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标图入库，是指对符合条件、拟纳入“三旧”改造项目进行整体利用的地块，在国土空间规划“一张图”上逐块标绘，纳入国土空间基础信息平台统一管理，形成“三旧”改造地块数据库。
广州的旧改流程都是从标图建库开始的，可以说申请标图建库就是开展旧改的第一步工作。标图建库是判断一个地块能否进行“三旧”改造的前提条件，也是判断地块后续能否通过协议出让的必要条件。标图建库又可拆分为“标图”、“建库”两个步骤，“标图”是指每宗拟改造地块在卫星影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注。“建库”是指将各地级以上市将标图成果报送省国土资源技术中心，录入省国土资源信息库，建立“三旧”改造地块数据库。标图建库完成后，就形成了平常所说的三旧图斑，会得到一个类似身份证的标图建库号。标图建库的成果是后续基础数据调查、片区策划方案以及实施方案编制的基础。
集体用地转为国有用地，也称“集转国”，农村集体建设用地，简称为“集建地”，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。从土地用途的分类上看，集体建设用地包括宅基地、经营性用地和公益性公共设施用地。国有建设用地是指建造建筑物和构筑物的土地，包括城市住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地和军事设施用地等所有权为国有的土地。集体用地转为国有用地是指经政府部门征收或土地所有权人的申请，土地性质由集体土地转为国有土地进入市场流通的方式。实践中，并不是每个旧村改造都会进行“集转国”的，“集转国”是需要通过召开本村集体经济组织成员大会（或成员代表会议）2/3以上人员同意通过后才可以进行的。在旧村改造报批层面中，“集转国”手续需在项目改造实施方案批复后才可启动。
旧村庄全面改造成本核算标准是旧村全面改造政策体系的核心内容，直接关系到企业的成本、收益问题。自2016年以来，广州市城市更新局相继出台了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2016〕2号）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号）。广州市机构改革后，前城市更新局大部分职能并入广州市住建局，为了进一步保障旧村庄全面改造成本认定的科学性、规范性、有效性，11月5日，广州市住建局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）（下简称13号文）。
旧村改造成本的构成主要包含两个方面：第一，相关政策文件中明确规定可计入改造成本的项目；第二，经政府部门确认，由合作企业支出可纳入改造成本的项目。同时，改造成本的认定对合作企业的利益影响巨大，其影响也主要体现在两个方面：第一，改造成本的认定直接影响到融资地块可开发建设量；第二，改造成本可以按照一定比例抵扣合作企业所需承担的土地增值税。因此，旧改过程中，政府、村集体以及合作企业三方利益博弈的一个重要战场便是旧村改造成本。
合作意向企业是指采取“全面改造-合作改造”方式的旧改项目在前期服务阶段通过法定程序引入具有成为合作企业意向的市场主体。合作企业则是指通过正式的公开招商程序，最终由村民投票选择的正式参与旧村改造的市场主体。合作意向企业与合作企业虽仅一字之差，但其内涵完全不同。合作意向企业是旧改政策历史的产物，早期的旧改没有体系化、系统性的规定，合作意向企业主要承担的职能是前期服务商的职能。随着前期服务由越来越多的平台公司来承担，合作意向企业的定位也逐渐变得尴尬。目前，广州市各区对于合作意向企业的态度分歧很大，有的区将意向合作企业招取得门槛提高，将其当作准合作企业对待。有的区则认为合作企业的过早介入会在数据调查阶段滋生诸多问题，影响项目后期开展，刻意回避合作意向企业问题。
实施方案是旧村改造项目进行改造的主要依据，其主要内容包含改造范围、改造主体及改造方式、复建安置总量及改造成本核算、融资楼面地价和融资建筑面积、控规要求、土地处置方式以及实施计划等内容。实施方案的编制过程较长、流程复杂，是旧改项目推进过程中至关重要的一个环节。
旧改中的拆迁补偿协议不同于因国家公共利益而进行土地征收时，相关政府部门与被征收人签订的拆迁补偿协议。旧改中的拆迁补偿协议是指，根据政府批准通过的拆迁补偿方案，由项目改造主体与权利人就改造范围内不动产征收、补偿、安置等问题签订的协议。拆补协议的签署进度是旧改项目推进的关键要素。
融资地块一般是指政府最终批准（以项目公司签署的《国有建设用地使用权出让合同》为准）的项目公司可获得的用于开发建设、运营及销售的经营性国有土地使用权。
保证金一般是指旧改项目在引入合作意向企业及公开选择合作企业过程中，按照招商文件以及相关法规政策规定的要求，需由报名企业缴纳的投标保证金、履约保证金、复建安置资金等各项保证金的统称。
本书主要介绍的是自2008年12月，国土资源部与广东省政府签订《共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》以来，在广东省范围内开展的城市更新，属于狭义上的城市更新。而“征收拆迁”、“棚户区改造”从广义的角度来看，本质上也是一种城市更新，但是“征收拆迁”、“棚户区改造”与“三旧”改造（城市更新）实操中存在较大的差异，具体如下：
征收拆迁是指因国家公共利益的需要，在符合法定事由的情况下，以补偿为前提，按照法定程序强制取得单位或个人不动产所有权的行为。征收拆迁是公权力机关依法行使行政强制权的行为，征收拆迁必须基于公共利益方可实施，其主要法律依据是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。
棚户区改造是我国为提升居民生活质量而进行的重大民生工程。棚户区改造最早于2004年在辽宁省作为试点开展。2008年底，在全国范围内推行各项棚户区改造工作。2007年，国务院《政府工作报告》中明确指出，政府将持续进行棚户区改造工作，完成棚户区住房改造600万套。2013年，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），将进一步推进的棚户区改造描述为“住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大”。同时该文区分了棚户区的类型，将棚户区分为：城市棚户区、国有工矿棚户区、国有园林棚户区、国有垦区棚户区，四种棚户区类型。各地应将在城市规划边界以内的其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围。可见，广义的棚户区改造包含狭义的城市棚户区改造、城中村改造。2015年，国务院发布《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号），该意见将城市危房改造纳入棚户区改造的范围内。
由以上棚户区改造的政策制定、实施过程可以知晓，棚户区改造系住房简陋，环境较差，安全隐患的城镇居住环境保障性安居工程。广义的棚户区改造还包含，四种棚户区、城中村、城市危房几种情形。
“三旧”改造与征收拆迁、棚户区改造在法律依据、改造模式以及流程等诸多方面的不同。
第一，土地性质方面的不同。“三旧”改造，尤其是旧村自主改造与合作改造，改造范围内涉及的土地性质多数为农村集体土地。在“三旧”改造实施的过程中，无论是合作改造的市场主体还是政府部门都需要尊重村集体对于集体土地权利的使用及处分。棚户区改造虽部分涉及到城中村改造，但主要的改造对象仍为国有土地上住房简陋，环境较差，安全隐患多的住房。征收拆迁主要根据是否涉及公共利益做出，土地性质进行划分并非做出征收拆迁的上位法依据，只要是出于公共利益的考量且通过合法程序决定征收拆迁，无论是国有土地还是集体土地均应根据相应的补偿标准进行拆迁。
第二，政策法规的适用范围不同。棚户区改造最早于辽宁省开展实施，后推广至全国成为全国性的政策法规。基于公共利益的需要进行的征收拆迁则是《中华人民共和国土地管理法》中明确规定的，具有普遍适用性，并不因地区差异而区别适用。“三旧”改造政策系广东省特有的政策规定，在全国范围内并不具有普遍适用性。除此之外，因“三旧”改造涉及到城市发展过程中农村城市化的问题，作为城乡发展探索的“三旧”改造政策也具有一定程度上探索性，其中涉及到的许多问题因实践需要，并非完全与上位法相符。
第三，市场主体的参与程度不同。除去特殊项目的PPP合作模式，征收拆迁涉及的项目开发建设由政府主导，市场主体的参与主要集中在工程方面，如政府通过招投标或购买服务的方式招取社会主体进行拆除、建设。棚户区改造同样主要基于公共利益的考量由政府主导改造、建设，市场主体的参与程度较低。然而，“三旧”改造的市场参与程度要原高于前两者。农村集体土地所有权归村集体所有，因此，在“三旧”改造中，政策赋予了村集体较大的自主权，村集体可以通过自主改造或合作改造的方式进行项目开发，实际开发建设的项目公司也可以通过协议出让的方式取得土地使用权。由此可见，“三旧”改造政策赋予了市场主体较大的参与空间，更多的市场主体能够通过“三旧”改造政策参与到城市发展、更新的历史进程之中。
