案例一：广州某土地一级开发项目

（一）项目介绍

明珠湾区起步区灵山岛尖共约3.5 平方公里土地（约5247亩，即灵山岛广澳高速及番中公路以东部分），项目创新采用“投资人+施工总承包”的合同模式，开创了南沙新区在基础设施投资建设领域“政企合作”的先河。

项目合作内容主要包括土地平整；土地征收及房屋拆迁补偿安置；对道路、桥梁、防洪排涝及水系等市政基础设施和公园、绿地、滨水景观系统等绿化景观工程、安置区、垃圾转运站、公交站场以及学校、医院和体育设施等城市公共服务设施；参与区域开发策划、土地出让的营销和推介等。合作项目静态投资总额约81亿元。

（二）广州市某起步区项目运作架构图

（三）主要法律问题分析

1、土地一级开发流程。

2、合作开发模式合规性和利弊分析：“投资人+施工总承包”一次招标；“投资人”和“施工总承包”独立招标。

律师意见：两种招标模式均符合法律的规定，法律没有禁止两种招标模式中的任一种方式。土地一级开发以政府主导、市场运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。土地储备机构负责实施土地一级开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大型市政建设等手续并组织实施。

通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大型市政建设等手续并组织实施。土地储备机构通过招标方式确定中标人的，由中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大型市政建设等手续并组织实施。土地储备机构也可以通过招标方式分别确定二个中标人，一个中标人负责筹措资金，另一个中标人负责办理规划、项目核准、征地拆迁和大型市政建设等。法律并未强制性要求只能由一个中标人实施筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大型市政建设等，可以分别招标，确定不同的中标人实施不同的工作。

3、土地一级开发的收益模式。

一种途径是：通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定溢价分成。另一种途径是：开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。

4、土地收益溢价分成需经人大同意？

    2014年新修订的《预算法》第十三条　经人民代表大会批准的预算，非经法定程序，不得调整。各级政府、各部门、各单位的支出必须以经批准的预算为依据，未列入预算的不得支出。

（四）经办律师：黄丽