超264亿！揭秘方圆广州旧改布局：涉新市头、鹤洞、沙溪村…
2021-01-19
（转载至：城改新风向）
10月28日，方圆以底价53890万元拿下南沙2019NJY-13地块，折合楼面价11079元/㎡。根据要求，该地块要求成交后30天内与南沙街东瓜宇村民委员会签订开发协议。协议内容应包括村集体拟购买物业套数、位置和面积，交付物业时间，村集体物业建设资金监管，土地使用权抵押，房屋初始登记，村分成物业不得转让及村其它要求等条款。据了解，此次拿下的地块是方圆集团截至今年前三季度布局广州城市更新的第四个项目，也是其首个完成招拍挂摘地的旧村改造项目。据房地产导刊记者不完全统计，今年1月以来，方圆集团在广州一共签下了4个旧村改造项目，分别为新市头村、鹤洞村、东瓜宇村、沙溪村，预计总投资达264.3亿元。其中，新市头村与美林基业合作开发、沙溪村与上海升龙合作开发；沙溪村投资改造金额最大，高达200亿元，占地面积196.98万平，为番禺目前最大的旧改项目。
2019年1月，方圆与美林基业合作，拿下广州塔下旧改——海珠区新市头村，总投资额约4.56亿。
新市头村位于广州市南中轴线范畴，海珠区艺景路以南，北望赤岗塔、广州塔，距离地铁3号线客村站仅300米，地理位置优越。据了解，新市头村改造将共投资4.56亿元（实际超出的改造成本由竞得人自行承担或通过融资方式解决）。项目总用地面积2.67公顷，改造范围内总建筑面积8.1万平方米，计容建筑面积15.59万平方米；改造拆除村民住宅7.46万平方米，拆除集体物业6430平方米，一部分居住兼容商业设施用地，将作为复建融资用地。周边楼盘价格极高，比如一手新房紫龙府，目前均价8.8万/㎡，而二手房也多在4.5-6.5万/㎡之间。
2019年3月，方圆正式成为荔湾鹤洞村城市更新旧改项目合作企业，总投资金额约为23.98亿。
鹤洞村位于荔湾区东南部，“白鹅潭商圈”核心范围内，东临珠江，南接广钢旧厂，西至广钢医院，北至鹤洞路，是广钢新城的组成部分。根据此前招标公告显示，鹤洞村旧改采取的是全面改造模式，以村（经济联社）为改造主体进行自主改造。根据规划，项目改造范围内用地面积为22.02公顷，规划总建设量62.19万平。其中住宅复建安置建筑面积27.71万平，集体物业复建安置建筑面积13.13万平。
另外，该旧改地块只要由两部分组成，一部分是旧村地块，另一部分为大笨象地块。其中，旧村地块占地面积195872平，规划建筑面积574723.4平；大笨象地块占地面积24362平，规划建筑面积47316.8平。
值得关注的是，在整体拆迁重建后，改造范围内村民复建地块可按规定转为国有建设用地，居民复建住宅用地按照国有用地办理国有房产证。
2019年6月，方圆再次出手，拿下南沙东瓜宇村，总投资金额35.77亿元。
东瓜宇村位于南沙金洲中心区，是南沙发展较为成熟的区域。据招标文件显示，该村改造拆旧范围面积约为38.17公顷，建新范围面积约36.04公顷。
今年3月，广州南沙经济技术开发区规划和自然资源局拟对广州南沙区东瓜宇村控制性详细规划调整进行公示。
公示内容显示，东瓜宇村总建设达到144.89万平，其中，居住用地建筑面积增加28.43万平，达到96.45万平。此外，居住商业混合用地建筑面积为17.71万平，其他用地（教育、行政等）建筑面积为26.71万平。
东瓜宇村周边楼盘密布，一手均价2.4万/平左右，二手则在2-2.4万/平左右。
7月23日，广州市番禺区第一大旧村改造项目——沙溪村旧改正式确定合作企业为上海升龙+方圆。据悉，该项目改造预计总投资达200亿元，改造面积196.98万平。
沙溪村旧改项目位于广州市番禺区洛浦街道沙滘岛东部，东至沙尾水道，南至沿江路，西至厦滘村，北至沥滘水道。沙溪村集体经济组织（以下简称“本村集体”）的户籍总人口为5622人，改造范围的总用地面积为196.98万平方米，其中建设用地161.37万平方米。
根据规划，沙溪将延续城市轴线风貌，中部地区设置中央公园和80~180米的标志性建筑群，以开敞性空间作为轴线收口。同时，将保护和恢复“岛”特色风貌，逐步打造环岛100米开敞空间并布置公共服务设施，梳理水网绿脉，打通各条滨水通道，实现“还岛于民”。未来，这里将建沙溪公园，迎宾大道城市复兴走廊，多功能体育展览馆，创意生活社区等。交通方面，在建的地铁18号将设沙溪站，就在沙溪村旁，可直达广州东站和南沙。目前，沙溪村周边汇聚番禺多个高端楼盘。与沙溪村仅一个公交站距离的星河湾半岛，目前在售286-682㎡四至五房大平层，均价约8.5~9.5万元/㎡。二手方面，南天名苑均价5万元/㎡；珠江花园均价4.6万元/㎡；我们熟知的一些大盘如锦绣银湾、华南新城、雅居乐、碧桂园等都卖到3万元+/㎡。
2018年12月，白云区大罗村已经完成房屋数据测绘工作和复核工作。今年5月，旧村改造相关材料也已经上报镇、区一级审批。目前，大罗村基本已经确定将选择方圆集团为旧改合作企业。方圆集团已经为大罗村下一阶段的村庄改造和产业升级设计初步方案规划。
根据规划，广从路以东为应用型科技成果和总部办公等全链条功能的智研中心，促进高端产业及服务业集聚。广从路以西围绕流溪河支流而建，建筑与自然浑然一体，完美呈现白云山水特色景观，提供便利教育设施，打造温馨宜居高品质生活社区。
