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【案件事实】
原告：广州市某实业公司(以下简称某实业公司)
被告：刘某
2009年2月14日，某实业公司和刘某签订了一份《车位协议》，约定刘某认购广州市某实业公司某项目商品房，附送该项目车位一个；车位在该项目大确权后，抽签确定具体车位号，并办理产权手续。
2011年4月14日，刘某将商品房转售他人。但刘某隐瞒转售事实，在2011年7月16日，以业主身份参与车位号抽签。随后双方在办理车位产权登记时，被房管局告知刘某非该项目所属小区业主，不具备购买该小区车位的资格，不能登记车位产权登记手续。某实业公司遂将刘某告上法庭，诉请法院撤销双方签署的《车位协议》及车位《商品房买卖合同》。刘某不同意诉请内容，并提起反诉，请求判令某实业公司将项目车位过户至刘某名下。
【案件结果】
法院判决驳回某实业公司的诉讼请求，驳回刘某的反诉请求。
【争议焦点】
非小区业主购买车位能否办理车位产权登记
原审法院认为，根据《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。刘某已将商品房另行出售并于2011年4月14日将商品房的产权过户至案外人名下，且其在案涉车位所在的小区不拥有其他房屋，结合原审法院在案件审理过程中组织双方当事人到房地产管理部门办理案涉车位的过户登记手续的情况看，刘某现主张某实业公司将案涉车位的产权过户至其名下不符合广州市的现行规定，原审法院不予支持。刘某可另循合法途径解决问题，或在履行障碍消除后再主张相关权利。
在制度层面，《物权法》并未禁止非小区业主购买小区车位，只是要求优先满足业主需要。而《广东省物业管理条例》第五十四条第二款规定：“……在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。”该条回避了开发商是否能将车位、车库出售给小区业主以外人员，只约定开发商车位、车库出租期限不得超过六个月。而广州市国土资源和房屋管理局、广州市交通委员会《关于执行〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的补充通知》第三条第一款第(二)项则规定，在已满足本项目业主购买和租赁需要的前提下，开发企业确需将车位、车库出售或出租给本项目之外的单位或个人的，必须按照《广东省物业管理条例》第五十四条的规定办理。
在实践层面，广州房管局交易中心认为，在车位购买人非小区业主情况下，就已不具备办理小区车位产权过户登记的资格；因此过户申请不符合广州市相关规定，不予收取办理相应车位过户手续的资料。
在理论层面，因我国《物权法》对车位归属采用的是“专有部分合同确定论”，规划内车位由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对于是否可出售给业主以外的其他人，有部分学者认为可以，理由是《物权法》第七十四条性质上只是赋予小区业主享有优先购买权或优先承租权。也有部分学者认为不可，理由有：1.《物权法》第七十四条的规定在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，应当宣告无效。2.车位应属于业主共有权，不应由开发商销售。
【案件评析】
小区停车位的权属争议在有关建筑物区分所有权的共有权纠纷中是最常见、也是最复杂的。目前制度上、理论上及实践中，对于车位、车库过户的特殊要求，车位、车库产权登记人如非小区业主的处理等事项，应在购买前询问当地房管局交易中心，确保该小区车位、车库已满足“首先满足业主的需要”的要求，能够销售给非小区业主购买人，以避免实践中购买车位、车库后办理不了产权过户登记手续的风险。
发表时间：2019年1月30日 作者：陈熙 专职律师 电话：18665079800 邮箱：chenxi@gdhrx.com 编辑/谢文涵 审核/陈熙 签发/李斐 华瑞兴客户宣传部出品
