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（一）项目介绍
共青团广东省委员会名下有一块划拨用地，面积20880平方米，用途：行政办公用地（C1）、文化设施用地（C3），已于2002年以“广东青年文化广场项目”立项，容积率0.5。因各种问题地块被搁置至今未实施建设。现欲将该项目调整为PPP项目，建设成为广东青年公共服务基地，内含办公楼、青年公寓及服务青年的公共服务配套设施，以服务粤港澳台青年交流、在粤青年创新创业为主要功能，总投资估算4-7亿，容积率调高至5以上。
（二）运作模式设计
（三）主要法律问题
1、该项目是否属于PPP范畴？
律师意见：理论上不属于严格PPP的范畴，接近于公共服务领域。
《国务院办公厅转发<财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知>》（国办发〔2015〕42号）明确“广泛采用政府和社会资本合作模式提供公共服务。在科技、教育、文化等公共服务领域，鼓励采用政府和社会资本合作模式，吸引社会资本参与。”
《关于实施广东省大学生创业引领计划（2014-2017年）的通知》（粤人社发〔2014〕182号），实施创业服务优化工程，要求“推进创业孵化基地建设”。结合项目实际情况，项目可以设定为基于鼓励青年创新创业成长的准公益目的而建立的青年创业服务基地，但应去掉“青年公寓”“商业写字楼”、“行政办公楼”等字眼，以纳入文化公共服务领域的PPP范畴。在经营过程中再作变通。建议团省委以青年服务职责为宗旨，从做好广大青年的就业创业工作是共青团的职责为落脚点，鼓励社会资本投资高校创业基地建设出发，由团省委牵头，推进社会资本和团省委合作。
2、土地用途是否需要改变？
律师意见：需要改变土地用途。因《中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（2013年7月）严禁新建楼堂馆所，并禁止使用办公用房出租、出借，本项目土地用途有行政办公用地，若不改变土地用途，有违反上述《通知》并可能被叫停的风险。现欲加进的青年公寓和写字楼具有经营性质，属于商业服务业设施用地，严格意义上不属于划拨用地目录的范围，应当回避。基于为青年创新创业服务的准公益目的，建议可以往非营利性公共文化设施用地中的“青少年宫、青少年科技馆、青少年(儿童)活动中心”靠拢，以规避土地性质由划拨转为出让并缴纳土地出让金的风险。
根据《土地管理法》第五十六条的规定，改变土地用途的，应当先经有关城市规划行政主管部门同意，并经有关人民政府土地行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。
3、容积率调高的批准流程？是先有立项还是先调容积率？
律师意见：《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第十三条关于实施方案实行联审机制，由项目提出部门会同发展改革、财政、城乡规划、国土、环保、水利等有关部门联合对特许经营项目实施方案进行审查。经审查认为实施方案可行的，各部门应当根据职责分别出具书面审查意见。因项目实施方案与先前立项项目不一致，规划部门可能无法通过审查。建议私下与规划部门沟通并经当地政府同意后再提出实施方案。
调整容积率应先向市规划局申请，待市规划局同意后，再找设计单位做规划方案，通过市规划局内部审查后，提交城市规划委员会审核通过。具体流程可参照《建设用地容积率管理办法》第八条。
4、团省委将指派其下属事业单位与企业签订合作协议，组建项目公司，如此是否需要将土地使用权更名至下属单位？
根据合同相对性原则以及站在合作双方的角度看，如合作协议由下属事业单位签，则土地应更名至下属单位，一般情况下由土地使用权人进行报建等工作；财政部《PPP项目合同指南（试行）》在第二章第六节列明，PPP项目合同通常约定，项目公司在项目期限内拥有独占使用土地的权利，同时，该土地使用权也要受土地使用权出让合同或土地使用权划拨批准文件的约束。《PPP项目合同指南（试行）》虽非强制性规范，但在实际操作中具有重大指导作用。
（四）经办律师：张少丽
