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——广州经济技术开发区某石膏制品厂与广州市萝岗区
某经济合作社建筑物所有权确权纠纷案
【案件事实】
原告/上诉人：广州经济技术开发区某石膏制品厂(以下简称某石膏厂)
被告/被上诉人：广州市萝岗区某经济合作社(以下简称某合作社)
2010年3月16日，某石膏厂将某合作社告上法庭，诉称：1988年，原告在白云区某地(现属萝岗区)建造石膏厂，并与被告签订合同，约定由原告租用被告所有的某地块进行石膏厂建设，租用期限为20年；租赁期满后，地上的房屋归原告所有。获得政府批准后，原告出资3万余元进行了相关建设。在原告与被告的租赁合同到期后，原告与被告对涉案土地上房屋的所有权产生了争议，原告认为，上述房屋的所有权应当按照双方合同的约定处理。遂请求判决涉案土地上的建筑物归原告所有。被告答辩称：原、被告之间的建筑物所有权确权纠纷应属相关房管部门的职责范畴而不属于法院的管辖范围；涉诉房屋为临时建筑，已过法定使用期限，属于违章建筑，依法应当予以拆除；根据房随地走的原则，若将房屋所有权判给原告，势必导致房屋所属土地也属于原告所有，使得被告村民永久性无法使用土地。遂请求驳回原告的全部诉讼请求。
【案件结果】
一审法院以《物权法》第九条规定，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，向上级法院提起上诉，上级法院驳回上诉、维持原判。
【争议焦点】
1．是否必须经房地产权属登记后，当事人才可以请求确认权利
一审法院查明，原告在涉诉土地上建造的房屋未向房地产部门办理权属登记。虽然双方的合同约定期满后房屋和设备归原告，但涉诉的厂房、办公室及宿舍属于不动产，须经相关行政部门依法登记才发生法律效力。鉴于涉诉房屋均未登记，当事人应先向有关行政部门就涉诉房屋办理房地产权属登记，待登记之后再就争议内容进行处理。
上诉人(原审原告)在上诉中提出，原审法院认为必须经房地产权属登记后，当事人才可以请求确认权利，是对法律的错误理解。我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人认为，这条规定是对不动产物权效力的规定，而非对不动产物权的产生、变更、转让或消灭的原因的规定。对于涉案建筑物，上诉人已经履行全部报建手续且自行完成建造，所以对上述建筑物享有所有权。
本案证据显示，某石膏厂并没有就涉诉房屋办理产权登记，一审法院以此为由驳回了其诉讼请求，让其先去把证办了再说。驳回诉讼请求，是指人民法院对已经立案受理的案件经审理后，发现原告请求法院保护的实体权利不符合法律规定的条件，因而对原告的请求不予保护的司法行为，它所要解决的是实体意义上的胜诉权问题，针对的是不符合法律规定的实体请求，用判决的方式作出。审判实践中，驳回诉讼请求通常适用的情形有：(1)当事人的诉讼请求没有足够的法律依据或者违反国家法律；(2)当事人主张实体权利的法律事实在人民法院审理过程中经过质证或查证已被推翻或否定；(3)当事人实体权利已放弃，如当事人的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，同时又不存在诉讼时效中止、中断和延长的法定事由，而对方又以此作为抗辩理由。
笔者认为，不动产所有权的取得依据的是登记，某石膏厂未登记肯定是无法取得房屋所有权的。但是房屋是否登记影响的是物权确认，不影响债权关系，双方在合同中约定的到期交付房屋的债权债务关系不受房屋是否登记影响，因此法院应当对此作出实体判决。
2．涉诉房屋究竟该登记在谁名下
按照一审法院的思路，在本案中，由于原告没有就涉诉房屋办理房地产权属登记，因此在这个前提之下，原告提出的诉讼请求都不成立，被告提出的答辩也暂且不需考虑。当事人可以将涉诉房屋的房地产权属登记办妥之后再来起诉，到时再处理。但二审法院在判决书中明确说明：根据房随地走的原则，土地和房屋的权属应当一致，某石膏厂不是涉案建筑所在土地的使用权人，不能办理涉案建筑物的产权证明。当办证手续齐全时，应当将涉诉房屋登记在某合作社的名下，而不应当登记在某石膏厂的名下。虽然双方的合同中约定合同期满后涉案建筑归原告所有，但这条约定与法律的相关规定相抵触，不利于不动产权利一体化，因此该约定无效。
【案件评析】
在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。某种程度上说，若没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权，因此，土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。本案中，某合作社作为土地的使用权人，应当取得土地上房屋的所有权，但可以根据双方的协商和法律规定给予某石膏厂一定的补偿。
笔者认为，不动产所有权的取得依据的是登记，某石膏厂未登记肯定是无法取得房屋所有权的。但是房屋是否登记影响的是物权确认，不影响债权关系，双方在合同中约定的到期交付房屋的债权债务关系不受房屋是否登记影响，因此法院应当对此作出实体判决。
2．涉诉房屋究竟该登记在谁名下
按照一审法院的思路，在本案中，由于原告没有就涉诉房屋办理房地产权属登记，因此在这个前提之下，原告提出的诉讼请求都不成立，被告提出的答辩也暂且不需考虑。当事人可以将涉诉房屋的房地产权属登记办妥之后再来起诉，到时再处理。但二审法院在判决书中明确说明：根据房随地走的原则，土地和房屋的权属应当一致，某石膏厂不是涉案建筑所在土地的使用权人，不能办理涉案建筑物的产权证明。当办证手续齐全时，应当将涉诉房屋登记在某合作社的名下，而不应当登记在某石膏厂的名下。虽然双方的合同中约定合同期满后涉案建筑归原告所有，但这条约定与法律的相关规定相抵触，不利于不动产权利一体化，因此该约定无效。
【案件评析】
在我国，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能为同一人所有，土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。某种程度上说，若没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权，因此，土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。本案中，某合作社作为土地的使用权人，应当取得土地上房屋的所有权，但可以根据双方的协商和法律规定给予某石膏厂一定的补偿。
发表时间：2020年2月21日 作者：陈熙 专职律师 电话：18665079800 邮箱：chenxi@gdhrx.com 编辑/谢文涵 审核/陈熙 签发/李斐 华瑞兴客户宣传部出品
