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【案件事实】
原告：某小区业主
被告：某开发商企业
某地区房产交易管理部门《商品房预售合同》示范文本的商品房交付条件为“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程综合竣工验收备案表”，实践中也以《综合竣工验收备案表》作为备案预售合同要求的格式内容。该地区某开发商参照《综合竣工验收备案表》的开发进度相应约定了商品房交付时间。但由于《综合竣工验收备案表》除须完成勘察、设计、施工、监理、建设、质量监督等单位审查意见外，还须通过环卫、消防、前期物业管理单位等审查验收意见。因此完成《综合竣工验收备案表》的时间迟于《商品房预售合同》约定的交付时间。于是大量业主对开发商提出诉讼，主张房屋逾期交付违约金。
【案件结果】
1．法院认定买卖双方签订的《商品房预售合同》约定以取得《综合竣工验收备案表》作为房屋交付条件，属于当事人双方真实意思表示，予以认可。
2．法院认定合同约定交付时间与《综合竣工验收备案表》载明时间之间，开发商应承担逾期交付违约责任，但对《综合竣工验收备案表》载明日期之后因业主拒绝收楼而产生的房屋逾期交付违约责任不予认定。
3．法院认定商品房完成《综合竣工验收备案表》的验收环节即具备商品房的基本使用功能，对于商品房逾期付款违约金以实际损失为准，实际损失参照该地区同期、同地段、同房型租金价格进行确定，商品房逾期付款违约金也予以相应降低。
【争议焦点】
1．某地区地方房产交易管理部门要求的备案合同以“综合竣工验收”作为房屋交付条件的有效性
由于《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发〔2004〕16号)已经明令取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目，国内大部分地区现都修正以《竣工验收备案表》作为商品房法定交付条件。
依据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条将“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内，明确了管理性的强制性规定不影响合同效力。而《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发〔2004〕16号)并不属于效力性强制性规定。因此，本案中法院并未认定备案合同以“综合竣工验收”作为房屋交付条件的约定属于无效约定，而认为属于当事人双方真实意思表示的有效约定。
2．商品房逾期交付违约金数额的合理性
《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案中在交付的商品房具备基本使用功能的前提下，同时参照商品房交通已习惯中的交付条件，结合商品房逾期交付的实际损失，法院通过该地区同期、同地段、同房型租金价格酌情降低商品房逾期交付违约金，属合法合理。
【案件评析】
随着房地产行业的发展，政府既重视开发商为当地的经济建设带来积极效应，同时也越来越注重维护购房者的合法权益。房地产开发涉及环节较为烦琐，购房者往往对于房地产开发环节、流程以及相关政策信息了解甚少，不同区域的房地产行业监管部门也都存在差异化政策要求。
为了买卖双方能够充分自由达成合意，应减少因某一方的信息资源优势而造成的买卖双方的不平等。笔者认为政府部门、房地产开发商都需加强房地产行业开发环节、流程和政策信息的披露，如此买卖双方即可约定个性化合同条款。同时，政府也应严格遵照依法行政的界限而不干预房地产行业的正常经营行为。另外，法院要客观评判一宗商品房买卖合同的履行情况，同样需充分了解房地产行业的相关信息资讯，这样才能作出更加公平公正的司法判决。
发表时间：2019年1月30日 作者：陈熙 专职律师 电话：18665079800 邮箱：chenxi@gdhrx.com 编辑/谢文涵 审核/陈熙 签发/李斐 华瑞兴客户宣传部出品
