首页    繁体中文    English    日文    本所邮箱    网络办公
最新动态
    电话
  • +8620-38250681
  • +8620-38250276
  • +8620-38250576
  • 4008851764
  • 地址:广州市天河区黄埔大道159号富星商贸大厦西塔26层邮编:510620
    重磅!《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》正式印发


    12月23日,广州市规划和自然资源局印发《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》。

    广州市规划和自然资源局关于印发广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引的通知

    穗规划资源规字〔2020〕4号

    各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

    《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向我局反映。

                                       广州市规划和自然资源局

     2020年12月22日


    一、起草背景


      (一)落实省政策需要

      2019年出台的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71 号),明确提出支持整体连片改造,支持旧城镇、旧村庄整体改造;支持集体和国有建设用地混合改造;支持土地置换后连片改造。为贯彻落实上述文件的要求,有必要出台我市的相关政策和指引。

      (二)工作实践需要

      自2009年省政府作出加快“三旧”改造工作部署以来,我市积极推动“三旧”改造工作,历经十年的实践探索,在完善城市功能、改善人居环境、统筹城乡发展、提高土地利用效率等方面取得了一定成绩,同时也面临着诸多问题与挑战。尤其是一些重点地区、重要地段、重要节点的旧村全面改造项目,仍存在用地成片连片实施难度大、土地节约集约效率未充分发挥,旧村全面改造难以实现盈亏平衡等问题,制约了旧村全面改造工作。

      今年,我市出台《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》(穗府办函〔2020〕66号),提出了旧村改造的三年实施计划、五年行动方案、十年改造规划的任务,共涉及旧村约400条,制定《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》(下称《指引》),对下一步加快推动旧村改造具有现实意义。





    二、主要内容

      《指引》内容共4部分,主要包括:

      第一部分关于适用条件,明确纳入我市三年实施计划、五年行动方案、十年改造规划以及城市更新储备库,且符合相关条件,可采用整合土地(包括收购和置换两种类型)、异地平衡(包括联动改造和储备用地支持两种类型)方式推进旧村全面改造项目。

      第二部分关于具体类型,分别明确实施整合土地(包括收购和置换两种类型)、异地平衡(包括联动改造和储备用地支持两种类型)的具体要求。

    对收购类型

    主要明确收购的国有土地原则上不超过整合收购前改造范围总用地面积的10%,符合相关政策文件规定的收购费用可计入改造成本,以及收购的土地如何纳入改造范围一并实施;对置换类型,主要明确集体建设用地应按规定转为国有土地后再置换,由区政府按规定评估,并在评估价值存在差异时,组织置换用地双方协商一致;

    对联动改造类型:

    主要明确优先选择与旧村全面改造同一改造主体的其他“三旧”改造项目或建设用地实施联动改造,由区政府组织评估测算,按照等价值原则将不能在旧村范围建设的建筑面积转移到其他“三旧”改造项目或建设用地上;

    对储备用地支持类型:

    主要明确需使用储备用地作为融资地块的旧村全面改造项目,由区政府组织测算评估并按程序纳入旧村改造的实施范围。待批复项目实施方案后,由有出让权的规划和自然资源主管部门将旧村改造项目和储备用地整体委托评估,通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定中标人、竞得人,涉及的土地出让金分配按照现行关于广州市改革优化土地储备市区联动机制方案有关规定执行。

    第三部分关于审批程序,明确整合土地、异地平衡专章的编制主体和审批程序。涉及跨区联动改造和使用市本级储备用地由市城市更新主管部门负责编制专章,其他由区政府组织编制专章。

    第四部分关于适用范围及有效期等一般性规定。





    三、主要亮点

    一是首次在市级层面出台旧村全面改造涉及成片连片整合土地及异地平衡的操作规范。通过整合土地和异地平衡方式推动旧村全面改造,破解部分旧村实施成片连片改造难度大、土地节约集约效率未充分发挥,难以实现盈亏平衡的难题。

    二是明确了储备用地支持旧村全面改造的实施路径。提出了将储备用地作为融资地块与旧村改造项目组合,通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定中标人、竞得人的模式。

    政策

    原文


    广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引

     为支持旧村整体改造,促进土地节约集约利用,根据省政府《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)、省委深改委《关于支持广州深化城市更新工作推进高质量发展的意见》(粤改委发〔2020〕12号)和市委市政府《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》(穗字〔2020〕10号),结合我市实际,制定本指引。

    一、适用条件

    已纳入《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》(穗府办函〔2020〕66号)或城市更新储备库的旧村全面改造项目,且符合以下条件的,可按本指引开展整合土地和异地平衡工作。

    (一)整合土地。

    已纳入旧村全面改造范围,因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡,或涉及重点区域、重要地段、重要节点,或需要成片连片统筹的项目,可通过改造主体整合收购邻近的国有建设用地(闲置土地除外)或将政府储备用地与村集体用地(国有性质、有建设用地合法来源文件)置换,实现节约集约用地。

    整合收购或进行置换的用地,原则上应在本行政村(或转制社区)范围内,且实施时应符合国土空间总体规划(土地利用总体规划和城市总体规划);不符合标图建库条件的,只能用于复建安置和公益设施建设。

    (二)异地平衡。

    对于受白云国际机场、白云山、生态与水源保护、军事用地、历史文化保护等特殊控制区影响,且无法通过整合土地实现盈亏平衡的旧村全面改造项目,可采取联动改造、储备用地支持等方式进行异地平衡。

    异地平衡以区内平衡为主。越秀区旧村全面改造项目可以跨区平衡,其他行政区旧村全面改造项目涉及国家、省重点项目、全市重大项目和两区毗邻片区需要同步改造类的项目确实无法实现盈亏平衡的,也可以跨区平衡。各区跨区平衡项目应当提请市政府同意。

    涉及跨区平衡的,异地承接地块优先承接产业(商业、办公等)开发,且需符合所在区的有关产业政策要求。

    二、具体类型

    (一)整合土地。

    1.收购。

    整合收购的用地(不含边角地、插花地、夹心地)原则上不超过整合收购前改造范围总用地面积的10%。整合收购可按旧村庄、旧城镇有关成本核算办法计算改造成本;也可参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号)关于收回国有旧厂房整宗土地的补偿标准计算改造成本;涉及旧城镇的,也可参照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(穗府规〔2017〕18号)的补偿标准计算改造成本。

    整合收购的用地可由改造主体凭收购协议、项目实施方案及批复等文件,在完成上盖物拆除并注销原有不动产权证后,由改造主体一并实施改造。

    2.置换。

    与政府储备用地置换的原村集体用地,属国有建设用地的可直接置换;属集体建设用地的,应由村集体经济组织按规定办理集体建设用地转为国有建设用地手续后置换。置换前双方均应完成上盖物的拆除、原有不动产权证的注销和土地平整。

    用地置换时,地块价值原则上参照《广州市深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号)收回国有旧厂整宗土地的补偿标准,由区政府依法组织评估。已完成储备的用地,评估价值不低于土地储备成本。涉及市本级土地储备用地的,评估结果应经市土地储备机构同意。置换用地的评估价存在差异时,由区政府组织置换用地双方协商一致。

    置换后的用地作为调入地块一并纳入旧村实施改造,原村集体用地作为调出地块不纳入旧村改造范围。涉及标图建库范围调整的,由标图建库主管部门按规定办理。

    (二)异地平衡。

    1.联动改造。

    符合本指引第一(二)条要求的旧村全面改造项目,优先选择同一改造主体的其他“三旧”改造项目或建设用地实施联动改造,统一编制片区策划方案和控制性详细规划修改方案,将不能在本村权属范围内平衡的开发权益(经依法批准的旧村全面改造项目中的融资和复建安置建筑面积),按“价值相当”的原则转移至其他“三旧”改造项目或建设用地上。

    原则上村民和村集体的安置房在本村权属用地上安置,融资建筑面积可进行开发权益转移。经村集体经济组织依法表决同意将村民和村集体安置房转为国有性质的,也可进行开发权益转移。由区政府依法组织,按提交有审批权机构审议项目实施方案前12个月内的市场评估价,测算转移的开发权益价值并折算为平衡地块需承接的建筑面积。

    2.储备用地支持。

    采取储备用地支持,应优先使用区本级的储备用地;若区本级的储备用地不足的,可按程序申请市本级储备用地。使用区本级储备用地,经区政府按程序审定后,由区土地储备机构提供;使用市本级储备用地,由区政府向市政府提出申请,按程序审定后,由市土地储备机构提供。

    经改造村属地区政府组织摸查、测算、评估后确需使用储备用地作为融资地块平衡改造成本的,应先取得土地储备机构的同意意见。涉及使用区本级储备用地的,应由属地区政府选取辖区内符合规划的储备地块纳入旧村改造实施范围;涉及使用市本级储备用地的,应由市城市更新主管部门选取符合规划的储备用地纳入旧村改造实施范围。

    经有审批权的机构按规定批复项目实施方案后,由有出让权的规划和自然资源主管部门将旧村改造项目和储备用地整体按土地出让评估技术规范组织委托评估,通过招标、拍卖、挂牌等公开出让方式确定中标人、竞得人,并与中标人、竞得人签订土地使用权出让合同。土地出让金按公开出让的实际成交价计收。市、区土地出让收入的分配,使用市本级储备用地的视为市全部投资并由区实施的项目,使用区本级储备用地的视为由区全部投资并实施的项目,按照现行关于广州市改革优化土地储备市区联动机制方案的有关规定执行。

    使用储备用地用作复建安置和公益设施的,可以通过划拨或协议出让方式供应土地,土地综合开发费或土地出让金按我市有关规定执行。

    改造用地办理确权登记前,土地储备机构、村集体经济组织等权利人应分别办理改造用地范围内储备用地、集体土地使用权及上盖物所有权注销手续。

    三、审批程序

    (一)整合土地。

    由区政府负责组织编制整合土地的专章内容(含必要性、可行性论证),按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案,报有审批权的机构同意后实施。

    (二)异地平衡。

    由政府负责组织编制异地平衡的专章内容(含必要性、可行性论证),按程序纳入片区策划方案、控制性详细规划修改方案和项目实施方案,报有审批权的机构同意后实施。其中,位于同一行政区的联动改造或者采用区本级储备用地支持的异地平衡项目,由属地区政府负责组织编制;位于不同行政区的联动改造或采用市本级储备用地支持的异地平衡项目,由市城市更新主管部门负责组织编制。

    四、其他

    (一)黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区等有市级审批权的区参照本指引规定执行。

    (二)本指引自印发之日起施行,有效期5年。

    公开方式:主动公开

    广州市规划和自然资源局   

    2020年12月23日印发


    © Copyright 2007-2020 华瑞兴律师事务所版权所有 ICP备案号:粤ICP备20065715号 您是本站第 位访问者