案例点评|购买商品房发现房屋漏水能否主张房地产开发公司的违约责任？

2016年6月30日，甲花近百万元购买了某市街道一小区的商品房，并与该小区房地产开发公司签订商品房买卖合同。合同约定，出卖人应依照有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人须在收到书面通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人逾期办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房的责任。

合同同时注明，“由于买受人原因未能按期交付的情况包括但不限于：买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因正当原因拒绝签署房屋交接单的；商品房取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后如房屋存在局部瑕疵的，由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房。”合同签订后，甲向房地产开发公司付清购房款。

2018年3月，房屋竣工验收，取得五方相关单位验收合格证明。3月30日，甲验收房屋，发现卫生间、厨房、房间与客厅渗水，便拒绝收房。之后房地产开发公司维修整改楼面防水，并根据甲的申请向他发放物业费赠送凭单。2020年5月6日，甲在房屋交接单上签名认可已现场验收合格接收房屋，双方办完交接手续。

然而，甲称由于房地产开发公司用了2年多时间才将房屋补漏完工，还使得房顶打满钉子，千疮百孔，毁损严重。自己非但要花很多钱装修房屋，还时刻担心这‘豆腐渣’工程是否牢固。于是向当地区法院起诉，请求法院判令房地产开发公司支付逾期交房违约金15万余元，及房屋毁损赔偿费5万元。

区法院审理后认为，双方对房屋交付条件在商品房买卖合同明确约定为“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”。房屋2018年3月10日取得施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格，同年3月29日取得当地市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。交付时间亦为2018年3月30日，房地产开发公司没有逾期交房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒收房屋。甲拒收房屋的理由是房屋严重渗水，而房屋渗水并非主体结构质量问题”。第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述规定，法院判决驳回甲的诉讼请求，并告知甲另行向房地产开发公司主张因交付的房屋影响正常入住使用的损失赔偿责任。

房屋质量问题亦称为房屋缺陷问题，包括因房屋存在严重质量问题导致严重影响购房人的正常居住和使用，以及房屋主体结构质量不合格的情形。除了房屋质量缺陷问题之外的，则属于房屋质量瑕疵，而因房屋质量瑕疵而导致应承担的责任，在法律中称为房屋质量瑕疵担保责任。

司法实践中，由于房屋主体结构质量不合格的一般是未通过竣工验收的房屋，开发商对于不符合法定交房条件的房屋，无法取得相应证明文件，购房人一般情况下自然不会贸然收房入住。因此实践中多见开发商具备交房条件所需的证明文件，但购房人在收房前后以房屋交付时存在质量问题而产生的争议。

综上所述，当商品房在交付时符合交房条件，购房人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，同时要求开发商承担逾期交房违约责任的，法院一般不予支持；但购房人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。