房屋买卖合同纠纷：房产纠纷诉讼时效问题

——刘某某与广州市荔湾区某房地产开发有限公司房屋预售合同纠纷案

【案件事实】

原告：刘某某

被告：广州市荔湾区某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)

1999年10月28日，刘某某与某房地产开发有限公司签订了房屋预售合同，约定刘某某认购某房地产公司开发的一套房屋，刘某某应支付房款326938元，某房地产公司应于12月14日前向刘某某交楼。此后，刘某某用部分当时缴清、部分按揭的方式，于2003年5月6日还清了所有房款。某房地产公司于2000年1月4日将房屋交付给刘某某后，虽经多次催促，却一直未为刘某某办理房产证。

2003年9月5日，刘某某委托我所律师作为诉讼代理人，将某房地产公司告上法庭，诉称：被告某房地产公司一直拒绝为原告办理房产证，使其不能充分行使房屋所有权，不能出售、出租、抵押房屋等，给其造成了经济上、精神上的损失。此外，原、被告签署房屋预售合同时，被告向原告按购房款326938元的2.25%收取契税7357元，违反了《广东契税实施办法》及其他法律法规中的“购房人应按购房价的1.5%缴纳契税”的规定。故原告请求法院判决被告于30日内为其办妥房产证，并按照合同约定支付逾期办证违约金50120元，并立即退还多收的契税2452元。

【案件结果】

一审期间被告协助原告办妥了房产证。一审法院经过审理，一定程度上支持了原告的诉讼请求，判决被告参照中国人民银行规定的标准计算支付违约金给原告，并退回多收的契税2205元(经过调整)。被告某房地产公司不服，提起上诉，称房产证迟迟办不下来是行政部门的问题而不是某房地产公司的问题；被上诉人要求上诉人支付违约金已经过了诉讼时效；被上诉人要求上诉人支付经济赔偿金毫无根据。最后，二审法院判决维持一审判决。

【争议焦点】

1．被告是否要向原告支付违约金以及违约金的数额如何计算

被告辩称，违约金需要有实际损失才能赔偿，而刘某某没有证据证明自己因迟延办证而遭受损失。对此，笔者认为，从本案看，刘某某确实没有因某房地产公司的行为受到既得利益的损失。但同时，某房地产公司应当向刘某某承担赔偿责任。第一，虽然刘某某没有明显的既得利益损失，但其对利益的可期待性可以看作是既得的。若刘某某拿到房产证就可以将其出租、出售等，获得利益，而由于某房地产公司的过错导致其无法获得此种利益。第二，违约金是刘某某和某房地产公司在房屋预售合同中基于意思自治而明确约定的，在其不违反法律禁止性规定的情况下应当遵守。若以对方没有受到损失为由拒付违约金，何谈合同自由、合同的效力、交易安全和秩序？第三，从本案来看，刘某某是消费者，某房地产公司是经营者，按照目前保护消费者的趋势，法院会倾向于房地产公司支付违约金。

法院也的确这样认为：“原、被告签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方当事人均应履行。原、被告在契约中约定，该房屋在实际交付使用后90天内，被告应当协同原告办理房屋的产权过户手续和房地产登记手续。现被告不能举证自己在契约约定的时间内履行了协同办证义务，应承担逾期履行的违约责任。但迟延办证违约金应计至被告协同原告办理房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止。”

2．一审法院判决某房地产公司支付“经济赔偿金”是否毫无根据

某房地产公司在上诉状中称：“被上诉人的经济赔偿金的诉讼请求毫无根据。《民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，相当于另一方因此所受到的损失。而本案中，被上诉人没有任何证据可以证明其因我司迟办房产证遭受了任何经济损失。而一审法院却判决我司在被上诉人没有损失的情况下承担巨额赔偿责任，不仅毫无根据，也助长了某些人‘不劳而获’的妄想。”然而根据资料，无论是被上诉人(原审原告)的起诉状还是一审判决中均没有提到“经济赔偿金”。结合上诉人在一审中辩称“违约金需要有实际损失才能赔偿”，故猜测上诉人所称的“经济赔偿金”实际上就是违约金。

3．刘某某要求某房地产公司支付违约金的诉讼请求是否已经过了诉讼时效

某房地产公司称：“《房地产预售契约》约定我司应当在房地产实际交付使用后90天内协同办理该房地产的产权过户和房地产登记手续。被上诉人在2001年1月4日接收房屋后的90天即2001年4月4日就应知道其权利受到侵害，诉讼时效亦应于此时开始计算，被上诉人起诉时显然已经过了两年的诉讼时效。”

表面看来，某房地产公司的说法有理。若真如其所说，刘某某就丧失了胜诉权，其对违约金的请求权将得不到法院支持。然而其在上诉状中还称，在双方签订房屋认购合同90天之内，其已经将资料提交给房管部门，也已经履行了自己的协助办证义务，房产证迟迟办不下来不是其责任而是行政部门的责任。也就是说，某房地产公司声称自己已经履行了协助义务，既然其尽职尽责地履行了义务，刘某某的权利就没有受到侵害，刘某某又怎么能在2001年4月4日知道自己的权利受到侵害了？因此，笔者认为，某房地产公司的说法前后矛盾，诉讼时效并不是从2001年4月4日开始计算的，原告起诉时并没有过诉讼时效，没有丧失胜诉权。

【案件评析】

在一审中，胜诉者为业主一方，这是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》出台后，对延迟办理房地产证的开发商的一种有力制裁，产生了一定的社会效益。

由于在房地产案件中，开发商拖延办理房地产证的现象严重，而且行政部门的办事效率低下，这往往会导致业主在起诉时诉讼时效已过，使业主的利益受到损害。所以，笔者站在业主方就如何应对开发商提出诉讼时效已过的抗辩进行总结：1.当事人自愿履行。《民法通则》第一百三十八条，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。2.诉讼时效中断。《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3.一审未提出抗辩。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。