资讯｜推行土地三权分置，激励城市更新
2021-01-19
城市更新是提高土地利用效率的必然要求。但在现实中，一些业主、改造人不仅缺乏更新改造的意愿和动力，而且缺乏更新改造的能力和资金。
一方面，现有政策下，进行城市更新的土地不能发生土地权属的变更，必须由原权利人补交土地出让金，这就限制了市场中主体的参与；另一方面，以租赁的方式进行改造运营，改造人投入较大，却因为无法分享长期的土地增值收益，最终能够获得的收益具有不确定性，阻碍了改造人参与改造的积极性。
此外，城市更新的方向以科技研发、商业办公、文化创意等功能为主。这类转型升级后的园区对招商、运营、服务都有很高要求，而原权利人或实施改造的主体未必具有这样的专业能力。
面对种种问题和挑战，城市更新到底应该怎样“更新”？一个有效举措是，将难以处理、影响关键的各种权利进行适当分离和分割。通过将城区厂房土地的使用拥有权、改造权与经营权分离，明晰产权边界、调适利益分配，从而进一步调动社会资本的积极性，提升更新改造的效率。
使用拥有权指原土地权利人通过出让或划拨方式获得的土地权利。改造权指的是提高土地容积率、改变土地用途等用地更新改造的权利。按照现行制度，改造权只能由原土地权利人通过调整控规并补交土地出让金方式获得。经营权是指进行园区运营并获取租金的权利。
在“土地三权分置”下，社会资本可以通过支付改造权购买费用并承担补交土地出让金、改造更新成本的方式，获得改造权；获得改造权的主体具有获取改造收益的权利，即土地增值及未来租金与增长的分成。但要获取经营权，还需支付租金，且符合经营人应该具有的相关资质；经营权的年限由租赁合同约定，经营权的收益主要为租金差价。
“土地三权分置”具有诸多制度性优点
①明晰产权边界，降低交易成本
通过明确界定不同的产权边界，并作出制度化规定，可以使参与城市更新的各方更清楚自己需要付出的成本与收益，降低更新中信息不对称而带来的沟通、谈判等交易成本。
②合理分配利益，增强市场动力
将改造权分离出来，加入改造者分享更新带来的土地增值收益的机制，可以增加改造者的收益空间，其负担与收益也更加对等。同时，改造者的投入与未来长期收益分成挂钩，可激励其在城市更新过程中进行更高质量的投入。
③优化资源配置，提高更新效率
通过分离三权，具有资本实力的改造者可以承担补交土地出让金的成本，并发挥更新改造的专业技术能力。加之改造者可以分享未来的租金增长，因而也无须为回本而仓促进行运营，还可将经营权让渡给具有专业运营服务能力的园区运营商，从而实现资源的优化配置。
进一步来看，在城市更新中实行“土地三权分置”，还需配套完善相应的政策。
例如，允许改造人补交土地出让金获取城区土地改造权；在修改土地出让合同的同时，写入改造权条款，颁发改造权权证，可用于交易、抵押。改造权的分离是关键要素，改造权的落实可通过土地出让合同进行约定。
又如，建立城市更新改造权交易信息平台。将待更新的城区土地房屋进行基本信息登记，包括土地使用权人、土地面积、土地性质、存量建筑情况以及更新改造方向、上限等录入系统，构建和完善改造权交易信息平台。
再如，优化城市更新审批流程，减少改造时间成本。为了激励更多的社会资本获取改造权和经营权，有必要优化各项审批流程，完善城市营商环境。
文章来源：解放日报
