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    旧改之王佳兆业,是如何练成的?

    房地产的天花板到了吗?

     

    过往为人们所熟知的房地产套路,做的是增量,在没有房子的地方,买地建房卖房一条龙,地越多房越多规模越大,钱也就越多。然而,在房住不炒的基调中,以及国家三道红线重压下,这种简单粗暴的扩张道路,或许已经走入下半程。

     

    但谁规定了房地产只能如此?

     

    增量市场难做,存量市场是另一片广阔天地。

     

    比如房地产行业里的“旧改专家”佳兆业,在旧改领域的深厚专业能力,让其甚至有了“旧改之王”的名号。

     

    12月30日,广东省工商联公布“2020广东省百强民营企业”榜单,佳兆业集团以480亿元营业收入位列榜单第27名。

     

    如果从销售额来看,克而瑞数据显示其全口径销售额已达1435.2亿元。而在房地产行业另外两大权威研究机构中指研究院和亿翰智库发布的行业销售榜单中,佳兆业集团的全口径销售金额也均已突破千亿。这表明佳兆业已经达成年初定下的目标。

     

    这一旧改之王如何练成?


    01

    旧改之王

     

    1999年,佳兆业在深圳成立。

     

    在佳兆业成立前一年的1998年,国务院发了一个重要的23号文,要求停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。

     

    此后,房地产逐步成为国家支柱产业,产业增加值占比逐步增加。从1998年到2018年,房地产业增加值占GDP的比重一直在上升。

     

    伴随着房地产行业的一路红火,诞生了一个又一个鼎鼎大名的房地产公司,以及富翁们。

     

    但佳兆业似乎从一开始就看到了20年后的房地产,会遇到天花板。

     

    成立的第一年,佳兆业改造了深圳的烂尾楼“桂芳园”。这个项目位于深圳市龙岗区布吉镇,是一个超大国际花园社区,占地约50万平方米。

     

    佳兆业将“桂芳园”首期定位为新加坡风情度假社区,引进香港先进的规划设计理念及优质的住宅管理服务,既融合了传统和现代的文化意蕴,又让社区环境与城市得以共生。

     

    “桂芳园”连续推出8期,成为布吉楼王,更是吸引了深圳对面香港人的认可和青睐。

     

    它是佳兆业的旧改起步之作,也是佳兆业地产在地产界立足的根基。伴随着“桂芳园”的成功,佳兆业将旧改领域作为重要的战略性业务。

     

    旧改,指的是旧城改造,“旧”是指城市建成区内“旧城镇”(包含聚汇的人流较密集的旧商业、旧住宅在内)、“旧厂房”和“旧村庄”,“改”一般包括局部改造、整体改造、或大面积重新规划建设等。与之相似的还有棚改,即棚户区改造,顾名思义,“棚户”的“户”是指居民户,所以棚改主要是政府主导的、为改造城镇危旧住房而退出的民生举措。在实际的操作中,二者常有重叠。

     

    如果结合起来说,就叫做“城市更新”。无论国内外,“城市更新”都是城市化进程的必然产物。

     

    而城市更新,就包含了城市的更新发展、空间布局的重新划分、附属建筑逐步完善的过程。对于房企来说,这考验的是综合性的开发建设和运营能力


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    在城市更新的过程里,佳兆业这样的房地产企业不仅仅只是建房卖房的作用,更需要结合城市特色,从整体上、大局上去考虑这个城市的未来。

     

    这无异于让开发企业更加深入到城市的发展之中。而城市给予他们的回报同样丰厚。


    2020年,克而瑞、中指研究院和亿翰智库三大研究机构发布的销售排行榜中,佳兆业的全口径销售额均已突破千亿。

     

    实际上,早在2019年,佳兆业就已是千亿俱乐部的新秀。克而瑞数据显示,2019年佳兆业实现全口径销售额1152.6亿元,全国排名上升8位至29名。

     

    在这一年的千亿销售额中,来自城市更新项目的贡献超过三分之一,是重要盈利贡献点。

     

    若以区域划分,亿翰数据显示,佳兆业在广东省销售额高达749.2亿元,占整体销售额的65%。

     

    这则是佳兆业的另一层智慧。

     

    02

    踩在时代的脉搏上

     

    2005年以前,广州天河北路与体育西路交界处,矗立着的当年广州最炙手可热的写字楼巨无霸项目,“广州中诚广场项目”。

     

    1992年开始动工后,吸引到大量港澳投资客出手,价格一度高达3万多港元每平方米。但1997年,东南亚金融危机爆发,开发商资金断裂,导致中诚广场成为“中国第一烂尾楼”。

     

    这成了广州人心里的一个疙瘩。

     

    2005年,佳兆业接手“中国第一烂尾楼”广州中诚广场项目,经过3年改造,于2008年初改造完毕开始对外租售。如今的广州中石化大厦,当年正是这个项目的一部分。

     

    这是佳兆业首次异地拓展项目。由此,佳兆业也打开了广州市场。

     

    改造中诚广场后的第二年(2009年),佳兆业在香港成功上市,有了资本市场为佳兆业的发展保驾护航。

     

    或许是时势造英雄,就在佳兆业上市的同一年,国土资源部与广东省开展部省合作,推进节约集约用地试点示范省建设,之后,广东省在城市更新领域加快了步伐。

     

    此后,围绕着广深两地,佳兆业在整个珠江三角洲地区进行了广泛的布局。

     

    是巧合也罢,是命运也好,佳兆业的步伐踩点在了时代的脉搏上。

     

    近年来我国城市化进程不断加快,人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入,推动着城镇化率不断提高。


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    而从区域集中度和平均城镇化率来看,珠三角位居全国首位。

     

    从具体的城镇化率绝对值来看,截止2018年末深圳达到了100%、佛山为95.0%、东莞为91.0%、珠海为90.1%、中山为88.4%、广州为86.4%,均超过85%。

     

    换句话说,这些城市面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状,盘活存量土地资源是必然出路。进一步看,也就意味着这些经济发达的珠三角城市,有着巨大的城市更新市场。

     

    据佳兆业2020年中报数据显示,其78%的土储面积位于一线及重点二线城市,面积超过2680万平方米,土储货值5800亿元。

     

    其中大湾区占了70%,遍及深圳、广州、中山、惠州、珠海、东莞、佛山,业务类型包括旧工厂、烂尾楼、旧城镇、和旧村等城市更新的细分领域。

     

    仅深圳就占了30%。这些优质的土储于佳兆业而言,就像是肥沃的良田,用心经营就会收获丰硕成果。

     

    无论是旧改项目,还是其他房地产项目,往往有着随政策、时机而动的传统。就如当年踩中深圳风口的地产企业一样。而如今,区域的机会已经不只是在一个城市。

     

    2019年,《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉,以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎,带动整个区域的经济提升。

     

    同一年6月,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”,旧改接替“棚改”成为国家重要政策支持方向。

     

    深耕大湾区、以旧改实现发展的佳兆业,又一次站在大时代的聚光灯下。

     

    03

    常见常新的佳兆业

     

    房企要想在行业站稳脚跟,在金融机构和融资领域有话语权,必须靠规模说话。

     

    2020年,这位“旧改之王”被认为销量迈入千亿几无悬念。

     

    这背后,是足够的土地储备支撑。

     

    12月14日,惠誉发布报告称佳兆业集团拥有2680万平方米的土地储备,其中21%来自城市更新项目。此外,佳兆业集团还有超过4200万平方米的城市更新项目用地待转化为土地储备。

     

    据企业管理层预计,到2020年将城市更新项目用地转化为超过150万平方米的可售楼面面积,而2019年为超75万平方米。

     

    一年时间就实现翻倍,城市更新项目已经成为获得土地储备的重要方式。


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    例如12月21日,佳兆业联手红八方拿下广州海珠石溪村旧改项目,投资额177亿。今年9月,佳兆业还在深圳民治街道获得了横岭旧村的改造项目,将会打造为以居住功能为主,集高端商务办公、体验式商业街、公共服务及生态休闲于一体的高品质城市综合体,打造区域城市会客厅。

     

    其实,旧改项目的成本较低,佳兆业可以据此达到高利润率。以其主要在售旧改项目为例,平均土地成本为1.41万元/平方米,而深圳近期住宅均价超过50000万元/平方米,这意味着可获得的潜在利润空间巨大。

     

    如今,佳兆业这类在旧改领域深耕多年,拥有丰富经验和土地储备的企业,得到了各方看好。

     

    对于下一年的未来走向,市场同样乐观。12月14日惠誉发布的报告还认为,预计佳兆业集团控股有限公司2021年合同销售额和合同总楼面面积将增长6%。

     

    这就像是佳兆业所经营的旧改一样,在过去沉淀的历史基础上,长出新的未来。

     

    常见,常新。

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