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（作者：陈嘉卓）
某地产公司与A市某村签订了合作协议，双方约定开展旧村改造项目，该地产公司通过租赁合同从A市某村取得某地块一定期限内的使用权。该地产公司在对该地产开发完毕后希望将开发的楼盘对外租赁，于是起草了一份房屋租赁合同。该房屋租赁合同中约定“租赁期限为20年0个月，即自2018年12月31日至2038年12月30日，20年租期届满后，如乙方无书面异议，租期自动延长至2058年12月30日。若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方都有义务按本合同条款配合另一方签订自2038年12月31日至2058年12月30日的租赁合同”，关于本条本文会进行一定的分析，分别从本条款的目的背景、规范内容、本条款的法律效力进行探讨。
一、本条款的目的与背景
本条款是出租方（同时也是某房地产项目的开发商）针对二次预审未通过的客户及银行审批最终未通过的客户，制定的租金分期支付业务的操作。综合合同整体考量该房屋可以转租但是用途只能为商用。
二、本条款的规范内容
本条款内容主要为对合同租期的约定，虽然前款明确此合同的租期为20年，但是后款无书面异议则租期自动延长20年的条款有待考量，无书面异议应是租期延长的条件，但是即使条件成就，此租期延长20年，那租期实际已达40年已经违反《合同法》第二百一十四条关于租赁期限的规定，而同时构成自始客观法律不能和违反合同法中的效力性强制规定，因违反效力性强制规定又此部分不影响其他部分的效力，所以此部分无效，而本条文又约定，届时法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方都有义务配合另一方签订租期为20年的租赁合同，届时法律法规要求双方需另行签订租赁合同本就是个生效条件，而此条件生效以乙方无书面异议为生效条件，此部分条款设定了租期届满后若乙方无书面异议的新租赁合同协助订立义务。
关于本条款前款结论甚为明确，至于后款规定不无疑问，私以为有四种解释方法，既可以解释为对于20年租期届满后新订立合同的预约，也可以解释为附条件生效的新订立合同的本约（条件为届时乙方为书面异议），还可以解释为一项新订立租赁合同的要约，特别约定了承诺方式（约定沉默具有承诺的意义），甚至可以解释为选择权合同，租期届满甲方给予乙方选择权，乙方可依单方意思表示使合同产生效力。以下对上述解释方法进行简要说明:
①附条件生效的预约，预约是以将来达成本约为标的，本条款约定乙方无书面异议，租期自动延长以及要求双方需为将来达成本约履行签订书面合同的程序，在本合同中，因为租期不得超过20年的效力性强制规定，构成了当事人选择不直接达成本约的法律上的理由，但是此预约附了一个生效条件，即届时乙方无书面意见，预约生效，双方都有义务订立本约，至于租赁合同的成立形式，现行法并未对其要求书面订立，只有一条租赁期限6个月以上未订立书面合同的，视为不定期租赁合同的规定，所以届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，意为届时法律如果对租赁合同的形式作出了特殊要求，则双方当事人当然应当履行预约确定的义务，其实本条规定是不言自喻的。预约的效力和功能当然是另一话题，在此不赘述。
②附条件生效的新订立合同的本约（条件为届时乙方为书面异议），即条件成立（乙方无书面异议，注意提出书面异议的时间还有待解释），则合同生效，但是由于前款自始欠缺生效要件（违反租期不超20年的效力性强制规定），自成立时即不发生合同欲发生的效力，又由于此条款由数种不同事项结合而成，如图第一事项已经无效，第二事项并无无效事由，则届时法律要求双方订立合同的条件成就，产生双方协助订立合同的义务，以上已说明附条件生效合同的可能性，再继续观察此条款是否符合合同成立的要件，依据《合同法司法解释二》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。即只要能确定姓名、标的、数量的，一般认定合同成立，就算如果没有法定或约定，也可以通过漏洞填补规则予以填补，这是国际模范法上鼓励交易成立的原则，结合本合同的此条款，也很难否定新订立租赁合同本约的成立。
③新订立租赁合同的要约，特别约定了承诺方式（约定沉默具有承诺的意义），即甲方向乙方发出了个长期有效的要约，要约内容为订立新的租期为20年的租赁合同，待租期届满后，乙方可作出承诺，但是承诺的方式涉及到默示承诺，原则上单纯的沉默并不构成承诺，只有在例外情况下，法律的规定或当事人的约定和习惯才能使得沉默发生承诺的效力，本合同约定届满时乙方未为书面异议得属于沉默具有意思表示的意义。
④选择权合同，即给予乙方形成权，使合同发生一定效力，类似试用合同中的选择权。
当事人订立此条款的目的在于使原先租赁合同到期后，在不违背效力性强制规定的前提条件下续约，而此种情况下续约的唯一手段就是重新签订新的租赁合同，再结合解释条款的意思，后段是为了在法律要求订立书面形式合同时，设定协助订立书面合同的义务。私以为此义务来源于预约较为可靠，基于预约的约束力，当事人应当订立本约，而遵守届时法律订立书面形式的租赁合同的要求，也是符合合同目的和当事人意思的解释。私以为此条款实际上涉及预约的订立，当然也以届满乙方无异议为条件。
实践中，常见三种方式使得车位使用权的转让合同突破租赁合同20年的限制：一是开发商在合同中约定转让非产权车位使用权20年，并在合同中载明合同到期后业主能够继续无偿使用；二是在合同中约定转让非产权车位使用权20年，并赠送20年使用权；三是在合同中约定20年的转让非产权车位使用权，并在合同中载明合同到期后双方另行签订车位使用权转让协议。最近发现有设计将使用权作为有限合伙入股，以此实现突破20年的限制。当然这些涉及到另外一个方面的问题，还需要展开幅度去考量。
发表时间：2019年12月6日 作者：陈嘉卓 实习律师 电话：18680526897 邮箱：chenjiazhuo@gdhrx.com 编辑/谢文涵 审核/陈熙 签发/李斐 华瑞兴客户宣传部出品
