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【案件事实】
申请人：侯某
被申请人：广州市天河区某房地产有限公司(以下简称某房地产公司)
2007年6月23日，侯某与某房地产公司签订了《房屋买卖合同》，约定侯某购买某房地产公司开发的一套房屋。侯某于2008年4月入住后，发现所在大厦的公共电梯运行的声音让人难以忍受，只好搬离该房屋，此后多次与某房地产公司和A物业公司交涉整修电梯，甚至提起投诉，但二者一直敷衍塞责。2009年，侯某委托广州市环保局进行了噪声检测，结果表明该处电梯噪声远超国家标准，但某房地产公司和A物业公司依然无动于衷。2010年4月8日，侯某向广州市仲裁委员会提起仲裁申请，认为电梯的噪声给其生活造成了极大的困扰和损失，使其对该房屋既不能居住也不能出租，但物业费、水电费等费用还须照缴不误。故请求裁决：被申请人在一个月内完成对电梯的整改使得申请人能够正常入住；被申请人赔偿申请人房屋空置的租金损失；被申请人承担申请人不能居住期间的物业费、水电费、垃圾费等费用并承担仲裁费用。某房地产公司答辩称：申请人是基于房屋买卖合同提起仲裁，但仲裁请求均涉及侵权损害赔偿，既不属于房屋买卖纠纷，也没有仲裁条款的约定，因此不应当属于仲裁庭管辖；电梯的质量和噪声标准在交付时完全符合国际标准，就算有问题，电梯的所有权属于全体业主，使用权属于A物业公司，因此被申请人不是电梯的所有者与使用者，电梯的维修和整改义务不属于被申请人。
【案件结果】
仲裁庭作出如下裁决：被申请人在本裁决生效后一个月内完成对涉诉电梯的整改以使申请人能正常居住；被申请人承担申请人的物业费、水电费、垃圾费及其滞纳金(从2008年5月29日起至整改完毕之日计算)。
【争议焦点】
1．电梯噪声超过国家标准的责任主体认定
仲裁庭经过审理查明，涉诉电梯的噪声确实不符合国家标准。某房地产公司认为，电梯的所有权属于全体业主，使用权属于A物业公司，因此被申请人不是电梯的所有者与使用者，电梯的维修和整改义务不属于被申请人。根据《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。对于公用电梯产生的噪声超过《住宅设计规范(GB－50096－1999)》《社会生活环境噪音排放标准》等规定的强制性国家标准，开发商提交的房屋未达到此标准，属瑕疵履行。开发商应承担违约责任。
2．侯某是否能提起侵权损害赔偿之诉
在本案中，某房地产公司认为，申请人是基于房屋买卖合同提起仲裁，但仲裁请求均涉及侵权损害赔偿，既不属于房屋买卖纠纷，也没有仲裁条款的约定，因此不应当属于仲裁庭管辖。我国《合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”因此，在违约行为与侵权行为发生竞合时，受损害方有权选择要求加害方承担违约责任或者侵权责任，即在本案中侯某有权提起侵权损害赔偿之诉，某房地产公司的说法不成立。
【案件评析】
在本案中，华瑞兴所律师代理申请人一方取得了胜诉，保护了当事人的合法权益，鼓舞了当事人和权利受到侵害的其他业主的信心。在现实生活中，许多人梦寐以求拥有一套属于自己的房子，但等到梦想成真后却发现房屋有一系列问题，开发商和物业公司却相互推诿、拒绝负责，让许多业主来不及享受乔迁新居的喜悦，就忙着处理让人闹心的房屋问题，与开发商和物业“周旋”，劳心劳力，很多人最终忍气吞声。本案的胜诉，无疑鼓舞了更多业主争取和保护自己的合法权益的信心，与申请人住在同一处物业里的其他业主的利益也间接得到了保护，取得了很好的社会效益。
发表时间：2019年1月11日 作者：陈熙 专职律师 电话：18665079800 邮箱：chenxi@gdhrx.com 编辑/谢文涵 审核/陈熙 签发/李斐 华瑞兴客户宣传部出品
