特色小镇的土地改革及利用问题

        目前特色小镇在我国已然成为亿万元级别的产业新风口，许多风险也随之而来。其中一项很大的风险就是落地问题，无论是哪种类型的小镇，都不可能飘在空中，最终要落到土地上。

      特色小镇之所以特别，是因为它对土地的需求与以往不同，就政策供给端而言，土地政策很多，集成应用的空间很大，但目前还缺乏针对特色小镇的土地政策、供需对接不易。

壹

特色小镇用地的特殊性

       特色小镇类型较多，主要包括文化旅游型、历史景点型、新兴产业型、高端制造型，而不同的小镇有着不同的用地需求。例如：农业特色小镇以农业为主，高端建设制造业小镇则以建设用地为主，不同类型的小镇增加了对土地的获取难度和开发改造难度。

贰

相关用地政策

1. 坚持发展实业，防治打着小镇的名义，违法违规圈地开发。在考核固定资产投资时不含商品住宅和商品综合体项目投资，养老地产及房地产等地产项目从严审批。

2. 坚持产城融合原则，以城镇为基础承载产业发展，建设基础设施完善公共服务

3. 提高土地利用率，从而达到集约节约土地的原则。

4. 鼓励集体建设用地以入股或租赁的方式参与特色小镇的项目。保护当地农民的权益，分享收益，鼓励地方开展资源变资产，资金变股金，农民变股东。

5. 坚持激励和约束的原则，建立用地的长效机制。

叁

四条解决路径

1.规范推进城乡建设用地增减挂钩

     《国土资源部关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》中倡导：积极运用政府购买服务和社会资本合作等融资模式，为小镇建设提供综合性的金融服务，努力拓展融资渠道。

2.城乡低效用地再开发

        发展农业新型业态，搭建农村第一、第二、第三产业综合发展平台，推进农业、旅游业、文化教育等深度融合。

      对老城区、城中村、棚户区、旧工厂、老工业区进行改造开发，和对国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的用地，“退二优二”、“退二进三”产业用地的整治利用。

3.因地制宜推进缓丘低坡的开发

在特色小镇的开发和规划中了解到，从化、清远、梅州等市都要求特色小镇的建设要优先利用缓丘低坡、滩涂资源和存量的建设用地。

 低丘缓坡的综合开发利用是一项系统工程，需要各相关部门密切配合，有低丘缓坡资源的地区应加紧由国土部门牵头，会同林业、农业、水利、建设等部门，对资源状况进行全面的调查摸底，切实摸清低丘缓坡的区位、面积、权属、自然状况、利用状况和适宜用途等基本情况，尽可能地把可供开发的低丘缓坡资源明确到具体地块，建立后备土地资源信息库。

4.集体建设用地经营权和宅基地使用权流转

     在特色小镇建设的过程中，确认农村集体经济组织成员的身份；有序推进经营性资产股份合作制；赋予农民集体资产股份全能；发挥农村集体经济组织功能，引导农村产权规范流转交易。

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