案例点评|受人缔约前知道存在违法搭建的法律后果－广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例（10）

莫某通过参与法院司法拍卖竞得案涉房屋，产权证载明房屋总层数3层。后莫某出具委托书委托朱某代为出售房屋。2021年9月17日，朱某与连某签订《存量房买卖合同》出售案涉房屋，合同约定房屋总层数3层。2022年2月22日至4月14日期间，因房屋存在违法建设无法办理过户，连某要求解除合同，退还已付款项并按合同赔付违约金。案涉房屋《广州市不动产登记查册表》附注信息载明房屋涉及违法建设，已向违法建设人送达《责令限期改正通知书》，要求暂停办理上述房屋的转移登记业务。连某承认签订合同前曾查看现场，知道房屋现状是5层，也知晓房屋产权面积。

关于附有违法建筑的房屋买卖合同效力问题。房屋因附有违法建筑而无法过户是合同履行问题，但也并不会成为合同永久履行不能的障碍，行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续。若出卖人将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制，合同可继续履行，为此附有违法建筑的房屋买卖合同并不必然无效。买受人在签约之前应对房屋权属、面积、户型等情况尽到审慎的注意义务，当买受人基于重大误解或受欺诈为由主张撤销合同时，法院会根据买受人的实际情况来认定能否撤销。如果卖方在签订合同时隐瞒了违法搭建的事实，而买受人在不知情的情况下签订了合同，该合同可能会被视为可撤销或无效。但如果买受人事先知情，则难以主张合同无效或撤销。

本案中莫某作为出卖人亦知道案涉房屋的现状，买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见，为此人民法院认定连某和莫某对《存量房买卖合同》无法继续履行均负有责任。本案为广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例，人民法院从交易的实际情况出发，认定房屋买卖合同因房屋存在违法搭建客观上无法实现买受人的合同目的，符合民法典规定的合同法定解除条件，判令解除房屋买卖合同。综合买卖双方对合同无法履行的过错，应由各自承担相应的责任，驳回买受人要求出卖人承担违约责任的诉请。案例彰显了法律对违法建设交易的否定性评价，对规范房地产交易行为具有警示作用。