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【案件事实】
原告：李某
被告：广州某房地产公司(以下简称房地产公司)
2010年11月1日，李某与房地产公司签订了《广州市商品房预售合同》，购买黄埔区某单元。李某依约支付首期款并办理了按揭贷款。2011年6月1日，原告办理收楼手续时，发现该房屋单元出客厅阳台外连接了一“F”形造型墙体，影响了房屋通风、采光、观景等使用功能及价值，与合同附图不一致而拒绝收楼。后诉至法院，请求判令房地产公司：1.拆除造型墙体；2.支付逾期交楼违约金至实际收楼之日；3.承担逾期交楼期间的物业服务费。
房地产公司提出抗辩：1.对客厅阳台外连接的“F”形造型墙体在《房地产平面图》上有用“□”图样标识说明，已履行了告知义务；2.该造型墙体已合法报建并通过规划验收，且属于房屋单元整栋楼宇外立面的组成部分，为业主共有，拆除应经相关业主及报相关审批后方可拆除，李某请求拆除无法律依据；3.房地产公司已取得竣工备案并按期通知李某收楼，且该房屋单元专有部分的交付符合合同约定，李某不能因共有部分的争议拒绝收楼，相应的物业费也应由其自行承担；4.“F”形造型墙体符合规范设计要求，不影响单元通风、采光，李某没有证据(如第三方评估)证明该房屋的整体使用和价值功能受到影响。
【案件结果】
1．《房地产平面层图》对造型墙体的标识非明显易懂，且对此也未进行合理、适当的提示说明义务。2.造型墙体涉及整栋楼宇的规划设计及楼宇其他共有人的权益，要求拆除理据不足。3.房地产公司交付的房屋符合双方合同约定，不存在支付逾期交付违约金以及相应物业费。4.造型墙体事实上确实一定程度上影响了涉案房屋整体使用功能和价值，给李某造成一定程度的经济损失，房地产公司应作出一定的赔偿，结合造成的影响，法院酌定按房屋总价款的4%处理。
【争议焦点】
1．房地产开发商对购房者有哪些提示告知义务
《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”此即附随义务的规定。附随义务分先合同义务、合同中的附随义务和后合同义务三种。先合同义务是指当事人为订立合同而进行的谈判过程中基于诚实信用原则而发生的照顾、通知、告知、保密等义务。违反先合同义务构成缔约过失。合同中的附随义务是指在合同成立后履行完毕之前可能发生的各类告知、通知、保密等义务。后合同义务是指合同终止后，为确保对方当事人的利益，基于诚实信用原则而产生的各种义务。对后合同义务的违反给对方当事人造成损失的也应当承担损害赔偿责任。而开发商对购房者的“通知、提示”义务主要有：
(1)对合同格式条款的提示说明义务
所谓的格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”开发商未对合同格式条款尽到充分提示说明义务的，购房者根据上述法律、法规的规定，向人民法院提起撤销或确认无效之诉的案例比比皆是。故在《商品房买卖合同》订立时，作为提供格式条款的开发商，应遵循公平原则对格式条款中免除或者限制其责任的条款，采用合理的方式提请对方注意，并按照对方的要求对该条款予以说明。
(2)开发商对房地产已设定抵押的告知义务
实务中，开发商为保证资金流畅通，将用于销售的商品房或土地抵押给银行的行为司空见惯，因开发商未将该抵押行为如实告知购房者而导致纠纷的也屡见不鲜。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在商品房买卖过程中，如该商品房或土地已被开发商设定了抵押的，开发商应当如实告知买受人该其已设定抵押的相关情况。如开发商未履行告知义务，将按上述法律规定承担法律责任。
(3)相关法律、法规和合同文本的明示义务
