某实业公司承租某厂的厂房用于贵金属设计及生产，双方签订的租赁合同约定，合同期满后承租人在同等条件下有优先承租权。合同履行中，租赁厂房所在产业园区被政府纳入当地新兴产业空间布局规划，定位发展半导体。某厂就此两次函告某实业公司，因园区整体规划调整及发展需要，租赁期限届满后将不再续签合同。合同到期后，某厂与从事半导体生产研发的某公司签订租赁合同，某实业公司以其优先承租权被侵害为由起诉，请求某厂支付违约金、赔偿经营损失及搬迁损失。深圳市坪山区人民法院一审认为，租赁物的用途直接关系租赁物的价值维持，是同等条件的重要考量因素。地方政府将租赁厂房所在园区的发展方向定位为“半导体”，某实业公司的经营范围为“贵金属”，不符合园区整体发展规划，故认定某实业公司不符合行使优先承租权的同等条件，判决驳回某实业公司的诉讼请求。某实业公司不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”该条款首次在法律层面确定了承租人的优先承租权，实践中认为优先承租权是指根据法律规定或合同约定，原承租人于租赁期限届满后享有以同等条件优先于其他人承租原租赁物的权利。关于优先承租权的行使条件，首先是存在合法有效的租赁合同关系，且租赁期限届满，出租人存在继续出租的意愿；其次是房屋承租人承租需满足同等条件，同等条件可以承租人继续承租房屋不会给出租人的权利造成实质性影响作为判断标准，结合租赁期限、租金标准、付款条件、付款方式等影响双方权利义务的核心条款进行综合评判；最后，承租人在知晓同等条件后的合理期限内行使优先承租权，超过合理期限未作意思表示，应当视为放弃优先承租权。本案为广东法院房屋买卖合同纠纷典型案例，地方政府基于区域产业布局、环境保护和安全生产等因素全盘考虑，确定产业园区的发展规划和战略定位。出租人对入驻企业的经营范围进行审查，确保产业园区发展符合政府发展纲要、租赁物保值增值，既是其应当承担的社会责任，也符合商事主体的营利性特征。本案明确了优先承租权的行使要件，界定了“同等条件”的考量因素，对培育新质生产力、优化市场结构、护航地区经济高质量发展具有重要意义。
