宅基地房屋买卖合同确认无效后该如何处理

农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间流转，与非本集体经济组织成员之间签订的宅基地买卖合同，均因违反了法律的强制性规定而被认定为无效。那么，宅基地房屋买卖合同确认无效，案涉房屋被征收后，相关拆迁补偿权益到底如何分配？

基本案情

坐落于青岛市黄岛区王台街道王台前村17号(地号为GV-31-088)的宅基地房屋一处，土地使用者:刘某某；用途:住宅；用地面积:125平方米。

1997年农历7月25日，刘某某与马某某签订房契一份，约定刘某某将该房屋以31600元的价格卖与马某某，当日房款两清。马某某购买该房屋后一直居住其中。

2022年4月8日，马某某与黄岛区王台街道王台前村股份经济合作社签订搬迁安置补偿协议，就案涉宅基地房屋搬迁安置进行了约定，马某某选择120平方米的安置房一套，剩余60平方米按照单价8700元/平方米进行货币补偿。另查明，马某某户籍地为山东省胶州市洋河镇集后辛庄村。

刘某认为，其与被告马某某所签订的关于青岛市黄岛区王台前村17号宅基地房屋的房屋买卖合同应属无效，被告应赔偿原告损失800000元，遂将马某某诉至法院。

一审法院认为

本案原告刘某某将案涉房屋出售给马某某，并且将案涉房屋交付给马某某使用，被告马某某在此居住二十余年，直至2022年4月。原告未否认宅基地房屋买卖的真实性，被告马某某非案涉房屋所在地王台前村的村民。原告将案涉宅基地房屋及使用权转让给集体经济组织之外的马某某，违反国家法律规定，双方签订的房屋买卖契约应属无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

依据民法典的上述规定，对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故应由原告返还被告宅基地房屋转让款31600元，由被告返还原告案涉宅基地房屋，但因案涉房屋已进行搬迁，不具备返还房屋的条件，故应当折价补偿。

本案中，因案涉房屋买卖合同系无效合同，刘某某不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值，故应认定其因合同无效遭受的损失系案涉房屋的增值损失，该损失也系其基于该无效合同产生的信赖利益损失。因此，上述损失应由案涉无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。

本案合同无效，双方均存在过错。原告方明知集体土地上房屋依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，且在转让20多年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错;被告明知涉案房屋系农村宅基地房屋仍进行购买，亦存在过错。

综合全案案情，本院酌定刘某某承担因合同无效所造成损失的90%，马某某承担该损失的10%，即马某某据此可分得涉案拆迁房屋增值部分的90%，刘某某可分得其增值部分的10%。

二审法院认为

农村房屋所依附的宅基地系集体所有，且具有福利性质，福利的对象指向该农村集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，否则不仅涉嫌违反法律规定，还会侵犯集体利益。涉案买卖合同无效，一审法院充分考虑了双方过错的情况处理合同无效的后果，按照上诉人与被上诉人1:9的过错比例，确定由上诉人享有90%的拆迁利益，被上诉人仅取得10%。此种处理不仅在比例方面向上诉人倾斜，且因拆迁利益的计算标准系依据现有时间2022年而非双方签合同时的时间1997年，视为已考虑了因期间而增值的因素，足以保障上诉人的权利。

点评

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。在农村宅基地买卖合同确认无效后，出让方与受让方将按其过错程度分担责任，由于出让方违背诚信原则，在原有房屋出售多年后请求确认合同无效并要求返还房屋拆迁补偿权益的，多数司法判决认定其承担主要过错责任。