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一、案件基本事实
原告：李某某、甘某某
被告：广州市番禺区某房地产开发有限公司
李某某和甘某某是一对夫妻，于2015年5月11日在广州市番禺区某房地产开发有限公司看中一套房，签订了认购书并缴纳了一万元的定金。2015年6月2日，二人得知其看中并认购的房屋已经被该房地产公司抵押，认为房地产公司隐瞒了这一事实，若二人早知该房屋被抵押，绝不会签订认购合同。遂拒绝签订购房合同，委托我所律师作为诉讼代理人，将房地产公司告上法庭，请求判决双方签订的房屋认购书无效，且被告应返还双倍定金两万元。被告某房地产开发公司辩称，在签订认购书之前其工作人员已经将该房屋已被抵押的事实告知两原告，两原告明知该房屋已被抵押依然与其签订认购书。被告为支持其答辩，找了三名其公司员工作为证人。原告认为三名证人与被告存在利害关系，其证言不能还原真实情况，请求法院对三证人的证言不予确认。
二、案件结果
法院判决被告的行为违反法律的禁止性规定，原、被告签订的认购书无效，责令被告将定金及利息返还给原告，并承担本案的诉讼费用。
三、法律上的争议焦点
1、被告方提供的证人证言是否有足够的证明力
在本案中，被告为证明其“签订认购书之前已将房屋被抵押的事实告知原告”的答辩，提供的证人是其公司的员工，故原告质疑其证人证言的证明力问题。根据我国民事诉讼法第七十二条，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。因此被告的员工应当作为证人出庭作证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条第2项，下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或其代理人有利害关系的证人出具的证言。第77条第5项，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。鉴于被告方证人是其员工，与其有重大的利害关系，其证言的客观性和真实性难以保证，因此在没有其他相关证据相互印证的情况下，应当将被告方提供的证人证言予以排除。
2、被告是否要承担相应的赔偿责任
我国《合同法》５８条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法院根据此条，适用关于合同无效的处理原则，判决被告返还定金及利息。原告方则认为，合同无效是由于被告欺诈造成的，由于被告实施了欺诈行为，应当承担相应的赔偿责任即赔偿原告定金的两倍，而不仅仅是返还定金及利息。尽管原告为避免讼累，对该问题不再追究，但这个问题仍然是一个值得讨论的法律争点。
尽管当事人希望被告赔偿定金的两倍，但是，法院并不认可，很大的原因是因为该赔偿额度已超越了《合同法》一贯坚持的以补偿性为主，以惩罚性为辅的原则。从法理的角度来分析，合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任。缔约过失责任以先合同义务为前提，所谓先合同义务，是指当事人为缔约而接触磋商之时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、阐明、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则构成“缔约上过失”，发生“缔约过失责任”。缔约过失责任损害赔偿的对象为信赖利益。缔约过失责任的最主要承担方式为损害赔偿，损害赔偿的对象为信赖利益。信赖利益的损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或被撤销等而遭受的损失。而缔约过失责任的目的就是补偿一方当事人因合同不成立、无效或被撤销而遭受的损失．从而使得其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益。信赖利益不包括合同履行的可得利益。信赖利益的赔偿结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态，缔约未曾发生以前的状态与现有状态之间的差距就是信赖利益损失的赔偿范围。但信赖利益不应包括因合同成立和生效所能获得的各种利益，此种损失属于违约责任的范围，而不是属于缔约过失责任范围。信赖利益的损失具体包括缔约费用及其利息、准备履约费用及其利息、履约费用(不含履约本身)及其利息和丧失与第三人订约机会所产生的损失。所以，本案法院的判决并无不当。作为原告当事人的委托代理人，我们应当尊重当事人的意思，但同时也应起到建议和引导当事人作出合理诉讼决定的作用，为当事人争取更大的权益。
四、法律亮点
本案能给人带来宝贵的教益和启示。合同当事人在订立合同之前，应当仔细审查合同内容，尽可能确保合同能够顺利履行。发生纠纷时，在协商无效的情况下，要使用法律手段维护自己的合法权益。合同的当事人都要约束自己的行为，不能采取欺诈、胁迫等手段，使对方违背意愿与自己签订合同。唯有此，才能保证交易市场的繁荣和交易秩序的稳定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定，或者以其他形式限制房地产权利的；……”《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知转让物已经抵押的情况；转让人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。”我国合同法五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效： ……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 强制性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定或取缔性规定。所谓效力性强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。所谓管理性强制性规定或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，违反此类规范继续履行合同，将会受到国家行政制裁，但合同本身并不损害国家、社会公共利益以及第三人的利益，而只是破坏了国家对交易秩序的管理规范。违反此类规范后，如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。对于违反强制性规定，现行司法实践已经是相当明确的了。本案法院的审理结果也是遵循违反效力性强制性规定的合同无效这样的一种做法。房地产业的蓬勃发展的背后是政府更多的监管，更多的效力性强制性规定的出台，不管是买受人还是出卖人，充分了解这些规定，可以避免订立的合同无效，造成履行利益（亦称期待利益）的损失。因为缔约过失的赔偿对象仅仅是信赖利益，而不包括履行利益，所以，这对降低无效合同的各方的损失有极大帮助。
法院在很大程度上支持原告，除了基于事实、证据之外，还顺应了近年来越来越鲜明的保护商品房买受人的趋势。商品房买受人在买卖关系中相较于出卖人处于明显的劣势，其合法权益常常受到侵害。有了立法和司法对消费者的偏向，买受人能得到更全面、更完善、更大限度的保护，也使得出卖人因此规制自己的行为，不再肆无忌惮地侵害买受人的合法权益。
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发表时间：2019年1月30日 作者：陈熙 专职律师 电话：18665079800 邮箱：chenxi@gdhrx.com |
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