案例点评|“跳单”行为构成违约－广东法院贯彻实施民法典典型案例（2）

2021年3月至9月期间，某服务公司作为中介方，带张某然实地查看了多套物业。同年9月18日，双方签订《看楼确认书》，确认某服务公司已带张某然实地查看了位于佛山市禅城区涉案房屋，该房屋挂牌价为265万元，张某然承诺不会直接或通过其他中介与涉案房屋业主或权利人达成任何买卖或租赁协议，否则视为违约，应支付上述售价3%的违约金。此后，为促成该房屋的交易，某服务公司就交易价格等事实多次在买卖双方之间进行协商。同年11月2日，张某然绕过某服务公司，直接与出卖人签订房屋买卖合同，达成交易。某服务公司诉至法院，请求判令张某然按合同约定支付违约金7.95万元。

二、裁判结果

佛山市禅城区人民法院一审认为，某服务公司通过带看房屋、与出卖人协商房屋交易事项等方式，向张某然报告订立房屋买卖合同的交易机会，并提供了订立合同的媒介服务，已经履行了中介人的主要义务。张某然在接受某服务公司提供的中介服务后，利用其所提供的交易机会，直接与出卖人订立房屋买卖合同，既违反了诚实信用原则，也违背了双方约定，根据民法典第九百六十五条规定，应当向某服务公司支付报酬。故判决张某然向某服务公司支付违约金7.95万元。佛山市中级人民法院二审维持原判。

三、律师点评

“跳单”行为也称为“跳中介”，是指房屋买卖合同的一方或者双方已经与房产中介（或公司）签署了中介合同（看房确认书、委托购房或卖房协议等），房产中介公司已经按照协议履行了提供中介信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，然房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照合同约定履行向中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自直接签订房屋买卖合同的行为。针对“跳单”行为，民法典首次以法律形式对“跳单”行为及其法律后果作出明确规定，即《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

本案中，某服务公司已提供中介信息并促使买卖双方见面洽谈房屋买卖事宜，已经履行了中介人的主要义务，张某然在接受某服务公司提供的中介服务后，利用中介公司所提供的交易机会，直接与出卖人订立房屋买卖合同，应当向中介公司支付报酬。本案为广东法院贯彻实施民法典典型案例，人民法院准确适用相关规定，确认双方当事人形成合法有效的中介合同法律关系，对“跳单”行为进行否定性评价，支持中介公司依约获取中介服务费，有利于维护中介市场秩序，促进中介服务行业规范化发展，引导市场主体依法诚信参与交易。