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城中村改造，对于国家和社会来说是推动经济发展产业升级、改善国计民生的一个重大举措，但对于项目实施主体与改造主体而言，在具体落实改造的过程中一定会遇到各种类型的房屋的权属认定问题。在本所任法律顾问的城中村改造项目中，就存在宅基地上房屋赠与行为带来的权属认定问题。
一、房屋赠与定义
房屋赠与是指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同，房屋赠与可以做房产赠与公证。
二、法律法规政策规定
1.《中华人民共和国宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
2.《中华人民共和国民法典》第657条至663条对赠与进行了相应规定：
（1）赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
（2）赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
（3）赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
（4）经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。依据前款规定应当交付的赠与财产因赠与人故意或者重大过失致使毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。
（5）赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。
（6）受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
3..国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
三、司法案例中的观点
案例一：房屋赠与给本村村民，合同有效且判决房屋归受赠人所有案例——【(2014)辽县民初字第00634号】
1.基本案情
被告王玉玲与其丈夫郭明任共生育四名子女，即原告郭义、被告郭刚、被告郭强、被告郭敏。郭明任于十年前因交通肇事死亡。郭明任生前与其妻子即被告王玉玲将位于辽阳县刘二堡镇大张郎村四组道南的四间砖瓦房（73.4平方米）赠与了原告郭义与被告郭刚各二间，同时将道北的三间房屋赠与了被告郭强二间。赠与后原告郭义与被告郭刚未办理过户手续，房屋所有权证一直登记在郭明任名下。当时该四间房屋的东侧二间归了被告郭刚所有；西侧的二间归了原告郭义所有。2005年春天，被告郭刚到辽阳县首山镇买楼后，将东侧的二间房屋卖给了原告郭义（作价8500元，房款已经给付）。郭明任的妻子即被告王玉玲对赠与的事实没有异议；被告郭刚对东侧二间房屋出售给原告郭义的事实也没有异议；被告郭敏对赠与以及买卖的事实均无异议，但是被告郭刚至今不配合原告办理过户手续，因此原告诉至本院。上述事实，有原、被告陈述、房屋买卖协议书、村委会介绍信、王玉玲的笔录在卷为凭，经本院庭审质证，可以认定。
2.法院认为
原告郭义主张权利的四间房屋系郭明任与其妻子即被告王玉玲的共同财产，二人对该房屋有完全的处分权，二人将该四间房屋赠与原告郭义与被告郭刚是合法有效的，他人无权干涉。赠与后被告郭刚将房屋卖给原告郭义，其买卖行为也是合法有效的。赠与以及买卖后，该房屋的全部产权已经归原告郭义所有，因此法院对原告的诉讼请求依法予以支持。判决郭明任与其妻子即被告王玉玲赠与原告郭义、被告郭刚房屋的合同有效；原告郭义与被告郭刚房屋的买卖合同有效；位于辽阳县刘二堡镇大张郎村四组的登记在郭明任名下的（产权证号：房字第0027号，面积为73.4平方米）四间砖瓦房全部归原告郭义所有。
案例二：房屋赠与非本村村民，合同无效且判决房屋返还赠与人案例——【(2016)粤民终1468号】
1.基本案情
本案中，陈某1和陈某为兄弟关系，何某和张某为夫妻关系。四方成为朋友。陈某1、陈某以广东省公证处（92）粤公证内字第2730号《公证书》及双方签订的《赠与合同》为据，主张其为涉案房屋的权利人。根据《赠与合同》约定，何某、张某将涉案房屋赠与给陈某1、陈某二人。由于涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的宅基地房屋，而陈某1、陈某并非涉案房屋所在集体经济组织成员，何某、张某将宅基地上涉案房屋通过赠与方式转让给陈某1、陈某，实际上也将农民集体所有的土地使用权转让给该二人。
2.法院认为
广东省高级人民法院认为，根据1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”及第四十一条关于“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”的规定，何某、张某将涉案房屋赠与给陈某1、陈某二人，该赠与行为由于涉及到对农村集体土地的处分，不符合当时关于集体土地使用权转让的法律规定，故何某、张某与陈某1、陈某间的赠与合同应为无效。陈某1、陈某依据无效合同所获得的赠与房屋不应受到法律的认可和保护。因此，对于陈某1、陈某认为其接受了赠与，其已经为涉案房屋权利人的主张，法院不予支持。
四、总结
根据《土地管理法》第六十二条规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，不得再申请审批宅基地。需要指出的是，《土地管理法》中规定的均是“住房”，单纯的无地上建筑物的宅基地使用权赠与尚无法律依据。
因为宅基地上房屋与普通房屋相比较具有特殊性，尤其是宅基地上房屋建设依赖于村集体土地。所以宅基地上房屋赠与除履行普通房屋赠与需要的手续和材料以外，还必须赠予人与受赠人都是本村户口。因此，结合司法实践，房屋赠与非本村村民，合同无效且判决房屋返还赠与人；房屋赠与给本村村民，合同有效且判决房屋归受赠人所有。
