1月1日至2018年12月31日期间，在我区通过公开出让方式竞得商业（面积3公顷以上）或者住宅用地。

（二）2019年1月1日以后，报名参与我区政府组织的商业（面积3公顷以上）或者住宅用地公开出让活动，并进行有效报价竞拍。

（三）招标公告发布之日前5年内在我区纳税累计1亿元以上。

从化区

《广州市从化区关于进一步规范旧村庄全面改造类项目管理的实施意见（征求意见稿）》

1.近3年内无不良诚信记录；

2.企业注册资本不少于1亿元。

广州市

《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）;

《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》穗建规字〔2021〕1号

1. 合作企业应具备与改造地块相匹配的开发能力。合作企业所具房地产开发能力和经验要求如下：

（一）从事房地产开发经营3年以上;

（二）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上;

（三）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

2.合作企业应具备与改造地块相匹配的资金实力：

（一）企业总资产：改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元；

（二）企业净资产不低于50亿元；

（三）企业信誉好，征信记录良好。

3.合作企业应具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力（非房地产业），承诺引入指定系列榜单企业（或机构，下同，见附件2）：

（一）引入企业的产业类型、行业地位、数量要求。

1.第一、二圈层（附件1）：要践行新发展理念，突出高质量发展，实现老城市新活力，重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业，吸引先进制造业的总部或研发平台落户，或者引进具有关键技术和先进工艺，能创新产品和管理模式促进本地传统产业转型升级的企业。引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一：

（1）引入世界500强投资的企业1家；

（2）引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司（含新三板精选层和创新层企业，以及其他新三板高新技术企业）控股公司2家；

（3）引入行业榜单及创新型榜单（见附件2《引入产业企业榜单》第四类）企业控股公司4家；

（4）上述三类榜单企业（母公司）1家整体迁入我市；

（5）引入专业服务机构（见附件2《引入产业企业榜单》第五类）20家，其中引进榜单企业地区总部或同级别分支机构不少于5家，境外专业服务机构分支机构不少于1家。打造业态关联专业服务集聚区或主题楼宇，聚集会计、税务、法律、设计、咨询、知识产权、检验检测、创业投资、人力资源、信用评估等专业服务业；

（6）引入获评为A类的国家级或（广东）省级科技企业孵化器、国家备案众创空间的运营机构负责运营，打造科技企业孵化器或众创空间1家，并承诺5年内获得市级或以上认定；

（7）引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区(基地)；

（8）市商务部门牵头会同发展改革、科技、工业和信息化、文化广电旅游、金融、体育等产业部门认可的产业类型、企业行业地位和数量，包括促进本地传统产业转型升级的产业类型、企业行业地位和数量。

2.第三圈层（附件1）：圈层内重点功能区内引入企业的要求参照第一、二圈层要求执行。

重点功能区以外的区域，重点促进产城融合发展，构建城乡一体发展格局，围绕产业集聚和创新创业，优先打造一批产业集聚区及一批众创空间、科技企业孵化器等创新、产业载体。引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一：

（1）引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司2家以及上下游企业10家；

（2）引入国家级或（广东）省级科技企业孵化器、国家备案众创空间的运营机构负责运营，打造科技企业孵化器或众创空间1家，并承诺5年内获得市级或以上认定；

（3）引入国家级制造业创新中心、国家级企业技术中心的运营机构负责运营，打造创新中心或者技术中心1家，并承诺5年内获得省级或以上认定;

（4）引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构1家或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区(基地)；

（5）区政府认可的产业类型、企业行业地位和数量。

3.跨两个圈层：对于跨圈层界限的村，采用占地相对较多圈层的标准。

（二）引入企业经济效益要求。

合作企业引入企业的达产营业收入、税收等经济指标原则上不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%。各区政府对城中村改造引入企业经济效益已经有明确规定的可按其规定执行。

引入企业数量和经济效益的具体要求，由区政府组织区城市更新部门、产业主管部门、招商部门综合考虑具体城中村改造地块的产业定位、区域位置、可建建筑面积等因素提出初步方案，征询市商务部门意见后指导村集体纳入招商文件。