案例点评|购房人“断供”时开发商有无合同解除权－广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例（6）

商品房预售交易中，购房人通常采用“首付+按揭”的方式支付购房款。在购房过程中，如果购房者无法继续支付按揭贷款（即“断供”），开发商是否拥有解除合同的权利取决于双方签订的商品房买卖合同的具体条款以及相关法律法规。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”通过上述规定可知，在合同中约定解除权的条件下，开发商可在条件成就之时行使解除权解除合同。

本案中人民法院认定《商品房买卖合同》中约定解除权条款属于就出卖人为买受人承担阶段性贷款保证责任设置的反担保性质的条款，不属于不合理设置双方权利义务的格式条款，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。因购房人自身原因“断供”，致使某房地产公司承担担保责任，为此某房地产公司请求解除案涉合同具有合同和事实依据。本案为广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例，涉及“首付+按揭”购房模式下购房人因自身原因“断供”、法院另案生效判决认定按揭贷款合同解除等情形下，购房人、开发商及抵押贷款银行之间多重法律关系背后的司法认定难题。人民法院从合同解除条款效力认定、合同应否解除、合同解除法律后果等方面逐一认定，为此类纠纷提供了可借鉴的裁判规则。