服务电话：020-38250681
房屋买卖合同签订后，若买受人未能取得购房资格，是否应当承担违约责任？在我所代理的一起房屋买卖合同纠纷案件中，就出现了上述情况。
2021年1月11日，石某、龙某与肖某签订《存量房买卖合同》，约定石某、龙某将其名下涉案2房屋转让给肖某，房屋成交价465万。合同中约定违约方应当向守约方支付成交价款10%的违约金，且约定签订合同的同时应当支付20万定金，肖某也于当天支付了该笔款项。
2021年1月12日双方当事人签订《网签合同》，2021年3月25日签订《补充协议》。补充协议签订后肖某未按照协议的约定，向石某、龙某支付三成首付款140万元，原因是其尚未取得购房资格。双方因此产生争议，致使房屋买卖合同无法履行。
肖某提出仲裁要求解除合同并退回20万定金，石某、龙某则提出反请求，要求肖某赔偿违约金46.5万。我所接受石某、龙某的委托，指派周光福律师、罗吉鸿律师担任其二人与肖某之间房屋买卖合同纠纷仲裁程序的代理人。仲裁庭经审理后认为肖某应支付违约金。
在签订《存量房买卖合同》时，肖某不具备购房资格，且合同尾部有“交易政策告知”予以提示。仲裁庭认为，石某、龙某并不负有审查肖某是否具备购房资格的义务，肖某在有合同提示的情况下,明知不具备购房资格仍与两申请人签订合同；直至本案庭审之日仍未具备购房资格，导致合同无法履行，应承担相应的违约责任。 关于违约责任的数额。仲裁庭认为，首先，虽然本案合同因肖某未履行《补充协议》的约定而解除，但从本案的实际情况来看，人社部职业技能鉴定中心于双方签订《补充协议》当日即发布了《关于技能人才评价工作网回迁期间暂停数据上传服务的公告》，明确“我中心计划于2021年3月30日正式开展技能人才评价工作网的回迁工作......预计4月23日完成整个工作网的回迁并重新上线”。 2021年4月21日，市府办公厅发文“购买商品住房时，需提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴”。根据上述规定，肖某显然无法实现成功购买涉案房屋的最终目的。且上述规定均发布在《补充协议》签订之日至《补充协议》约定肖某应当履行义务的期限届满之日(2021年4月25日)期间内，肖某未能履行《补充协议》存在客观上的因素。 其次，自双方正式签约至合同解除之日，时间较短，房价波动幅度不大，石某、龙某为证明其损失，提供的房价参考系政府指导价，并非实际的市场交易价，仅凭该指导价难以确认石某、龙某的实际损失。综合考虑肖某的履约过错以及石某、龙某的损失情况，仲裁庭酌情将肖某承担的违约金调整为25万元。 合同解除后，石某、龙某应当将肖某支付的定金20万元退还，石某、龙某主张将其应当退还的20万元定金与肖某应当支付的违约金25万元进行抵扣，符合《民法典》第五百八十六条“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销......”之规定，仲裁庭予以支持。债务抵销后，肖某还应当向石某、龙某支付违约金5万元。
