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一、 项目背景
2002年，某省政府批文同意团省委建设“某省青年文化广场项目”，并于2006年将土地划拨给团省委。项目建设占地20880平方米，建设内容包括一个10000平方米的大型集会广场、一个5500平方米的休憩广场、一个7150平方米的办公楼用于团省委机关及其直属事业单位及各类青少年协会办公用房（包括机关办公用房、直属事业单位省少年研究中心办公用房、直属青年团体省青联、省学联、省少年工委办公用房、青少年图书馆、荣誉室、纪念品陈列室、港澳台及海外青年联谊中心活动室、省青少年信息网络中心、附属用房、饭堂、地下车库）。项目总投资控制在5825万元以内，建设资金由财政资金拨款，无法满足部分通过自筹解决。
后来由于自筹资金渠道受限、楼堂馆所政策收紧、青年工作形势变化和PPP政策推进等原因，项目拟调整改为“（国际）青年服务基地PPP项目”，采取“裙楼+双塔（主、副楼）的设计格局”。具体如下：
1、 裙楼为综合服务场馆（文化馆、科技创新馆、展览培训馆、体育馆、生活馆，每个馆均为5层，每馆每层建筑面积1320平方米，每馆6600平方米，裙楼总建筑面积约33000平方米）；
2、 A塔（主楼）为青少年事务资源中心，楼高15层，每层建筑面积2000平方米，总面积30000平方米）；
3、 B塔（副楼）为国际青年公寓，楼高10层，建筑面积1000平方米/层，总建筑面积约10000平方米；
4、 地上另建有户外配套：公共广场、运动场地、市政绿地等；地下建有5层大型停车场（按每80平方米配备1个停车位计算）即设备用房。
二、 法律论证
（一）该项目是否符合PPP模式？
《国务院办公厅转发<财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知>》【国办发〔2015〕42号】明确“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在科技、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与。”
青年创业创新服务基地项目属于公益服务事业性质，目前，青年创业创新服务基地用地已经落实，用地性质属办公、文化设施用地。如果单纯以财政投资建设该项目,容易被归入楼堂馆所项目，难以审批。且单纯以政府财政进行投资建设，并由政府机构负责运营，财政难以负担。项目可以设定为基于鼓励青年创新创业成长的准公益目的而建立的青年创业服务基地，但应去掉“青年公寓”“商业写字楼”、“行政办公楼”等字眼，以纳入文化公共服务领域的PPP范畴。在经营过程中再作变通。
（二）土地用途是否需要改变？
原土地用途为行政办公用地和文化设施用地，因《中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（2013年7月）严禁新建楼堂馆所，并禁止使用办公用房出租、出借。本项目土地用途有行政办公用地，若不改变土地用途，有违反上述《通知》并可能被叫停的风险。现欲加进的青年公寓和写字楼具有经营性质，属于商业服务业设施用地，严格意义上不属于划拨用地目录的范围，应当回避。基于为青年创新创业服务的准公益目的，建议项目定位往非营利性公共文化设施用地中的“青少年宫、青少年科技馆、青少年(儿童)活动中心”靠拢，以规避土地性质由划拨转为出让并缴纳土地出让金的风险。
（经办律师：张律师，联系方式：18680526897）
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