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日前，国务院召开的政策吹风会为焦灼中的房地产业打开了一扇重要政策窗口。针对企业在城镇老旧小区改造过程中面临的资金难题，住房城乡建设部有关负责人在现场透露，国家有关部门近期已经在积极调研，摸清各地情况后，将鼓励地方大胆探索，总结成功经验后再推广到全国。
大概半个月前，国务院已就“推进城镇老旧小区改造工作”作出重要部署。这场即将在全国拉开大幕的“旧改”盛宴，将惠及全国上亿居民，国务院参事仇保兴此前预测，由此将形成一个总投资额高达4万亿元的市场蛋糕。
此前房企积极参与的旧村和旧厂房改造，正在全国加速推进，而广东近日也明确不少于5万亩的2019年度“三旧”改造计划，有业内人士表示，若国家大力推动投融资机制创新、给予企业更多支持，这一轮“旧改”有望对房地产等许多有关行业的平稳健康发展起到更大的“稳定器”作用。
房企抢滩一二线城市旧改市场蛋糕
早在10年前，广东便率先在全国开展“三旧”改造工作，在优化土地资源配置、拓宽建设用地空间、促进节约集约用地和保障经济社会可持续发展等方面取得显著成绩。2008年至今年一季度末，广东累计投入“三旧”改造的资金就超1.42万亿元，实施改造项目一万多个，成就了广州杨箕村、猎德村、永庆坊、东莞麻涌古梅乡韵、佛山东华里等许多“鸡窝变凤巢”、“变废为宝”的经典案例。仅2018年，广东便完成“三旧”改造6.84万亩，创历史新高。2019年度，广东省自然资源厅宣布的年度改造计划是不少于5万亩。
与此同时，全国的城市更新工作也进入发展快车道。城镇老旧小区改造主要以微改造为特点，发展相对较慢。据透露，2017年底，住房城乡建设部开始在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。
春江水暖鸭先知。国家与“旧改”相关政策的风吹草动，早就引起一些嗅觉灵敏的房企对这块业务新蓝海的激烈竞逐。在全国最早成立“城市更新局”的广州，目前全市至少已启动对195个旧村的改造工作。而今年初，广州市公布2019年重点建设项目计划，再次提出将投入313亿元推进52个城市更新和土地收储项目，涉及11个区，除1个为土地收储项目以外，其它均为老旧小区微改造、旧村改造、旧厂改造。
近年来，除了恒大，包括恒大、碧桂园、万科、保利、时代、融创、富力、星河湾等在内数十家房企，均在积极参与广州各类旧改项目的角逐，期望从这块巨大的市场蛋糕中分一杯羹。
广州公共资源交易中心数据发布的最新数据则显示，今年上半年全市总计有9区15条村通过旧改公开招标确定合作企业，总涉地面积达到1745.39万㎡，涉及金额超638亿元。除了少数村合作企业以外，房企成为抢食广州上半年“旧改”市场蛋糕的主角。雍晟、融创、中鼎、方圆、富力、珠光、时代中国、上海升龙、美林基业和星河控股10家房企共同“瓜分”了15个旧村改造项目。其中，方圆、上海升龙、时代中国参与力度最大，分别拿到了3个广州重点项目。
以旧改为特点的城市更新，牵涉的其实不只房地产一个行业。根据国务院6月中旬的部署，新一轮“老旧小区改造”要求重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，并推动建立小区后续长效管理机制。
“旧村、旧厂等其它两类改造带动的行业就更多。从投资价值来说，房企最看重的是一线和二线热点城市。因而这一轮房企角力重点仍然在北上广深和珠海、东莞这样的一二线热门城市。”一家本土龙头房企的相关负责人对南方+记者坦言，尽管旧改在全国明显处于加速推进的趋势，而旧改的利润也是相当可观，但由于旧改牵涉利益主体太多、项目周转时间长变数大、运营风险相对较高，没有一定实力和操作经验的房企，是不敢轻易进入的。
“旧改”能否成为“棚改”政策升级版？
事实上，住房城乡建设部的试点和调研也发现，城镇老旧小区改造涉及面广，是一项复杂的系统工程，其中资金筹集、利益协调和后续管理这三大难题不容忽视，仍然需要下一步制定有效政策加以突破。
根据7月1日的政策吹风会透露，住房城乡建设部已经在抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。同时按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与。通过积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。此外，顺应群众意愿，积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制。
加上与老旧小区改造同等重要的旧村和旧厂改造，有业界人士提出， 企业颇为关注的是，经过政策优化升级，“旧改”会否成为下一个“棚改”，从而对房地产业的平稳健康发展起到“稳定器”的作用。
对此，住房城乡建设部有关负责人表示，城镇老旧小区改造既是一项非常重要的民生工程，也是一项发展工程。国家目前已经提出明确要求，要重点做好稳投资工作，即抓准切入点，抓住既能够满足群众的期盼，又有利于拓展内需、促消费，同时又不会导致重复建设的重大项目，来扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。
针对旧改项目筹资难的焦点问题，上述负责人指出，老旧小区改造引入金融支持的前提是不能只投入而运转不起来。另外，要防范风险，防止增加地方债务。在这两个前提下，怎么能够通过比如引入专业化、市场化公司来运作等，都是可以探索的。住房城乡建设部将会同有关部门，通过深入调研，摸清情况，鼓励地方大胆探索，总结成功经验后再进行推广。
7月2日，记者从省自然资源厅有关人士了解到，近年广东已经在起草有关城市更新和“三旧改造”最新政策，经过前期反复调研、论证和修改，有望在近期以省政府文件的形式出台实施。而这份文件，有望在改造模式、利益分配、用地手续、投融资机制等许多重要方面作出新的政策安排。
万亿级“旧改”投资是否会推高房价？
那么，新一轮“旧改”投资，将对房地产行业产生什么样的影响呢？而普通老百姓房价问题未来又会有什么样的走势？
仅老旧小区改造一块，根据国务院参事仇保兴此前的的初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
“如果加上旧村改造和旧厂改造，全国推进城市更新带来的市场蛋糕就会更大。”上述本土房企相关负责人对南方+记者表示。
“不同于棚改货币化短期内引起房价快速上涨，旧改对楼市的影响是必然的，但对房价的影响更有可能是温和的。” 房地产行业观察者书晗分析认为，短期来看，旧改有可能会抑制购房需求，毕竟旧房换新颜，也就和新房没太大区别了。同时，与棚改拆迁有所不同，旧改不能直接一刀切推倒重建，而必须因地制宜，根据老旧小区房屋的基本情况，制定对应的翻新策略。这就决定了旧改项目的周期更长，难度也更大。
多位业内人士表示，旧改带来的巨大市场蛋糕对房地产和其它相关行业的平稳发展有好处，但影响不会剧烈。以微改造为主的老旧小区改造，不会制造出大量的房屋新增需求，加上此次旧改规模比较小，不会有货币补贴的刺激，没有大量拆迁户手握大量现金入场，也不会对楼市产生“加热”效果。由于国家“住房不炒、楼市平稳”的政策总基调不会变，想通过“旧改”来进行投机炒作的人就要清醒点了。
像广东这类城市更新走得比较早的省份，旧改项目已经进入深水期、攻坚期，推进难度越来越大。近年才上市的项目，基本都可以说是“难啃的硬骨头”。有媒体报道称，旧改高利润背后，往往也伴随着周期相对较长、转化成土储存在不确定性等风险。近年，因深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能按原计划推进，滨江集团后来就退出了该项目；万科旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”，近日也曝出正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源；而因为拆迁纠纷导致项目开发进展缓慢，中铁置业集团最终决定挂牌转让了80%项目股权，广州的冼村改造项目也是因为类似的事件被拖累了多年。
不过，业内认为，对于城市的高质量发展和老旧小区的居民提高生活品质来说，旧改仍然是一个巨大的利好。随着一批旧改项目的启动实施，城市竞争力无疑会提升，而旧改后配套设施更完善，水电煤等难题也都相应得到破解，基础设施和周边环境都优化升级过的老旧小区，其本身的房价和租金会有所提高，这是肯定的。经过改造的那些“老破小”的存量房，也会具有更多的交易机会。但对整个行业来说，更多的是平稳楼市的作用，不会造成房价过度反应。
