【华瑞兴文章】房产税的征收与改革试点

    作者：李田宇

近年来，房产税个人住房征收将全国推行的新闻屡见报端，但似乎一直是雷声大雨点小，始终未见正式文件出台。有人说房产税改革的出台将会抑制房价的上涨，也有人说房产税的负担最终将会转嫁给购房者和租房者。那么究竟什么是房产税？房产税是如何征收计算的？在上海、重庆试点的房产税改革与现行房产税有何不同？本文将简要介绍我国现行房产税，对比在沪、渝推行的房产税改革试点方案，让读者对房产税有一个整体的了解。

一、纳税义务人与征税范围

房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。具体包括经营管理单位、集体单位和个人、房产承典人、房产代管人或使用人。房产税遵循受益人纳税原则，在纳税义务人相关条款中均有体现。如产权属于国家所有的，由经营单位纳税；产权出典的，由承典人纳税。以上情形中，房产税的纳税义务人并非房屋产权所有人，而是该房屋的实际受益人，因此由实际使用人承担纳税义务。

房产税的征收对象是房产，即有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。房产并不等同于建筑物，建筑物的范围更广，如加油站罩棚、露天游泳池等属于建筑物，但由于不属于房产税中的房产，因此不征收房产税。房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。但是应当注意的是，城市、县城、建制镇和工矿区以外的农村房产未纳入房产税的征税范围。

二、房产税的税率和计算

现行房产税采用比例税率，有两档规定税率以及一档优惠税率。三档税率分别为自有房产用于生产经营的，适用1.2%的规定税率，从价计征房产税；出租非居住的房产的，适用12%的规定税率，从租计征房产税；个人出租住房的，适用4%的优惠税率，从租计征房产税。应当注意的是，我国对于现有居民个人出租、使用房屋出台了许多免征、减征的政策。如居民自住的住房免征房产税（沪、渝试点地区除外）；2018年12月31日前，个人出租房屋，月租金低于3万元的，免征增值税。自2019年1月1日起，个人出租住房，月租金未超过10万元的，免征增值税。

举例来说，2019年6月6日，甲将自有的一套住房以5000元每月的价格出租给乙，不考虑税收减免和优惠政策下，甲需要缴纳的税收包括增值税、房产税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、城镇土地使用税、印花税。由于甲出租的房屋月租金5000元，未超过10万元，因此免征增值税。由于免征增值税，所以城建税、教育费附加和地方教育费附加随之同时免征。根据2008年《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知》，对个人出租、承租住房签订的合同，免征印花税和城镇土地使用税。最终，甲需要缴纳的税为4%的房产税，10%的个人所得税。5000*（4%+10%）=700元，甲每月需要缴纳的税费为700元。

对于出租房屋采用的从租计征方法，计算比较简易，即应纳税额=租金收入*税率（即12%或4%）。而对于自有房产用于生产经营的从价计征就略微繁琐，其计算公式为应纳税额=应税房产原值*（1-原值减除比例）*年税率（即1.2%）。房产原值以会计账簿记录为基础，应当包含地价，其中地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本等。当计算出应税房产原值后，还需要按照房产原值一次性减除10%到30%的损耗价值扣除，将扣除后的房产价值乘以税率即可得出应纳税额。

三、房产税改革试点方案

公众比较关心的自然非房产税个人住房征收改革莫属。2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，引发广大群众关注。随后，每年都会传出房产税改革试点范围扩大的传闻。根据上海和重庆发布的试点文件，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。

以上海的试点方案为例，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《暂行办法》）中提到，房产税的征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，为了便于房产税的征收管理，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。上海市对于房产税的税收减免也作出了相关规定，以人均60平方米作为免税住房面积，家庭成员合并计算免税住房面积。当第二套及以上住房不超过合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，对新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积征收房产税。例如，小王家家庭成员为4人，现有首套房150平方米。如小王购买的第二套住房为90平方米，那么在家庭免税面积240平方米内，免征房产税。如小王购买的第二套住房为120平方米，那么则需要对新增的30平方米缴纳房产税。

对于买新房卖旧房的改善性住房需求，《暂行办法》中也有覆盖到。本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。《暂行办法》还提到，对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

上海、重庆自从2011年开展房产税试点以来，发现了许多问题，各试点地区也在不断摸索和完善房产税暂时办法，为全国推行房产税提供了宝贵的经验。目前，《房地产税法》已在起草和完善方案的过程中，但由于其改革涉面广，各方争议多，立法进程仍需要稳步推进。

编辑/谢文涵 

审核/陈熙

签发/李斐  

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