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广州番禺地块收购项目
一、项目背景
2014年，某投资有限公司(以下简称投资公司)欲开发番禺美食城项目。经接洽了解，广州某房地产开发公司(以下简称房地产公司)宣称其拥有该项目所有土地(三个地块)的使用权。然而因由房地产公司转让土地使用权至投资公司名下的操作模式需缴纳的税费过高，双方遂考虑由投资公司直接收购房地产公司，双方据此展开该项目的合作。
二、并购交易结构及操作方案的设计
此次收购原设计为100%买断式收购，收购后由投资公司全资控股房地产公司。在并购交易结构及操作方案的设计过程中，收购方欲采用股权转让的方式，由房地产公司的三位股东将持有的房地产公司股权全部转让给收购方，从而实现收购目的。
然而股权转让的方式将导致转让股权的房地产公司三位股东缴纳巨额个人所得税，被收购方遂要求采用增资扩股的方式，由房地产公司增资，投资公司认购房地产公司新增的股权，从而达到投资公司持有房地产公司90%股权的状态。另外收购前房地产公司保留的对关联公司(相同股东控股)有一笔数额近乎收购款的债务未曾清理，收购后由房地产公司清偿给原关联公司，其实质为通过还债的方式将收购价款给予房地产公司股东。
三、法律尽职调查
投资公司委托华瑞兴律师团队作为收购方律师对本项目进行法律尽职调查。华瑞兴律师团队接受委托，对房地产公司展开了全方位的法律尽职调查，调查范围包括设立与存续、股东与股权、公司治理、资产、人力资源、重大合同与债权债务、关联关系、财务与税务、争议与处罚及约定的其他项目。
通过法律尽职调查，华瑞兴律师团队发现房地产公司存在如下风险事项：存在极大的债务和或有债务，一时难以完全清理；在房地产开发过程中，存在诸多未按时付款的建设工程施工合同，可能会导致潜在诉讼或仲裁纠纷；除土地和房屋外其他的资产及税务情况未经审计，权属不够清晰；存在股份代持现象。
然而，华瑞兴律师团队发现的对本项目存在致命影响的问题在于，本项目面积最大的地块三，其土地使用权并非为房地产公司所有，该地块虽为国有，但其性质仍为划拨土地，且为某村和某国企所共有。房地产公司与该村签订了联建协议，但该协议主体未包括土地的共有方某国企，且该联建协议亦未取得相关部门的审核批准。
针对此情形，华瑞兴律师团队向收购方充分披露了其中存在的风险，即如相关部门对联建协议不予审批，或划拨土地共有方某国企对某村的土地处分行为不予同意，则收购方无法获得此地块的使用权。华瑞兴律师团队建议，如本项目须继续开展，联建协议须获得共有方同意，且主体应纳入该共有方，最终，联建协议应获得行政主管部门的审批，以保障收购方获得该地块的使用权。
四、后续事项
因华瑞兴律师团队披露的项目重大不确定性，目前，该项目仍在收购方的内部审批过程中，投资公司正在向北京总部汇报相应情况，等待总部审核。虽然项目搁浅，但一旦存在重大法律风险的项目得以漏过，轻则导致投资方遭受重大额外损失，重则项目半途而废、前功尽弃。该项目存在的问题也提示我们，商业交易不仅仅应考虑商业方面的问题，如交易结构设计，更应重视法律方面的问题，如法律尽职调查。只有各个方面协同开展，才能保证交易顺利完成。
发表时间：2019年1月30日 作者：陈熙 专职律师 电话：18665079800 邮箱：chenxi@gdhrx.com 编辑/谢文涵 审核/陈熙 签发/李斐 华瑞兴客户宣传部出品
