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住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。 住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作 为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。10月17日，住房城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，提出了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。本次通知印发后，这项增量政策将加速落地。 一是扩大城中村改造政策支持范围。通知明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。 二是推进城中村改造货币化安置。通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房；对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能；同时，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房，可谓一举多得。 三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。当前，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。城中村改造是城市更新的重要内容。通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。 政策支持扩围后，未来城中村改造将走向何方？ 考验城市治理水平 城中村改造是城市更新的重要任务，也是推进新型城镇化的主要着力点。据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套。 中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国区域经济学会副会长陈耀接受中新社国是直通车采访时表示，从城市政府层面来看，城中村改造可作为对城市治理水平和治理能力的检验。 在陈耀看来，城中村改造过程中，首先需要实现城市公共服务全覆盖，其项目规划要与城市发展战略定位、功能布局紧密协调，确保交通网络衔接顺畅，以及教育、商业、医疗设施的全面配套，改善人居环境，提供社会保障。 其次，地方政府应充分利用其在土地资源、规划资源及平台资源上的整合优势，积极探索产业与城市融合发展的新路径，构建城市社区充满活力、可持续发展的长效机制。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新一轮城中村改造是推动房地产高质量发展的关键，也是解决城镇化遗留问题、实现城市公共服务全覆盖及促进新市民融入城市的必要举措。 谈及老城文化传承如何与改造共存，陈耀表示，城中村改造过程中尤其要重视历史文化的保护与传承，对富含历史价值的城中村，可以采取划定保护区域、实施集中保护等措施，精心维护其传统风貌。 他还提醒，生态环境治理不容忽视，要通过综合施策解决污水、垃圾处理等环境问题，营造蓝绿交织、环境优美的宜居生活空间。 “对于老城二次生长，关键在于如何在保护历史文化的同时，提升老城区居住和经济条件。这种改造能够提升老城区居住环境，增加商业活动，提高地区经济活力。”广东现代城市产业技术研究院首席专家罗学铭对中新社国是直通车表示，如何处理好新旧建筑融合、居民生活习惯适应、历史文化保护以及产业与商业板块的招商引资，是改造过程中面临的挑战。 多地积极行动布局 城中村改造不仅是重大民生项目，也是推动城市更新的重要机遇，多地已积极采取行动。 东莞市住建局于11月11日公示了《东莞市城中村改造专项规划（2023-2035年）》，将构建“大、中、小圈”改造体系，明确了改造体系及近期重点地区。改造策略方面，将采取“需拆则拆、应整尽整”，有力有序有效推进城中村改造。 广州市税务局、广州市住建局11月14日发出“印发《广州市城中村改造税收指引》的通知”，基于广州市城中村改造“依法征收、净地出让”模式，以改造环节为时间链条、全税种、全周期梳理广州市城中村改造过程中涉及的税收处理规定，用于指导广州市城中村改造的涉税管理。 北京今年共谋划20个城中村改造项目，其中丰台区占7个且已全部启动，项目数及投资额均居全市第一。丰台太平桥城中村改造项目于11月15日正式启动拆迁，是丰台区首批7个超大重点城中村改造项目之一。 上海计划到2026年底全面启动66个整体改造项目，力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作。此前，徐汇区东安一、二村片区旧改地块于10月18日举行了集中搬迁仪式，这也是上海史上最大单地块一次性征收项目。 青岛今年计划改造138村，建设4万套住房，目前已有部分完成封顶、回迁和分房。通过政府主导加速项目，筹集资金820亿元，推动20村加快建设。并让居民参与提升品质，成立由居民代表组成的质量监督小组，同时创新“房票安置”模式，已实现房票安置2230套、20.55万平方米。 此外，贵州、新疆等省区也在近期召开了市区城中村改造工作推进会，表示将科学编制改造规划计划，多渠道筹集改造资金，加快推进城中村改造。 改造释放潜在动力 在推进城中村改造货币化安置方面，官方此次强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。 陈耀说，采用货币化安置方式加速了整体改造进程，降低了项目不确定性，为原有城中村功能定位的重塑提供了广阔空间，这也是老城二次生长的关键。 罗学铭表示，这种方式的好处在于能够快速释放土地资源，减少政府在建设安置房上的财政压力，同时也让居民有更多选择权。 中指研究院政策研究总监陈文静认为，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，并缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存。 就在近期，广东省佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目签订安置房回购协议，预计将获得11.9亿元专项借款，用于收购存量商品房作为村民安置房。 住建部此前透露，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。 根据中指研究院测算，若按套均100平方米计算，此举可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%，这部分需求进入市场有利于推动市场交易活跃度提升。100万套改造体量中部分需求有望在今年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。 华瑞兴律师事务所城中村改造典型业绩： 1、华瑞兴律师事务所早在十年前就参与了广州“三旧改造”标杆型项目——杨箕村旧改，积累了法律人“进村”的丰富经验，并于2021年7月出版《城市更新法律实务与政策研究》书籍。 2、2021年，华瑞兴被选聘为当时广州市投资规模最大的旧村改造项目——“海珠凤和（康乐村、鹭江村）旧村改造” 合作企业合生创展公司的专项法律服务单位，这一成果除了得益于华瑞兴20年来兢兢业业于工程地产领域外，更是客户对华瑞兴律所旧村改造法律服务专业性的肯定。 3、2024年6月28日，华瑞兴律师事务所又成功中标广州市花都区杨二村、东边村城中村改造项目专项法律服务。 4、2024年11月6日，华瑞兴律师事务所中标广州市花都区平西村、新和村城中村改造项专项法律服务. 华瑞兴作为广州市较早涉足城市更新法律服务领域的律所之一，已经积累丰富的城市更新法律服务经验，可以为城市更新项目提供全流程法律服务，包括但不限于： 1.提供城市更新前期阶段法律服务，包括但不限于标图建库条件分析、纳入计划指引、数据摸查、改造意愿和改造模式表决、合作意向企业选取等； 2.提供城市更新招商阶段法律服务，包括但不限于招商文件修改、招商文件表决、参与会议、合作企业公示、合作协议签订等； 3.提供片区策划方案、实施方案编制及审阅法律服务，为委托方争取合法合规前提下的最大利益； 4.提供拆迁补偿阶段的法律服务，包括但不限于拆迁阶段的基础法律服务（参与会议、梳理旧改政策和流程、参与谈判、审改安置补偿协议、在签约过程出现的各种疑难复杂问题、后期办证与税务安排等）、签约及拆迁法律服务（派驻律师驻场，拟定和完善动迁方案，安置补偿协议以及签约及拆迁工作做准备，解答村民的问题，调解被拆迁人集体与个人、个人与个人、家庭成员间因拆迁补偿产生的争议，指导被拆迁人办理继承公证、委托公证、诉讼，调整、起草和修改适用于政府物业、公房物业、无产权房、分套安置、助困等不同类型的安置补偿协议，集体物业清退等） 5.提供“集转国”阶段法律服务，包括但不限于依据相关法律法规及旧村改造政策要求，制定相关表决流程、方案，起草、审核相关通知文件、会议纪要、表决文件，协助编制取得融资地块土地相关文件，审查文件的合法性、相关条款的完整性、权利义务设计的合理性，协助签订《土地出让合同》，完成融资地块的相关出让手续； 6.提供融资阶段法律服务，包括但不限于融资模式分析、融资交易架构搭建、融资法律风险分析，融资渠道可行性论证等； 7.提供建设开发阶段法律服务，包括但不限于建设施工合同审改、材料采购合同审查、质量、安全、工期、竣工验收等法律服务； 8.提供复建安置房回迁阶段法律服务，包括但不限于协助进行复建安置房的回迁分房事宜，协助制定复建安置房分房方案，制定分房流程，起草、审核相关通知文件、会议纪要、表决文件，协助处理在分房过程中涉及的继承、析产等问题； 9.提供融资地块上商品房的销售阶段法律服务，包括但不限于协助开发商获取预售、销售批准，参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况，对销售人员进行房地产销售、租赁的法律知识培训，指导销售人员签订租售合同等； 10.提供城市更新最新的政策解读、政策宣传、实务培训及经验分享，及城市更新过程中产生的其他法律服务。
