2020年1月，新型冠状病毒肺炎从武汉爆发，肆虐整个中国。自1月20日新闻媒体广泛报道后，短短一周之内，确诊病例扩散到全国所有省份。严峻的新型冠状病毒肺炎来势汹汹，对全国人民生活和社会经济产生巨大的影响，持续的疫情势必引起商铺经营、租赁方面的经济、法律纠纷。那么承租人是否能够以新型冠状病毒肺炎疫情为由向出租人主张解除租赁合同呢？本文将结合实际案例，逐步逐项进行分析。
2019年5月，广东某餐饮集团有限公司（以下代称“A餐饮集团”）与广东某商业管理有限公司（以下代称“B商业管理公司”）签订了一份商铺租赁协议，协议约定由A餐饮公司租赁B商业管理公司名下的一层商铺，A餐饮公司在该商铺开展连锁餐饮品牌经营，租赁期限为2年。双方自合同签订以来始终保持良好合同关系，但是自2020年1月初以来，关于新型冠状病毒肺炎的新闻被报道后，A餐饮公司经营的餐饮店客流量持续下滑，直至1月中旬，疫情愈发严重，A餐饮公司经营业绩一落千丈，本应为餐饮业“黄金时段”的春节前后期间也因本次疫情而变成了“严峻时期”。A餐饮公司预期未来数月受疫情的影响，将导致公司经营出现极大困境，遂于2020年1月31日向B商业管理公司提出解除租赁合同，A餐饮公司主张由于疫情属于不可抗力，疫情导致的客流量锐减使得经营无法继续，因此希望解除租赁合同。
在上述案例中，承租人A餐饮公司是否可以向出租人B商业管理公司主张不可抗力而解除租赁合同呢？本文通过以下两步进行分析和解释。第一步，检查合同中是否存在约定解除的情形。根据《合同法》的意思自治原则，法律充分尊重合同双方的真实意思表示，在不违反法律强制性规定和社会公序良俗的情况下，合同双方约定的条款是有效的。如果承租人与出租人在租赁协议中约定，一旦出现疫情等不可抗力因素时，承租人可以解除租赁合同，那么该约定当然合法有效。而回到本文案例中，该租赁合同并不存在类似条款，也未对承租人解除合同的情形做出明确约定，因此通过第一步无法解除合同。第二步，判断是否符合法定解除的情形。根据《合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”对于A餐饮公司而言，本次新型冠状病毒肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的定义。但是，本次疫情并不会导致A餐饮公司无法实现合同目的。A餐饮公司与B商业管理公司签订的的租赁协议于2021年5月到期，截止到2020年1月底，其剩余租赁期还剩接近16个月。而根据专家预测，本次新型冠状病毒肺炎将在2-3个月内得到全面控制。假设本次疫情在2020年4月份之前得到全面控制，那么A餐饮公司的客流量将持续恢复直至原有水平。A餐饮公司完全可以在疫情控制后恢复餐饮店的经营，合同目的并不因为本次疫情而无法实现。至于本次疫情导致的损失，可以通过与出租人协商减免部分租金的形式得到补偿。因此，在本案例中A餐饮公司无法通过主张不可抗力而解除租赁合同。
抛开上述案例，对于广大承租者而言，能否适用《合同法》第九十四条关于不可抗力解除合同的规定需要分情况讨论，关键点在于判断是否由于本次疫情导致合同目的无法实现。合同目的是否无法实现则应当充分考虑租赁期限的长短、疫情的持续时间、受疫情影响程度等各方面因素。比如说，A向B租赁一间商铺对外经营餐馆，租期一年，在承租一个月A装修完毕后，突发疫情导致餐馆被迫停业，预期疫情将继续持续半年。在这种情况下，即使半年后疫情结束，在合同期内A也绝对无法实现其原本的合同目的，即通过经营餐馆盈利。因此，A可以据此解除该租赁合同。
综上所述，出于维护合同稳定性和交易安全的整体原则，通过不可抗力解除租赁合同的适应是受到比较严格的限制的。只有因不可抗力致使不能实现合同目的时，承租人才能依法解除租赁合同。在无法解除合同的情况下，如果出现由于疫情等不可抗力导致停业的这段期间，可以适用《合同法》第一百一十七条之规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由承租人向出租人协商适当减免部分租金。
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审核/陈熙
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发表时间：2020年2月21日
作者：李田宇 实习律师
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