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今年初，仲恺高新区委全体（扩大）会议提出了争创国家一流高新区目标，着力构建“一心一带一环三组团”的发展格局。同时，作出了实施仲恺大道沿线城市更新的重大决策部署。
此次城市更新涉及仲恺大道沿线9.7平方公里的区域，将重点完善公共配套。通过改造提高土地利用效率，优化城市生活环境。
回顾各地大规模城市更新过程，城市更新效率一直是痛点。多数城市更新拉锯战很大一部分归咎于补偿方案。因此，此次仲恺启动城市更新将努力让原生居民理解并接纳城市更新，寻求该群体的最大利益平衡点，最终实现多赢的局面。
仲恺城市公共空间价值的共赢
据了解，此次仲恺大道沿线区域城市更新提出了低容积率的城市建设，并着重于完善城市公共配套。
翻看过往的城市更新案例，大量旧改项目容积率高达10.0以上，伴随而来的是教育、医疗、公共资源短缺，城市交通拥挤，绿化少等问题，掣肘了城市的可持续发展。因此，优化城市生活空间，引导城市高质量发展，成为了仲恺此次城市更新的主要目的。
以深圳坂田城市广场为例，它通过城市更新严控容积率在4.88内，打造成符合当下“产城人”融合的综合生活区。区域内不仅涵盖住宅、商业、写字楼等建筑形态，在绿化方面也有极大的改善。并通过增加各类公共配套——如深大附中等学校，有效缓解了区域教育紧张问题。同时，因城市面貌品质的革新，该区域吸引了大量高新产业入驻，聚集了更多高科技人才，整个片区的环境和居民素质有了飞跃式的提升。
仲恺大道沿线区域的低容积率更新原则，与它有着异曲同工之处，即最大化保证城市的公共空间配套。在城市公共空间大升级的层面上，仲恺通过规划建设绿地公园、医院、学校这种低容积率且使用时间长的公共配套，来满足仲恺居民未来的生活需求。以此改变城市面貌，从整体上提升城市生活品质。
此次更新过程中，计划新建公共基础设施面积1.25平方公里，新建学校6所，改扩建学校4所；新建道路48条，改扩建13条，总长37.24公里；规划一批公共停车场、公共站场、市政公园、公共绿地、医疗卫生站点、社区服务站点等。
当然，要实现这样的共赢，实践起来也面临一些困难，即如何寻求城市更新和原生居民眼前利益的“最大公约数”。
保障更新效率和原生居民长期资产价值
城市更新所带来的共赢，并不止于城市公共空间的价值体现，还有原生居民生活品质的彻底改善和资产价值保障。
一方面，城市更新将有效改善原生居民居住环境，提升区域价值。另一方面，城市配套从衣食住行，到教育医疗、公共交通等方面的彻底改善，也将支撑起原生居民在仲恺持有的资产价值得到较快增长。
以东莞松山湖为例，该区域此前较为落后，经过城市更新发展后，无论是住宅、商业、公园还是教育、产业园等配套一应俱全。且吸引了众多高新技术企业入驻，成为了东莞当下高资产价值的区域。松山湖城市面貌逐渐升级的同时，不仅衣食住行条件得到彻底改善，区域资产价值也有了快速提升。可见，城市公共空间整体升级带来的人居品质提升价值，是原生居民和城市发展之间利益的“最大公约数”。
城市更新效率需要各方看到长远价值，并寻求长效的“回迁制度”。据了解，仲恺本轮城市更新对原生居民明确产权的资产采取“1比1补偿”的原则。
仲恺城市更新补偿所提倡的实物补偿，也正符合目前城市更新补偿的标准。即符合合法产权且达到或者超过“标准房”标准的住宅房屋，原则上按“拆一赔一”补偿。旧村庄符合一户一宅的，最高回迁房建筑面积不超过480平方米。
而被征收的宅基地面补偿法按三档计算：被征收宅基地面积小于或等于80平方米、大于80平方米小于或等于100平方米、大于100平方米的，宅基地权益面积分别为80平方米、100平方米、120平方米。
目前，仲恺大道沿线区域仍处于半工业、半城镇的城市面貌。经过统一规划的更新之后，整个区域将按照低密度的标准建设，而更重要的是这次城市更新规划中保证了公共配套的空间。未来，当仲恺大道沿线将从“城乡结合部”蜕变成“低密生态宜居宜业城”。
旧厂房改造，长效价值启示多
对于仲恺而言，此前留下来的旧厂房更新是最大的攻克难点。但这也是仲恺大道沿线启动城市更新中，将给区域经济发展带来共赢的关键点。
以往，旧厂房更新改造时，因厂房利益关系错综复杂，使得土地价值、补偿金额等难以统一意见。尤其是在改造周期中，厂房“收益空档期”的损失也容易让企业不肯主动停产搬迁。
以佛山为例，顺德新华西村在经过“村级工业园改造”后，村民每年分红比改造前增加超过3倍。这些长效且持续增长的利益便是通过城市更新和产业结构调整，以及对区域内产业形态进行全方位升级而带来的。
仲恺在本次旧厂房城市更新补偿中，考虑了三个方面的因素，即被征收房屋价值的补偿，因房屋征收、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失补偿，并鼓励旧厂房补偿款等值置换经营性物业。通过这些措施，最大化保障厂房持有者的利益。
