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文章来源：杨林 徐凯
本文作者：广东卓建律师事务所房地产与建设工程委员会
就拆除重建类城市更新项目而言，制定拆迁补偿标准是非常重要的环节。上一篇我们谈到了制定拆迁补偿标准的原则，即应当遵循公平、合理、科学的原则。本篇我们继续探讨以何为据来制定拆迁补偿标准，这和影响拆迁补偿标准制定的因素并非同一命题和视角。既然是制定依据，我们关注的是法律法规及政策层面可以作为实质指导的依据，参考既有规定或业已成型并已经广泛运用的实践做法。
1.行政法规
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
2.广东省地方性政策规定
《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》
3.深圳市地方规章
（1）《深圳市城市更新办法》
（2）《深圳市城市更新办法实施细则》
（3）《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》
（4）《深圳市房屋征收补偿规则》
城市更新本质上是一种以市场为主导的拆除改造更新存量房地产的模式，拆迁补偿亦更多体现为拆迁人与被拆迁人在法律规定框架范围内自由协商、意思自治的过程。无论是行政法规，还是地方性法规政策性规定、地方政府规章；对于城市更新项目拆迁补偿均没有明确的条文规则涉及；更无强制性规范要求。但并不妨碍《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于征收补偿相关内容；广东省、深圳市关于“三旧改造”、城市更新拆迁补偿相关内容成为城市更新项目拆迁补偿标准实质指导依据。特别是《深圳市房屋征收补偿规则》中关于产权调换、货币补偿、搬迁费、过渡期安置补偿费、二次装修、停产停业、装饰装修损失等拆迁补偿内容不啻城市更新拆迁补偿标准制定、拆迁补偿标准相对统一化的重要指引。
政府征收拆迁补偿标准是国家或者地方政府法定的征收拆迁补偿标准。政府征收拆迁补偿标准来源于行政法规、地方性法规政策规定中关于征收补偿相关规定；并在具体房屋征收补偿项目中具化为可执行、可适用的具体标准。政府征收拆迁补偿标准因其权威性和统一性，是城市更新项目拆迁补偿标准重要的参考依据。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》以行政法规的形式确立了政府征收补偿框架性内容和要求：在补偿标准方面要求给予被征收人征收房价本体价值（被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换）、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失、搬迁奖励、搬迁补助等项目；并要求提前制定征收补偿方案进行论证和公布征求意见。
如果说《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅在补偿方式、补偿标准为城市更新拆迁标准制定划定了相应框架；那么《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》则在总结深圳市拆迁补偿实践基础上，提供了关于城市更新拆迁补偿标准全面详实的可参考内容。该实施办法在补偿方式上提供了住宅房屋补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的多元化补偿方式。在补偿对象上，则根据实际补偿客体的不同，针对市场商品房和非市场商品房；规定了不同的补偿方式、补偿标准；前者一般按照套内面积等面积进行产权调换，后者则允许在产权调换时转换为商品房性质进行补偿，但应缴纳相应地价。针对构筑物、附着物；该实施办法则规定实行货币补偿。对于非经营性房屋或者工业用途房屋，要求证明已依法取得营业执照才按照原合法用途予以补偿。
在货币补偿方面主要涉及被拆迁权利主体因拆迁造成的损失按照一定标准进行补偿，予以补偿的项目包括搬迁费、过渡期安置费、停产停业损失补偿、擅改经营性用途补偿等。
