城市更新项目拆迁补偿标准制定的一般流程

（一）拆迁人在正式开展拆迁前，应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研，内容包括但不限于：

1. 项目所在区域拆迁人口数、户数；

2. 项目范围内合法用地比例，非法用地类型及占比；

3. 被拆迁房屋性质、数量、类型、现状、权属；

4. 权利主体的类型、背景、更新意愿和需求；

5. 所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程；

6. 周边道路交通，公共服务设施，周边项目拆迁补偿对价。

（二）被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的，拆迁人应尽早与村集体主要负责人及决策机构、所在街道集体资产管理部门联系，确认房屋、土地的权属情况、现状，以及村集体资产流转的相关决策流程。

（三）被拆迁房屋、项目用地涉及国有资产的，拆迁人应及早与被拆迁房屋产权主体进行前期沟通协商，充分了解拆迁补偿诉求，确认国有资产处置的相应审批流程。

（一）核查被拆迁房屋相关情况

核查被拆迁房屋包括对于被拆迁房屋涉及到的土地及上盖建筑物相关信息进行核查：

1. 土地核查内容主要包括土地范围、面积，征（转）地协议签订及补偿情况，土地权属情况，基于土地变更调查的土地利用现状；

2. 建筑物核查内容主要是关注建筑物合法建筑物面积及用途；并汇总建筑物现状建筑面积。

（二）核查及确定被拆迁房屋权利主体情况

1. 被拆迁房屋已取得合法产权证书的，被拆迁人即为产权证书记载的所有人。如房屋产权为共有的，则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人，共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。

2. 被拆迁房屋未取得合法产权证书的，应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策，由对被拆迁房屋享有权利的利害关系人根据拆迁测绘报告，填报相关产权申报文件，完成申报程序。经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。

通过对于城市更新项目用地、建筑物、构筑物进行精确的测绘查丈，为制定拆迁补偿各类标准提供精确的数据信息支持；同时利用前述详实充分的基础信息数据进行项目经济测算，为制定科学合理的拆迁补偿标准测算评估相应成本空间。

（一）拆迁人应委托具备测绘资质的机构按照统一的测绘技术规范及标准对被拆迁物业现状情况进行测绘查丈

1. 对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、套内建筑面积、建筑物的构筑（附属）物进行建筑面积、房屋用途等事项进行精确测量和认定核查，并编制房屋测绘报告，作为被拆迁房屋现状的认定标准。

按照行业惯例，被拆迁房屋已取得合法产权证书的，在签订拆迁安置补偿协议时，如被拆迁房屋现状测绘建筑面积大于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以测绘报告记载的建筑面积为准；如被拆迁房屋现状测绘建筑面积小于产权登记建筑面积的，被拆迁房屋的建筑面积应当以房地产证书登记的建筑面积为准。

被拆迁房屋未取得合法产权证书的，签订拆迁安置补偿协议时，被拆迁房屋建筑面积以测绘报告记载的建筑面积为准。

2. 在对被拆迁房屋进行测绘的同时，拆迁人应根据被拆迁房屋的类型与现状，敦促、指导被拆迁人按规定及时准备、提交各类权利申报文件。相关申报文件应当由拆迁法务或顾问律师进行审核，以此初步确定补偿权利主体。

3. 拆迁人在对被拆迁房屋进行测绘查丈同时应结合前期摸底调查情况、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体信息情况，并进行汇总统一。从而建立被拆迁房屋土地、建筑物，相关权利主体相关信息全面、完善、精确的台账，为制定拆迁补偿标准提供数据支撑。