服务电话：020-38250681
最近，广州印发《广州市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》，规划明确提出“积极稳步实施城中村改造”。其中，我所服务的广州市海珠城市更新有限公司实施的海珠区三滘村城中村改造项目、东风村城中村改造项目被列入重点推进项目。
规划在 "宜居城市建设" 行动中部署 "存量资源提质增效" 专项行动，统筹推进城中村、低效工业用地、交通枢纽周边、老旧小区等存量资源改造，明确至 2030 年有序推进 220 平方公里低效用地再开发；提出聚焦重点地区、推动 75 个城中村分类改造，并明确 "加快新中轴线海珠段三滘村、东风村等城中村改造，高水平打造 ' 一江两岸 '' 城市会客厅 ' 等公共空间"。在 "存量空间提质增效行动建议" 专栏中，三滘村、东风村与瑶台、坑口、潭村等一并列入全市城中村改造重点项目清单。规划实施保障部分进一步明确，将以低效用地再开发试点为抓手，重点推进城中村、低效工业用地、轨道交通场站周边土地成片连片改造，为项目依法依规落地提供有力支撑。
三滘村、东风村均位于广州新中轴海珠片区，毗邻海珠湿地，系海珠区首个采用 "依法征收、净地出让" 新模式的城中村改造项目；其中东风村改造范围约 121 公顷、总投资约 367 亿元，改造后可提供约 8000 套村民安置住宅，建成后将有力提升片区城市功能与宜居品质。华瑞兴律师事务所服务的广州市海珠城市更新有限公司，承接了海珠区三滘及东风村城中村改造动迁等项目的具体实施工作。此次两个项目被列入《近期实施规划》重点推进范围，标志着改造进入规划引领、依法实施、提速增效的新阶段。华瑞兴律师事务所将充分发挥在城市更新、征收补偿、土地成片开发等领域的专业优势，持续为项目依法依规、高质量推进提供全流程法律服务保障。
华瑞兴作为广州市较早涉足城市更新法律服务领域的律所之一，已经积累丰富的城市更新法律服务经验，可以为城市更新项目提供全流程法律服务，包括但不限于：
（一）签约前阶段
1.协助编制相关合作协议，以及项目公司运营管理制度，起草与政府相关部门签订的项目相关协议，分享其他城中村改造项目的案例，提供可行方案给各方，合理维护相关方的合法权益；
2.协助编制相关方案时，对资金平衡、成本测算、补偿具体条件等问题提供法律意见协助制定改造方案、改造实施方案（实施计划）、成片开发方案时，对资金平衡、成本测算、补偿具体方案等问题提供法律意见，促进政府行政部门、村社、村民审议通过项目改造方案、实施方案、成片开发方案及获得相关批复；
3.确认房屋面积和房屋权属及签约主体，根据房屋权属的实际情况，出具解决房屋权属瑕疵问题的工作方案；
4.协助编制征收补偿安置方案（含村民私宅、集体物业、国有私宅、国有厂房、公服设施村民私宅、集体物业、综合楼、国有物业、集体土地上的国有物业等），参与谈判过程，并就征收补偿安置方案提供法律意见，起草、审核相关通知文件、会议纪要、协议，分享其他城中村改造项目的补偿方案经验，促进《补偿安置方案》顺利通过审批；
5.协助完善动迁方案，明确征拆实施主体单位、被拆迁人的各自权利义务（包括且不限于回迁安置权益、委托注销原宅基地证、产权证办证费用、超出面积税费承担、企业整体税筹、违约责任等），确保安置补偿协议符合政策法规的规定；
6.根据动迁工作进程和动迁方案适时调整、起草和修改适用于村民私宅、集体物业、国有私宅、国有厂房、公服设施村民私宅、集体物业、综合楼、国有物业、集体土地上的国有物业等不同类型的《补充安置协议》；
7、针对购买存量商品房、存量安置房用作项目安置房使用，起草与政府相关部门、开发商等购买存量房相关的框架协议、买房协议等，并提供专业法律意见；
8.协助编制动迁模式、签约流程、接收被拆迁房屋流程，分享其他旧改项目的成熟经验（包括且不限于如何激励村集体积极开展动迁工作等），促进项目尽快完成；
9.审阅“城中村改造方案”、“城中村改造实施计划”、“土地成片开发方案及土地利用整备可行性研究”、“项目范围划定及项目改造方案审批”、“单元详细规划编审报批”、“项目年度计划编制与报批”、“项目实施方案编制与报批”等前期报批流程所涉及的法律相关问题，并根据实际需要，起草、审核、修改上述方案的实施细则、相关通知文件、会议纪要、协议等；
10.研究解决项目发生的特殊问题，包括但不限于：
（1）无主房产的拆迁；
（2）宅基地房产的拆迁；
（3）业主失联或部分共有人失联的房产的拆迁；
（4）公房租户的安置；
（5）研究办理房屋产权注销登记；
（6）研究合理节约税费的可行办法；
（7）研究限购政策的应对方案等；
11.为本项目涉及的土地使用权、房屋所有权、相关设施设备使用权、债权债务确认等事项进行规范并提出法律意见；
12.从“促进发展、互利共赢”理念出发，协助城中村改造宣传工作。
（二）动迁、签约及拆迁阶段
1.进驻动迁签约现场值班驻场办公，接受动迁、签约及拆迁现场人员的法律咨询并给出专业答复，指导动迁签约现场人员有序开展相关动迁、签约及拆迁工作；
2.协助制定动迁签约流程，指导现场工作人员具体落实，实时掌握行业政策法规知识，就动迁中可能遇到的法律问题，为动迁人员提供政策及拆迁知识培训；
3.协助动迁人员审核、整理业主档案材料，固定与被拆迁人的相关证据资料，参与分析存在的动迁阻碍，房屋继承、产权人份额等办理流程指引，提供法律支持与解决方案；
4.参与重点案件的动迁谈判，为动迁人员提供法律支援；
5.参与政府部门的拆迁工作会议，分享其他城中村改造项目的成熟经验（包括且不限于如何设置动迁奖励、如何通过摇珠分房促进动迁等)，就拆迁过程中产生的问题提供法律意见和解决方案；
6.就改造过程中涉及的重大法律问题，作为公司的专项法律顾问参与相关谈判，最大可能化解矛盾，避免诉讼，完成拆迁工作；调解被征收人、村民与村民、村民与合作建房者政府、改造主体之间等的纠纷，提供解决方案并拟定相关文件；
7.协助签约工作人员审核动迁人员送来的业主档案材料以及确定签约主体，审核《拆迁补偿安置协议》等相关，协助拟定《拆迁补偿安置协议》签约过程中涉及的其他法律文件（包括承诺书、具结书等），协助相关签约流程，加快促进完成签约，对重点案件就被拆迁主体资格和所需要留存的证据资料提供法律指引，或出具法律意见和建议；
8.针对拆迁过程中产生的“留守户”，提供相关判决案例和可行的法律解决方案，并与政府和司法部门沟通，解决“留守户”难题；
