沙龙|华瑞兴法律实务论坛第65期“城市低收入社区与城中村更新”主题沙龙圆满举办

活动开始，华瑞兴律师事务所创始人魏济民向大家介绍了华瑞兴的律所文化及业务领域。

嘉宾观点与建议

温洋（广东省人民政府原参事、华南城市研究会高级顾问）  

探索由业主集资拆建的旧城改造之路

党的二十大报告和2023年政府工作报告将城中村改造作为重点工作之一。‌目前广州市在积极探索业主筹资、自拆自建的危破房改造项目之路，据2024年3月26日《广州日报》报道：今年3月18日，花都区集群街2号正式开拆，成为广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目，走出了政府主导、引入开发商拆建之外的第三条业主自主更新的旧改路径。

今年1月，《广州市城镇危破房改造实施办法（公开征求意见稿）》（简称《意见稿》）启动为期一个月的民意征集。在谁出钱的问题上，《意见稿》明确，由房屋使用安全责任人自主筹资实施，也可依法引入市场主体合作改造实施。《意见稿》规定，危破房改造项目地上建筑规模增量原则上不超过30%。对配套设施不完善的老房子，未来可研究通过改造增设必要的电梯、公共走廊、无障碍设施、地下停车库等改善住房的配套设施。《意见稿》明确，危破房改造的基本要求是——不增加户数、不改变原规划用途、不扩大原建筑基底、不改变四至关系。

在花都旧改中遇到604号业主资金不足的问题。为此，203号业主为代表成立公司，604号业主和公司建立债权关系，把增容的10%面积产权抵押给公司，以获得改造费用。改造后的房屋为共有产权，体现在产权证上，原来房屋面积产权人不变，增容的10%面积产权人为公司。改造后，604号业主通过定期还款的形式赎回产权，或是在房子上市交易时，由新产权人一次性补足10%面积的费用获得完整产权。

建议：

1、党委、政府引导。在政策制定、宣传推动、规划审批、过程监管、利益协调、扶贫助困、文明社区建设等方面发挥主导的作用。

2、出台相关政策法规。目前，浙江、深圳都出台了业主自主集资旧改的政策，并有不少成功的案例，希望在总结广州市和外地经验的基础上，出台有关自主集资旧改的条例，根据城中村、老旧小区和旧工业园区的不同特点，因地制宜，摸索出一条符合广州市的旧城改造之路。

3、解决资金来源问题。城中村改造因旧房会被拆除，可以探索以业主或村集体的土地使用权证作为扺押向银行贷款，既可解决资金不够的问题，又可保护业主的土地使用权益。

4、先行试点，逐步推开。对一些未完成的旧改项目也可按此模式推动完成。

5、小区规划设计先行。独幢改造与整体改造相结合，单元景观与整体规划相衔接。体现岭南文化、绿色低碳、人工智能和交通便利的建筑设计原则。

姚育宾（粤港澳大湾区创新智库常务副主席、影响力智库创始人） 

今天探讨城市低收入社区和城中村更新的话题，非常具有现实意义。因为广州要不断往前发展，就需要不断推进更新事业，才能带动整个城市全面升级，特别适应互联网和人工智能时代的需求。举个例，如果不改造，无人驾驶汽车敢开到城中村吗？低空飞行器能飞到城中村吗？

笔者以前出版过《中国城市更新年鉴》的书籍，就收录过不少有代表性项目，通过研究这些代表项目，可以得出一个规律，那就是更新无定式，没有固定的范式，每个改造对象都有其独特之处，很难千篇一律，但我们还是可以关注一些做得不错的项目，比如笔者刚去去琶洲参加广州国际美食节，感受很深。

琶洲，众所周知，以前也是城中村，但经过一系列改造，目前取得非常显著进步。我们公司以前拍过琶洲村民历史变迁的视频，有个村民给人印象深刻，改造前他们家是渔民，生活环境非常差，改造后，他们改去开鱼档，过上稳定的生活，住上新房子。

笔者对琶洲关注，已经超过20年。早在20年前，琶洲展馆一期工程全面启用，2004年第95届广交会正式搬到琶洲展馆举办，记得当时各大媒体都竞相报道。而在10年前，2014年，广州正式宣布，全球最大电商总部将落户琶洲，笔者亲自策划一系列关于琶洲创新创业报道，包括多宗地块出让，引进大量知名企业。而今年，2024年本届广交会的亮点之一是广交会展馆四期扩建项目落成，这意味着海珠区的琶洲广交会展馆成为全球规模最大、功能设施最完善、会展活动最活跃的会展综合体。

如今，琶洲不仅展会闻名世界，同时琶洲地区汇聚了唯品会、小米、微信、科大讯飞等一大批国内外知名企业，形成了强大的高科技互联网产业集群。这些企业的进驻，不仅为琶洲带来了经济活力，更为区域的创新发展提供了强大的技术支持和人才保障。琶洲地区的高科技企业，通过5G、云计算、大数据、人工智能等先进技术，为传统产业的数字化转型提供了强有力的支撑。

琶洲地区的会展经济与美食文旅产业的结合，为区域发展带来了新的增长点。广交会的举办，不仅为琶洲带来了巨大的客流，更为美食文旅产业的发展提供了广阔的平台。通过“美食+低空经济”“美食+广府”“美食+优选”“美食+演出”“美食+非遗”等系列环节，琶洲成功地将展会客流转化为商流，将流量转化为留量，推动了区域经济的多元化发展。

提到美食，很多人会联想到外卖。在琶洲举办的美食节上，有个非常吸引人的环节：无人机配送外卖飞抵开幕式主会场舞台上，引得现场观众阵阵欢呼，科技进步非常快，以前科幻里的场景正在照进现实。琶洲如果不改造，假若还是个地形复杂的城中村，那无人机如何能开进来？

每次提到广州，大家都会说敢为天下先！城市更新改造，肯定会遇到很多困难，难度无比巨大，但也要看到成功案例，这样才能给社会更大信心，看到希望。而且，需要各界一起关心和努力，才能共同推进开发顺利落地。相信广州能够在城市更新领域闯出一片天，让城市发展更上一层楼！

管雯君（华南城市研究会副会长，国家注册城乡规划师，广东省国土空间规划专家库专家）

如何平衡改造与保留，改善居住条件，提升居民生活质量？利用现有资源，促进经济发展；解决社会问题，如失业、贫困等？

1、政府引导，积极推动有条件的城中村自发进行“微更新”。目前城中村由于地段不同、基础条件和产业优势也不一样，需要因地制宜进行改造。过去十多年大拆大建式的城市更新模式已经不再适合当下的经济环境，但是城中村改造是必须向前推进的。对于条件比较好的城中村，可以考虑政府引导的模式，比如统一提供专业城市更新技术服务团队，制定优惠政策等鼓励有改造需求的村民对自有产权物业自发进行微改造。在这个过程中政府要对城市风貌、生态环境进行统一的规划管理，重视村庄历史文化遗产保护，对自有物业改造后的实际用途进行统一监管。建议引进专业的运营团队和“乡村CEO”，一方面可以盘活乡村的闲置资产，另一方面可以实现对城乡结合部的高效治理。

2、保障城中村流动人口的居住安全，对物业租赁过程规范化管理。当今广州很多打工的年轻人仍然居住在城中村，这些人群为城市发展贡献了力量，应考虑他们居住环境的安全和舒适度。目前很多城中村用来租赁的房屋都是自建房，需要更加重视建筑和消防安全问题，对于质量有问题的自建房不得用于经营。租客的合法权益应得到保障，对于居住在城中村的外来务工人员改善基本生活条件的诉求应予以关注并考虑妥善解决，促进社会和谐稳定发展。

刘光华（九三学社广东省委综合三支社副主委）  

在广州推进城中村改造与新建过程中，可能会遇到以下问题：

1、拆迁安置问题 

- 补偿标准难统一：不同村民对房屋价值的期望不同，而且城中村建筑情况复杂，有合法建筑、历史违建等多种情况。例如有些村民认为自己的房屋用于出租收益高，期望得到更高补偿；对于历史违建部分，村民与政府认定的补偿标准也可能存在分歧。

- 安置房源供应不足：大规模拆迁需要足够的安置房源。如果安置房源的建设进度跟不上拆迁进度，就会导致村民无法及时入住，产生居住困难。 

2、资金问题 

- 改造资金需求巨大：城中村改造涉及到建筑拆迁、土地整理、新建住房和配套设施等多个环节，需要大量资金投入。资金来源如果过度依赖单一渠道，如政府财政或银行贷款，会面临资金短缺的风险。

- 资金回笼周期长：对于参与改造的开发商来说，城中村改造项目的收益主要靠后期的房地产销售或商业运营。但从项目启动到实现收益的过程可能很漫长，这期间资金链很容易出现问题。 

3、规划和建设问题 

- 规划不合理：如果没有充分考虑居民的实际需求，如公共服务设施、交通设施规划不合理。比如没有足够的学校、医院、停车位，会给居民生活带来不便。

- 建设质量难保障：部分城中村改造项目可能为了追求进度或利润，忽视建设质量。而且施工过程中的监管如果不到位，也容易出现质量隐患。