关于设计变更问题的分析

 

（华瑞兴律师事务所  李斐律师）

在为某大型房地产项目（以下简称本项目）提供法律服务的过程中，我们遇到了多起涉及设计变更的案例。

业主反映的情况，概括起来，都是房屋现状，与购房合同或宣传资料中的图纸，有所不一致的问题。

因此，这里，结合本项目发生的实际情况，就商品房买卖过程中的设计变更问题，进行一些初步研究。

 

第一部分

有关设计变更

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。根据以上定义，设计变更仅包含由于设计工作本身的漏项、错误或其它原因而修改、补充原设计的技术资料。

商品房买卖合同签订后变更设计，有可能导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，严重的还会危及房屋的安全，这些均构成了对购房者权益的侵害。

 

最常见的三种规划、设计变更方式：

一、开发商故意隐瞒规划、设计

开发商隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容，而在广告、宣传资料和模型上未进行客观、真实描述的，属于隐瞒真相和虚构事实，构成欺诈。开发商采用欺诈手段与购房人签订的合同属于可撤销或可变更的合同。在购房人要求解除合同时，根据《合同法》第五十四条第四款、第五款规定，应认定该合同属于可撤销或可变更的性质，对预购人的损失，开发商承担缔约过失赔偿责任。

法条连接：《合同法》

第五十二条、第五十四条规定一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，倘不涉及损害国家利益的，则合同一方当事人只能要求人民法院或仲裁机构予以撤销和变更。当事人要求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

 

二、开发商擅自更改规划、设计

开发商擅自更改规划是否承担违约责任，关键看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定。如果在合同主文中双方约定小区规划不得更改，或者在附件中有规划图的详细情况，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应承担违约责任。但是往往因为购房者专业知识的匮乏导致没有做上述约定或者补充的情况是普遍现象。一旦发生纠纷，购房人往往以开发商的广告、宣传等资料作为证据，指责开发商违约，而开发商则以对此双方未作约定，且广告不是合同组成部分做抗辩，购房者的利益多难维护。

法条连接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第3条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

 

三、经批准变更规划、设计

规划、设计变更已得到政府的批准是否可以成为开发商免责的理由？本人认为，开发商仍需承担违约责任。实际上，按照《合同法》的规定，除非不可抗力外，开发商不得以任何理由回避自己的违约责任。如果双方在购房合同中约定规划不得变更，开发商经批准“合法”变更规划也属于违约，开发商申请更改规划的时候对于违反与业主签订的购房合同是明知的，不属于“不可抗力”而免责的范畴。

法条连接：《商品房销售管理办法》

第24条规定：经规划部门批准的规划、设计单位同意变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，经及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立日之起10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

 

 

第二部分

业主对设计变更问题的应对策略

 

通常来说，业主或买方要在商品房购买过程中维护自己的权益，可以从以下几点作出预防和应对：

    1、可以采取签订补充协议的方法，也可以直接在合同的其他约定条款中对环境规划、设计作出约定，广告中的模型图应作为合同的附件，要约邀请内容是否作为合同约定应予以明确；

    2、业主保留好购房时的楼书、广告宣传单、报纸广告等，对开发商展示的沙盘、楼宇模型进行拍照保存，为维权保留好证据；

3、因更改规划导致纠纷或者矛盾时，业主都应当诉诸于法律渠道，不能以诋毁、攻击、威胁等非法手段导致矛盾激化。

 

    结合实际情况，作为本项目的业主，因为购房合同已经签署，已经不能通过补充协议去对开发商进行约束，此刻，业主要维护自己的权益，可设法收集购房时的楼书、广告宣传单、报纸广告等，若有开发商当时展示的沙盘、楼宇模型的照片，也尽可能收集，通过这些证据以及购房合同及图纸，向开发商主张赔偿，必要时诉诸于法律渠道。

    此时，业主维权有2个途径：

    一、双方当事人协商解决。具体可签订补偿协议，如通过管理费减免的方式对业主进行补偿。

    二、协商不成的，业主可依照购房合同的相应约定，依法向人民法院起诉。而此刻，诉求可以从两个方面提出：

    1、因为本文提及的变更问题，开发商均没有在变更确立后10天内，对业主进行通知，所以，根据《商品房销售管理办法》第二十四条，业主有权退房，由房地产开发企业承担违约责任。

法条连接：《商品房销售管理办法》

第24条规定：经规划部门批准的规划、设计单位同意变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，经及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立日之起10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

同时，根据本项目购房合同的约定，开发商擅自改变商品房项目的规划、设计的，业主可以要求解除买卖合同，也可以要求继续履行。合同继续履行的，业主可以就造成的利益损害要求开发商给予赔偿。

综上所述，业主起诉后，可以主张解除合同退房，并要求开发商按房价的10%支付违约金，若违约金不足以补偿实际损失的，可要求开发商补偿差额；业主也可以要求继续履行合同，同时就自己受到的利益损害，要求开发商给予赔偿(如房屋面积缩小的相应差价赔偿)。

2、业主若有证据证明开发商故意隐瞒规划、设计，在广告、宣传资料和模型上未进行客观、真实描述的，可主张购房合同属于可撤销或可变更的性质，对预购人的损失，开发商承担缔约过失赔偿责任。

开发商隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容，而在广告、宣传资料和模型上未进行客观、真实描述的，属于隐瞒真相和虚构事实，构成欺诈。则根据《合同法》第五十二条、第五十四条规定，应认定该合同属于可撤销或可变更的性质，对预购人的损失，开发商承担缔约过失赔偿责任。

《合同法》

第52条

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第54条

下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

 

第三部分

开发商对设计变更问题的应对策略

 

就本项目而言，当前面提到的房屋现状与图纸不符的问题发生，可能对开发商造成最大损失的，是合同的解除。这种情况下，根据购房合同的约定，开发商不仅要退还业主已支付房价款并支付利息，还要按该商品房总价款的10%向业主支付违约金，违约金不足以补偿业主实际损失的，还应补偿其差额。

因此，开发商在协商或应诉过程中，首要应避免合同的解除，而在合同继续履行的前提下，通过适当的弥补，去解决房屋现状与图纸不符的问题，从而让自己的利益损失达到最小。

首先，开发商若是能和业主自由协商，通过一定的补偿（如管理费减免的方式），达成一个双方都能接受的协议，是最好的结果。若是双方就此难以达成一致意见，甚至最后诉诸法律，则开发商可以通过以下几点进行抗辩或应对：

 

一、本文提及的数种现状与图纸不符的问题不是设计变更的问题

    设计变更，是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。

      而根据了解，本项目的房屋现状，与送交有关规划管理部门审批的施工图纸和设计文件是一致的，并没有进行变更，而本文提及问题的发生，是由于购房合同中所附图纸和施工图纸和设计文件有所误差。

     如此一来，本文提及的阳台与图纸不符等问题，就不是严格意义上的设计变更，而是属于购房合同图纸的不准确。这种情况下，《商品房销售管理办法》第二十四条以及购房合同中相应的约定就不再适用，因此只要问题的严重程度不会导致合同的根本目的不能实现，则不会导致合同的解除或退房。当然，图纸的误差，其造成原因在开发商，并因此给业主造成了一定的利益损害，开发商理应对此进行相应的赔偿。而具体数额的确定，应由业主举证，相应的问题实际上造成了多少的直接损失。

 

二、本文提及的数种现状与图纸不符的问题是政府行为导致，开发商难以预见，不能抗拒

    本项目商品房有其特殊性，由政府投资建设，其设计规划由政府属下机构完成，而开发商用于销售的房屋图纸，也由政府机构直接提供。因此，对于房屋现状与图纸不符的情况，是政府行为导致。而根据购房合同约定，因政府及有关组织机构对该商品房项目的规划、设计作出变更、调整的，开发商不承担违约责任。

 

三、对部分已经收楼或签订了装修补偿协议的业主，其行为表示，他们选择了合同的继续履行，放弃了对合同的解除

    根据购房合同约定，当开发商擅自改变商品房的规划、设计，购房者可以要求解除合同，也可以要求继续履行。

    而对于签订了收楼书或装修补偿协议的业主，他们知道或应该知道房屋现状与图纸不符，而他们继续选择收楼或签订装修补偿协议，这就以实际行为表示了他们选择继续履行合同而非解除合同。

    这种情况下，根据购房合同的约定，开发商只需针对买方因此而造成的直接利益损害进行赔偿，而不需退还买方已支付房款和利息，也不需向买方支付该商品房总价款10%的违约金。