热点|广东省拟出台推进城镇老旧小区自主更新试点新政！广州已落地多个自主更新危改项目

为贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》等文件精神，积极探索城镇老旧小区房屋产权所有人自主更新，进一步改善居民居住条件，提高居住环境质量，满足人民群众美好生活需要，现就推进城镇老旧小区自主更新试点工作提出如下指导意见。

（一）主要目标。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党中央、国务院关于推进城市更新行动的决策部署，认真落实省委“1310”具体部署，深入实施“百县千镇万村高质量发展工程”，坚持以人民为中心的发展思想，以解决房屋安全隐患、改善民生为核心，有序推进我省老旧小区自主更新工作，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。

（二）基本原则。按照“以人为本，民生优先”的原则，强化居民主体责任，把改善民生作为实施自主更新的出发点和落脚点。按照先易后难、突出重点、稳妥推进的工作思路，积极探索可落地、可操作的更新路径与方案。通过推进自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”，营造房屋产权所有人主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围。

（一）自主更新对象。城镇老旧小区自主更新试点对象是指《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）确定的改造对象范围且满足如下条件之一的老旧小区（含单栋住宅楼）：

1.经房屋安全鉴定单位根据危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的；

2.无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；

3.砖木结构房屋，建筑结构差，影响居住安全及生活品质的；

4.存在地质灾害等其他安全隐患，缺乏维修加固价值的。

属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，或者位于历史文化名城、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村等地区的项目，按照有关规定办理。

（二）自主更新方式。老旧小区自主更新是指以消除住房安全隐患、改善居住条件为目的，主要由老旧小区房屋产权所有人自主出资对小区内的单栋住宅楼或全部住宅楼依法申请拆除重建。鼓励结合自主更新因地制宜配套建设小区的基础设施和公共服务设施。

（一）划定更新范围。各地市应依据市县国土空间规划和城市更新专项规划，结合城市重点功能片区、重大基础设施建设计划等，合理划定本地区老旧小区自主更新试点范围，制定更新计划。

（二）项目申请与纳入计划。拟开展老旧小区自主更新的小区房屋产权所有人、业主委员会、产权单位可作为申请主体，也可按规定成立自主更新委员会作为申请主体。申请主体充分征求相关房屋产权所有人意见后，向属地镇街提交申请。各县（市、区）人民政府对项目进行审核，审核通过后纳入属地老旧小区自主更新试点计划，纳入计划的项目可享受本意见所规定的土地、规划、资金等方面的支持政策。

（三）确定实施主体。达到法定比例的小区房屋产权所有人可授权业主委员会或自主更新委员会作为老旧小区自主更新项目的实施主体，也可委托政府、物业管理公司或具有相应资质、具备建设管理经验的企业作为实施主体。实施主体负责开展具体实施，编制更新改造方案、申请联审、报批报建等工作。

（四）编制实施方案。实施主体委托具有相应资质的单位编制更新改造实施方案，实施方案应当包含更新范围、项目设计、成本测算、资金筹措、房屋产权分配方案、工程周期、施工组织、后续管养等内容，并符合自主更新试点相关政策和条件。实施方案应当充分征求全体房屋产权所有人意见后，按照《中华人民共和国民法典》有关规定，由全体房屋产权所有人共同决定。

（五）签署改造协议。实施方案经房屋产权所有人表决通过后签署改造协议，协议内容包括权利义务、违约责任、实施方案、设计方案、签约时间等。

（六）联合审查与行政审批。实施主体持实施方案和相关材料向各县（市、区）人民政府提交审查申请，由各县（市、区）人民政府确定牵头部门，组织住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、园林绿化等有关部门进行联合审查，联合审查通过后，出具审查意见，各相关部门根据联合审查意见办理建设工程规划许可、消防审批、施工许可等审批手续。

（七）开展施工建设。实施主体依法完成相关建设手续办理，在全体房屋产权所有人完成腾房确认且足额缴存改造资金后，按规定组织施工单位开展楼体拆除、场地平整、动工建设等工作，并按规定投保安全生产责任保险，各县（市、区）建设主管部门加强施工过程监督。

（八）竣工验收与不动产登记。施工建设完成后，实施主体按相关规定办理房屋市政工程竣工联合验收手续。联合验收通过后，小区房屋产权所有人可按规定向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（一）规划与土地支持政策。

1.允许适度增加建筑规模。开展城市体检，充分了解改造更新需求和利益相关方意见。城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，在对周边不产生负面影响且征得居民同意的前提下，依据详细规划适度增加建筑面积、增配服务设施；所增加的建筑量在满足原有住户安置后仍有增量空间的，在征得居民的同意下，可用于建设保障性住房和配套设施。（省自然资源厅、住房城乡建设厅，各地级以上市相关主管部门依职责落实，以下均需各市相关主管部门落实，不再列出）

2.支持相邻用地联动改造。支持老旧小区自主更新项目与周边相邻用地联动改造，在征得居民同意的前提下，依据详细规划对同一更新规划单元中的建筑量进行跨宗地统筹。老旧小区改造自主更新项目周边涉及的零星用地经属地自然资源主管部门组织论证不具备单独供地条件的，经有批准权的人民政府批准后，可按划拨或者协议有偿使用土地的有关规定，依法依规确定土地使用权人（商品住宅用地除外），核发国有建设用地划拨书或签订国有建设用地有偿使用合同，纳入老旧小区自主更新项目范围一并实施改造。（省自然资源厅、住房城乡建设厅依职责落实）

（二）技术标准适应性支持政策。

1.完善规划技术标准。受客观历史条件限制，城镇老旧小区自主更新项目建筑间距、建筑退距、日照标准、绿地率等无法满足现行标准和规范的，在保障公共安全和妥善考虑相邻关系人利益的前提下，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。（省自然资源厅、住房城乡建设厅依职责落实）

2.加强消防技术支持。城镇老旧小区自主更新项目有改变原有结构和功能的，原则上按照现行消防技术标准完善，受客观历史条件限制，城镇老旧小区自主更新项目建筑防火间距、消防车道、消防救援场地的消防设计执行现行国家消防技术标准确有困难时，应按照规范规定的功能目标和建筑防火措施的性能不低于原建造时标准的原则，采取等效的技术措施或性能补偿措施，综合运用新技术、新设备、新材料，满足建筑的安全性与舒适性。（省消防救援总队、住房城乡建设厅依职责落实）