【华瑞兴案例】房屋首付变更的认定 ——邓某与邵某房屋买卖合同纠纷案

【案件事实】

原告：邓某

被告：邵某

2009年6月26日，邓某与邵某签订房屋买卖合同，邓某为买方，邵某为卖方，双方约定首付24万余元，邵某交付该房屋物业于邓某之日为邵某收齐首付之日，邵某在交付该物业之前必须缴清一切有关该物业之欠费，该物业在交付时须不带租约而带家私电器。2010年1月15日，邓某将邵某告上法庭，诉称：虽然签订合同时双方约定房屋首付为24万余元，但后来经协商，双方一致同意将首付变更为14万余元。原告于2009年12月5日向被告交付了房屋首付和其他费用共15万余元，但同日被告未将物业交付给原告，直到2010年1月9日才交付；此外，被告擅自将房屋内的家私电器搬走，且不能提供物业费已经结清的凭据。故请求被告支付违约金1万余元，承担本案诉讼费及诉前财产保全费。被告辩称，原告称被告将合同约定的家私电器搬走、双方协商变更首付金额、未能提供有关物业费已经结清的凭据不属实；双方根本就没有对变更房屋首付这一事项达成一致，原告只支付了15万余元而没有足额支付24万余元首期房款，且原告一直拖延办理按揭。原告上述违约事实才导致了被告延迟了交楼时间，故请求驳回原告所有的诉讼请求。

法院经审理查明，双方签订的合同系建立在双方真实意思表示的基础上且没有不公平的条款，而双方的确将首期楼款金额变更为14万余元。邓某于2009年12月5日交齐首付，邵某却于2010年1月9日才将房屋交付给邓某，已构成违约。

【案件结果】

法院依照《合同法》第一百零七条规定，判决被告在该份判决生效之日起十日内，按照全部房款千分之一的标准向原告支付从2009年12月5日起至2010年1月9日的违约金，否则应当支付迟延履行期间的债务利息，本案诉讼费由被告负担。

【争议焦点】

1．系争房屋的首期楼款的价格有无实际变更

在本案中，双方一致同意最初约定的首付是24万余元。原告称双方后来协商变更了首付的金额为14万余元，因此原告于2009年12月5日交付了15万余元后，被告应当于同日交付房屋；被告称双方只是协商把首付的付款方式变成了分三次付清而没有改变金额，原告交付15万余元后实际上没有缴清首付，因此被告不必向原告交房，自然也没有违约。

法院查明，双方一开始约定房屋总价款为44万余元，首付24万余元，剩余20万元用按揭的方式由银行直接划入邵某的账号。按照这种付款方式，结合汇率的变化，会导致银行实际贷款比原贷款增多，双方应当会以变更首付金额的方式来实际履行，因此双方有理由变更首付的金额。此外，原告提供的2009年12月5日的证据表明，自己在该日交付了定金和首付15万余元；被告提供的同日的证据表明，由于原告的行为让其不满，被告会等到原告交齐全部房款之后再把房子给原告。法院认为双方的证据显示被告承认原告已交齐首付，但被告因某些原因不想交付房屋，以上事实可以说明原、被告双方确实已协商变更首期楼款，也说明双方同意被告在收齐该首付款后当日交付房屋给原告，但被告直至2010年1月9日才将上述房屋交付给原告，已构成违约。

【案件评析】

在本案中，华瑞兴所律师代理原告一方取得了胜诉。本案审判的关键是双方到底有没有对房屋首付约定变更，双方提供的证据均不能直接显示其究竟有没有对房屋首付金额作出变更，法院作出该认定，推理和自由心证的成分很大，被告也承担了举证不能的责任。这启示我们，若要对合同的条款作出变更，一定要用明确的书面合同或书面凭证作出无歧义的约定，以减少可能发生的纠纷和冲突，尽量避免对簿公堂。

另外，笔者想在本案之外谈谈法官自由心证的问题。自由心证(在我国又被称为内心确信制度)是指法官依据法律规定，通过内心的良知、理性等对证据的取舍和证明力进行判断，并最终形成确信的制度。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，<