《城中村改造流程及常见问题与处理方案》

目  录

城中村改造流程 1
总流程图 1
摸查流程 2
方案表决公示流程 3
房屋面积确认流程 4
各款项支付及收取流程 5
动迁工作指引 6
动迁签约流程 7
签约阶段流程 8
签约流程 9
房屋交收流程 10
接收房屋流程 11
户型选择流程 12
面积流转备案登记流程 13
城中村改造常见问题与处理方案 14
一、城中村改造有哪些优惠政策？ 14
二、城中村改造范围内集体经济物业复建总量核定的标准是什么？ 14
三、城中村改造的货币补偿标准是什么？ 15
四、城中村改造中的安置房能否办理房地产权证和交易？ 15
五、如何确认股份合作经济社的签约主体资格？ 16
六、相关政策对开发企业作为城中村改造项目合作企业主体的程序问题是如何规定的？ 16
七、开发企业能否作为合同主体与村民签订《安置补偿协议》？ 18
八、城中村改造项目的合法性问题 19
九、城中村改造主体没有领取《拆迁许可证》，是否为非法拆迁？ 19
十、城中村改造项目是否适用《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的相关规定？ 20
十一、城中村改造项目的回迁安置房应当办理《国有房地产权证》还是《集体土地房产证》？ 20
十二、关于是否能确保改造工程按时完成，防止烂尾的问题 20
十三、《改造方案》及《补偿安置方案》的表决范围及通过条件？ 21
十四、全面改造的城中村项目有什么财政支持政策？ 21
十五、全面改造的城中村，拆迁补偿安置方式有哪些？ 22
十六、全面改造的城中村，村民回迁补偿安置建筑面积如何确定？ 22
十七、无主房产拆迁问题的解决方案 23
十八、城中村改造相关税费政策 25
十九、农村合建房问题的解决方案 31
二十、不愿签约的村民房屋的解决思路 34
二十一、村民签约阶段的常见问题及处理方案 36
二十二、安置补偿协议档案管理的常见问题及处理方案 45
二十三、回迁安置面积如果可以在村民之间流转，应当如何流转？ 49

城中村改造流程













































































































































































































































































































































































































































































































































































城中村改造常见问题与处理方案

一、城中村改造有哪些优惠政策？
城中村改造安置房项目按合法面积“拆一建一免一”的原则减免安置房的城市基础设施配套费。在旧村所在地的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，根据相关政策规定，免收的行政事业性收费和政府性基金包括防空地下室易地建设费、房屋登记费、商品房预售款监督管理服务费、环境监测收费、耕地开垦费、临时占用绿地费、绿化补偿费、城市道路占用挖掘费、堤围防护费、占用利用公路路产补（赔）偿费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、新菜地开发建设基金、城市教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。
根据《关于落实省人大常委会对“三旧”改造工作审议意见有关工作安排的通知》【粤国土资试点函〔2011〕729号）要求，对“三旧”改造涉及的设计、监理、安装、测绘、施工图审查、建设项目环境影响咨询等经营服务性收费给予适当的优惠，按相关收费标准的低限予以减收。

二、城中村改造范围内集体经济物业复建总量核定的标准是什么？
（一）合法的集体物业建筑面积依照“拆一补一”予以复建安置。
（二）纳入城中村改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益面积，相应的复建安置成本由村集体自筹，不计入改造成本。
（三）在改造范围内土地承载能力允许的情况下， 2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，若已完善历史用地手续的，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，准予复建部分复建安置费用纳入改造成本，不予复建部分历史集体物业可给予复建安置成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村集体经济物业一律拆除，不予补偿。

三、城中村改造的货币补偿标准是什么？
货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由旧村所在地政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

四、城中村改造中的安置房能否办理房地产权证和交易？
全面改造项目的安置房（含非住宅复建安置房）可以申请办理国有房地产权证，并注明暂缓办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金，补交了土地出让金之后可以进入市场进行交易，也可以申请办理集体土地房地产权证，保留集体土地性质的，不能进行买卖。
五、如何确认股份合作经济社的签约主体资格？
股份合作经济社领取了《集体经济组织证明书》及《组织机构代码证》，作为集体土地及集体资产的所有者和管理者，其作为甲方与村民签订了《安置补偿协议》，为合法的独立民事主体。

六、相关政策对开发企业作为城中村改造项目合作企业主体的程序问题是如何规定的？
根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（下称穗府【2009】56号）、《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（下称穗府【2012】20号）、《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（下称穗旧改办【2011】51号）及相关法律法规，自主改造的集体经济组织选择合作企业应当通过公开招标的方式。
《广州市旧村改造实施办法》第二十五条规定：“合作改造类项目一次性引入合作企业应当符合以下规定：
（一）项目实施方案批复前，村集体经济组织不得自行选取合作企业。项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。
（二）村集体经济组织应当通过市公共资源交易中心公开选择合作企业参与改造。村集体经济组织根据项目实施方案和确定的拆迁补偿安置方案，制定引入合作企业的招标、挂牌、拍卖文件，报区政府审核同意后，委托市公共资源交易中心以“招拍挂”方式确定合作企业，公开择优选择合作企业参与改造。在市公共资源交易中心发布的招标、挂牌、拍卖公告信息，应当同步在改造项目所在地的区、镇（街道）、村（联社）农村集体资产交易服务机构发布。
（三）招标文件应当对包括项目实施方案、已经表决通过的拆迁补偿安置方案、现状违法建设量和实际拆建量等内容在内的相关信息进行充分披露，禁止设置倾向性、不合理的条件，并预留足够的时间，以利于有意向的企业充分参与竞争。发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于6个月。如招标未成的，则第二次发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于2个月。禁止节假日及节假日前2日发布招标公告。
（四）参与招标企业应当承诺未参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作；如有违反承诺的，一经核实，应当自愿退出招标、取消竞投标资格或终止相关合同。城市更新部门应当公布举报电话，加强对招标活动的监督管理。监察部门应当加强监察。村务监督委员会应当对招标活动和信息披露情况进行监督。
（五）确定合作企业后，村集体经济组织应与合作企业签订合作改造协议，明确由合作企业投资、由村集体经济组织完成改造范围内的全部土地整理工作及其他相关的具体权责要求。
（六）安置地块由村集体经济组织申请划拨使用。村集体经济组织也可申请将地块转为国有土地。
（七）融资地块由村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后，再按规定申请转为国有土地，直接协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；经批准后，由合作企业与市国土部门直接签订土地出让合同。
（八）安置房和融资地块可以按照改造方案确定的分期计划进行合理的分期开发。
2015年8月18日前，按本市“城中村”改造原有关程序，通过村集体经济组织集体表决同意选择合作企业，已签订合作意向书，并按规定要求报批，经区政府批准，且经市城市更新领导机构审定的合作改造类项目，不适用本条前款规定。“
如城中村改造项目未进行相关合作主体的选定程序，对于开发企业参与城中村改造项目、作为合同主体签订《安置补偿协议》等主体资格方面存在一定的法律风险。开发企业参与城中村改造项目，必须按照《广州市旧村庄更新实施办法》的相关程序，避免前期过早介入，并以公开招标的形式参与城中村改造项目，并与改造主体签订合作协议。

七、开发企业能否作为合同主体与村民签订《安置补偿协议》？
如开发企业未经合法及公开等相关选定程序之前，开发企业作为合同主体与村民签订《安置补偿协议》，将有合同主体不适格的法律风险，有可能在拆迁安置期间对《安置补偿协议》的合同效力产生不利影响。
如开发企业参与城中村改造项目的程序并没有违反法律及相关政策的规定，可以通过合同条款的设置或者由改造主体的委托的程序，确定开发企业在改造过程中的权利和义务，以及作为《安置补偿协议》的合同主体享受相应的合同权利和承担相应的合同义务，方便开发企业全面有效的参与到城中村改造项目当中。

八、城中村改造项目的合法性问题
依据《土地管理法》第65条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
基于上述公共利益所需，广州市、区两级政府在收到村民80%以上同意改造的意向后，会同市国土房管局、规划局等部门经过详尽的审核，最终下发相关文件批准城中村改造项目的《改造方案》。
村民就《补偿安置方案》和《补偿安置协议》进行了表决，需要最终以超过80%的通过率通过《补偿安置方案》和《补偿安置协议》。

九、 城中村改造主体没有领取《拆迁许可证》，是否为非法拆迁？
自主改造模式的城中村改造项目，并不涉及国有征收，因此，并不适用有关国有征收项下的所有法律、法规和程序，无需依据《国有土地上房产征收与补偿条例》的规定领取《拆迁许可证》。
十、 城中村改造项目是否适用《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的相关规定？
该《紧急通知》是针对“征地拆迁”（即征收集体土地和对城镇房屋拆迁）中发生的相关问题出具的通知，是对集体土地被征收为国有的过程中出现的相关问题提出的要求。自主改造的城中村改造项目一般并不涉及集体土地被征收为国有的问题，因此，该《通知》并不适用于自主改造的城中村改造项目。

十一、城中村改造项目的回迁安置房应当办理《国有房地产权证》还是《集体土地房产证》？
根据城中村改造相关法律和政策规定，对于办理国有房地产权证还是集体土地房产证，可由社集体全体成员投票决定，最终确定一种产权证（国有或者集体）。依据穗府【2009】56号文附件二（二十三）规定：全面改造项目的安置房可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应该按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

十二、关于是否能确保改造工程按时完成，防止烂尾的问题
根据城中村改造法律及政策相关规定，城中村改造项目的改造成本中需纳入政府监管的复建安置资金包括前期费用、拆迁费用、复建费用等，并由相关政府部门制定《资金监管办法》，对改造资金予以全程监控和管理，确保改造资金专户专款专用，保证改造工程顺利完成。

十三、《改造方案》及《补偿安置方案》的表决范围及通过条件？
《广州市旧村庄更新实施办法》第二十二条第一款规定：“项目实施方案审批确定后，区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可以分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。”因此，表决通过率是否达到80%关系到整个城中村改造是否合法有效的问题。表决系启动签约的前置程序，若表决通过率没有达到村民（含村改居民的居民）和世居租屋权属人总人数的80%以上同意的，则无法启动下一步改造工作。

十四、全面改造的城中村项目有什么财政支持政策？
1、全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。
2、全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。
3、除市政府土地储备项目外，2014年底前全面改造项目的土地纯收益（土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金）的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8∶2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于城中村整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

十五、全面改造的城中村，拆迁补偿安置方式有哪些？
城中村改造方案批准后，城中村改造的拆迁补偿安置方案由村集体经济组织在区政府指导下制定，村民复建安置房的分配，在不突破经批准的改造方案复建安置房总量的前提下，由村集体经济组织制定具体的拆迁补偿安置方法，并经 90%以上村民同意后实施分配，可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

十六、全面改造的城中村，村民回迁补偿安置建筑面积如何确定？
城中村改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：
（一）有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予复建安置成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予复建安置成本补偿。
（二）2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积复建安置费用由村民自筹，不计入改造成本。在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。
户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

十七、无主房产拆迁问题的解决方案
此问题包括两个方面 :一是无证房屋的处置;二是产权人不明确或产权人下落不明房屋的处置。
（一）无证房屋的处置
1、无证房屋的权属确定，实行“申报-审核-公示”程序进行。具体而言，凡是无证房屋的权属确定，均由主张对无证房屋享有权利的村民向村委自行申报，村委经过审核后，在全村范围内对权属申报进行公示，如公示期间内无人提出权属异议，即可确定申报人为该无证房屋的权属人并按照法律法规、“三旧”改造相关政策及拆迁安置补偿方案对其进行安置补偿。
2、抢修代管。根据 2012年7月修订的《广州市房屋安全管理规定》第三十五条规定，房屋权属不明晰且无法确定房屋安全责任人的危险房屋、所有人死亡且无法确定继承人作为房屋安全责任人的危险房屋、所有人下落不明又无合法代理人履行房屋安全责任的危险房屋，房屋所在地的区分局应当对房屋实施代管并进行治理。这是现行有效的房管局仍在实际执行的房屋代管政策。在实务中，完成这一代管程序一般需要半年左右的时间。
3、司法认定财产无主。根据《民事诉讼法》第191条、192条规定、公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院申请认定财产无主;人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。这是目前最具有法律效力的对无主财产的认定与处理。缺点是周期长，且还要与法院充分沟通。
（二）产权人不明确或产权人下落不明房屋的处置
在实际拆迁工作中，还经常一种情况，有产权人且产权非常清晰明确，但找不到。此种情况可以适用抢修代管程序解决一部分问题，但无法适用《民事诉讼法》的“无主财产的认定程序”。此外，可适用《民事诉讼法》183条至186条、《民法通则》第20条至25条关于“宣告失踪、宣告死亡”的规定。宣告失踪或死亡均需符合一定条件，并向基层人民法院申请。宣告失踪的公告期间为三个月，法律后果是设定财产代管人；宣告死亡的公告期间为一年，法律效果是财产继承。

十八、城中村改造相关税费政策
（一）营业税
1、政府收回土地及出让土地。根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号，以下简称《营业税税目注释》）第八条第（一）项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税”规定，对政府收回土地使用权及土地公开出让的环节不征收营业税。
2、拆迁工程。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条规定： 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。对拆迁工程过程中，发生“建筑业”或“服务业-代理业”等营业税应税劳务的，应按规定开具发票。
3、产权置换。根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，开发企业对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。开发企业将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，对开发企业应按“销售不动产”税目征收营业税。具体征税按本文第六条第（四）项规定执行。以产权置换方式补偿给被拆迁户的，应按营业税的计税收入全额开具发票给被拆迁户。
4、拆迁补偿。根据《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）规定，对被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）不征收营业税。开发企业以土地补偿给被拆迁户的，对开发企业按“转让土地使用权”征收营业税；开发企业以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税，对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十条规定，核定计征“销售不动产”的营业税。上述所称“同类房屋的成本价”是指建造用于安置被拆迁户的包含地价的房屋成本价。
5、开发企业代建模式。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。代建工程应符合下列条件：①土地使用权属于委托方；②委托双方（或三方）须签订委托合同；③须由受托方办理建设项目立项手续。代建模式中开发企业承担复建房的建设行为如果同时符合以上条件的，对开发企业承担复建房建设取得的手续费（或管理费）收入应按“服务业-代理业”税目征收营业税。
6、自主改造模式。在自主改造模式中，土地使用权人和房屋所有权人均为村所有，未发生《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称《营业税暂行条例》）规定的转让无形资产的行为。根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1003号）规定，村提供土地使用权，开发企业提供所需资金，以村名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号，以下简称《营业税问题解答》）第十七条有关合作建房征收营业税的规定；开发企业分配一定面积的物业并以村名义销售的行为应以村为纳税主体缴纳营业税，自主改造模式中，出资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，对其取得的投资收益不征收营业税。
7、股权转让模式。在股权转让模式中，土地使用权人和房屋所有权人没有发生变化，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为；根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，村经济组织转让股权的行为不征收营业税。
8、共同开发模式。在共同开发模式中，由于土地属于村经济组织与开发企业共同受让所得，土地权属为合作双方共同拥有，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为，也不符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定。根据《国家税务总局关于联合开发房地产项目营业税有关问题的批复》（国税函〔2005〕1189号）规定，对双方各自取得的物业不征收营业税；开发企业将取得的物业对外销售的应按销售不动产征收营业税。
9、协议转让模式。在协议转让模式中，村经济组织作为土地使用权人，转让部分土地使用权，开发企业出资，双方合作开发建设，符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定，应对双方按税法规定征收营业税。
（二）土地增值税
1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）第八条第（二）项“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地征增值税”规定，对被拆迁户因政府收回土地使用权取得的实物、货币补偿，免征土地增值税。
2、根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，取得土地使用权所支付的金额可作为计算增值额的扣除项目。因此在旧村庄改造中，通过“招拍挂”方式或协议出让方式确定融资地块的建设方为取得融资地块而按照政府要求需向村经济组织另行支付的补偿款以及在复建地块出资建造安置房、其他房产、公共配套设施的支出可以列入融资地块开发成本。
（三）契税
1、根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号），以协议方式出让国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交价格计征契税。计征契税的成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
2、 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号），通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。土地成交总价款为承受者为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
3、根据《财政部关于印发<中华人民共和国契税暂行条例细则>的通知》（财法字〔1997〕52号），以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
（四）企业所得税
1、根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号，以下简称第40号公告）规定，企业符合政策性搬迁条件的，在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。企业搬迁期间新购置的各类资产支出，不得从搬迁收入中扣除。
根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定，如果在2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。　 
企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。
2、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：
（1）房地产企业以开发产品换取其他企事业单位和个人土地使用权的：房地产企业应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。同时房地产企业按分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认换取的土地使用权成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
相应的原拥有土地使用权的企业，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
（2）房地产企业接受企业土地使用权投资的：房地产企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本；如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
拥有土地使用权的企业应视同销售，于土地使用权转移时确认收入的实现。
（3）企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

十九、农村合建房问题的解决方案
长期以来，我国关于规范农村土地管理的法律法规主要包括《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》等国家法律，此外，各个省也制定了相应的地方性法规、政策，如《广东省农村集体资产管理条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》等。其中很重要的一点是，只有农村集体经济组织成员才有权获得本集体经济组织的宅基地使用权。
然而，在广州市城镇化改造进程中，我们发现几乎每一条村，都大量存在着合建户。所谓合建户，系指在一个村集体经济组织当中出资建设宅基地房屋的非村民一方。合建户通常会与拥有宅基地使用权的村民达成合作建房协议，由村民一方提供宅基地使用权，由合建户出资建设宅基地房屋，约定房屋的权属登记在村民（证载权属人）名下，房屋建成后按一定比例分予合建户居住或使用。这些合建户，几乎都是早在上世纪八九十年代，即通过这种合作建房的方式在城中村当中落脚并长期居住，成为生活在城中村中的一员，如今二十多年过去，他们当初投资建设的房屋价值早已翻了无数倍。
在广州近几年的城中村改造进程当中，基本上确立了以政府为主导，以村集体经济组织为改造主体的自主改造的模式。根据（2011）穗旧改办51号《关于引发进一步规范城中村改造有关程序的通知》及（2012）穗府20号《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》的相关规定，改造主体应根据实际情况编制《城中村改造方案》以及《补偿安置方案》，在不违反现行法律法规规定的基础上，受补偿安置的对象、补偿标准等问题均在《补偿安置方案》中予以确定，一村一策。上述《城中村改造方案》及《补偿安置方案》经全体集体经济组织成员90%以上表决同意，并经政府批复后方可正式实施，当90%以上被拆迁户数签订《拆安置补偿协议》后，才可启动拆迁。
通常，受补偿安置对象是被改造房屋的证载权属人（即村民一方），由于合建户往往不是集体经济组织成员，不是被改造房屋的证载产权人，因而不是适格的签约主体。这就给改造主体带来了棘手的留守合建户难题：要拆房，首先得签订《拆迁安置补偿协议》，而实际控制使用房屋的合建户又不是适格的签约主体，在此情况下，改造主体只能与证载产权人（即村民一方）签约。
在此情况下，改造方曾试过在与证载产权人签约后，才发现其根本就没法交房。这就使改造方陷入了两难的困境：一方面，村民一方希望能最大化地取得房屋改造所能获得的利益，不愿自行给予合建户适当的补偿；另外一方面，合建人因实际出资兴建了房屋，也要求得到合理补偿。
在实际操作中，由于合建户往往实际掌控着被改造房屋，若合建户无法获得拆迁安置补偿，他们必定会用尽一切办法设置障碍，拒绝交房，使城中村改造工作陷入僵局。最终，可能仅因为一两户不肯搬迁的合建户，导致改造项目瘫痪，造成改造方巨大经济损失。
尽管十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，但《决定》仍然没有谈及如何解决类似宅基地合建房这样的具体问题。目前，我国城乡“二元制”土地管理体制严格限制了农村集体土地对外流转，凡是向集体经济组织以外流转集体土地的，基本上都被打上了“非法”或“无效”的标签。
为解决此问题，我们会在《拆迁安置补偿协议》中设定了一系列保护被改造主体及实际权属人的抗辩条款，这些条款可概括为：“签约人需保证对被改造房屋拥有真实、合法、无争议的受补偿权，如有第三人对被改造房屋的权属或签约人的受补偿权提出任何争议并经查证属实的，改造方有权暂停对签约人的一切补偿安置，先交由经济社理事会处理，签约人应无条件服从理事会所作出的决议，待关于被改造房屋的纠纷得到解决后，再根据处理结果恢复相关补偿。”
因此，当改造方与证载权属人之间关于是否应当发放补偿款的纠纷诉至法院时，改造主体方可依据上述条款内容，行使合同抗辩权，暂停对证载权属人发放补偿，待证载权属人与合建户之间的权属纠纷问题得到解决时，再行恢复相关补偿。这就逼迫证载权属人不得不与合建户解决该问题，不得不将拆迁安置补偿这块“蛋糕”切一块出来让予合建户。如果此时证载权属人与合建户之间无法就如何分“蛋糕”的问题协商一致时，必定会有另一个诉讼的产生。而当某一方的诉求得到相关判决支持时，关于“合建户难题”也自然就迎刃而解了。

二十、不愿签约的村民房屋的解决思路
（一）目前法院可能不会受理或驳回改造主体（集体经济组织）直接起诉请求未签约的村民交回宅基地使用权的案件。
对城中村改造项目属于集体经济组织自主改造、合作改造的，此前人民法院曾经受理并作出判决，支持集体经济组织要求收回未签约村民宅基地使用权的诉讼请求。当时法院判决认为集体经济组织基于全体村民的集体利益，经市、区两级人民政府的批准实施旧村整体改造，实为管理者对村农民集体所有土地进行重新分配的使用行为，因此而产生的纠纷，属于村民与村民委员会之间平等主体之间的法律关系，可以提起民事诉讼。
但在2012年广东省高级人民法院作出《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》粤高法[2012]217号文）的指导意见后，目前对于城中村改造项目中集体经济组织起诉要求收回村民宅基地使用权的案件，人民法院一般不会受理，就算受理立案，也可能会以改造主体（村民委员会或集体经济组织）与村民关于宅基地使用权的分配、管理问题系农村自治事项，不属于人民法院民事诉讼的受案范围为由，驳回集体经济组织的起诉。
（二）若无法通过诉讼途径收回未签约村民的宅基地使用权，则可以通过行政裁决程序处理。
1、根据省高院《关于依法稳妥处理涉“三旧”改造纠纷案件的通知》（粤高法[2012]217号文）的规定：“一、正确处理依法审判和服务大局的关系在三旧改在中，无论采取何种形式进行土地征收，当事人争议的本质往往是拆迁补偿问题……当事人未达成拆迁补偿协议的，人民法院不能作为民事案件受理，而应引导当事人依据《土地管理法实施条例》第二十五条或《国有土地上房屋征收与补偿条例》14条、26条规定，依法通过“行政裁决-行政复议-行政诉讼”的程序寻求救济……”。在法院不予受理或驳回集体经济组织请求收回未签约村民的宅基地使用权的起诉的情况下，则可以通过行政裁决程序推进改造项目的开展。
2、通过行政裁决程序收回未签约村民宅基地使用权的潜在风险。
首先，如果该城中村改造项目未经法定程序批准，政府相关部门可能会驳回集体经济组织收回未签约村民的宅基地使用权的请求。
其次，如果政府相关部门作出行政裁决支持集体经济组织收回未签约村民的宅基地使用权，村民仍可就该行政裁决申请上级行政机关进行行政复议，对复议结果不服的，还可以向人民法院提出行政诉讼。在此情况下，存在上级行政机关或人民法院撤销原行政裁决的风险。
最后，即使政府作出的收回未签约村民宅基地使用权的行政裁决发生法律效力，在村民不愿主动交出宅基地使用权的情况下，作出行政裁决的行政机关可以向法院申请强制执行，但如果村民抵触情绪大且涉及人员较多、容易造成群体性事件的，仍存在较长时间无法顺利收回村民宅基地使用权的可能。
二十一、村民签约阶段的常见问题及处理方案
（一）房屋没有产权证时，应由谁来签约？
在此种情况下，房屋的实际所有人在符合以下前提条件时可前来签约：
A：房屋的实际所有人进行申报，填写《房屋权属声明书》；
B：经村委开会讨论，如无异议进行确认；
（二）针对有证房屋，签约人不是证载权属人的，房屋权属不清晰问题，区分以下几种情况：
1、房屋补偿由权属人委托签约人办理，但委托手续不清晰明确
若签约时不是由房屋证载权属人本人亲自签约的，签约人需要提供由证载权属人亲笔签名并加盖指印的《授权委托书》。并且，《授权委托书》上需列明委托的具体事项、委托权限及委托期限等。否则，工作人员仅凭不清晰明确的《授权委托书》就与签约人办理签约手续，可能会出现受委托人超出委托权限等无权处分的法律问题，届时若房屋权属人不予追认或反悔，容易产生房屋或受补偿权属纠纷。
在办理委托手续时，应分以下几种情况分别处理：
针对居住在国内的权属人:如已办理法定的委托手续的（如公证委托等），可直接签约；其他情况的，委托人与受托人须签订合法有效的《授权委托书》。签订《授权委托书》时应注意：
（1）委托手续应使用统一的《授权委托书》范本，《授权委托书》内容上需清晰列明委托人和受委托人的身份信息、委托办理的具体事项及委托权限、委托期限、委托办理的房屋宅基地证上的详细地址（无证房屋以确认后的实际门牌地址为准）等，由委托人与受委托人签名加盖指印，并附上委托人和受委托人的身份资料（均需签名并加盖指印）。委托办理后受委托人签署的所有文件应采取统一的签署方式，即先签署委托人的姓名，再在后方括号内签受委托人的姓名并加“代”字样【如：张三（李四代）】。
（2）为了确保该《授权委托书》上权属人签名的合法性及真实性，建议由工作人员统一为权属人办理委托手续，并建立备案登记的台帐等，避免因签约人或其他人冒充权属人签名，导致产生权属纠纷等问题。
若居住在香港、澳门、台湾地区的权属人：其《授权委托书》应当经其居住地的公证人（机构）公证或在境内办理公证；
若居住在国外的权属人：其《授权委托书》应当经其居住地的公证人（机构)公证并经我国驻外使（领）馆认证，或者在国内办理公证。
2、受补偿房屋系权属人赠与签约人，并由签约人直接签约，但赠与手续不完善
根据相关法律法规的规定，农村宅基地的所有权属于全体集体成员共同所有，村民只享有宅基地的使用权，法律禁止擅自买卖或非法转让宅基地，但在村集体内部可以依法流转。因此，若本项目所涉被拆迁房屋存在赠与情况，应严格审查该赠与的合法性。若无完善的赠与手续，工作人员无法确认签约人系房屋的受赠与人，可能会产生无权处分的法律问题，届时若房屋权属人不予追认或反悔，容易产生房屋或受补偿权属纠纷，易引发争议。
针对此情况，建议采取以下措施：（1）为确保补偿安置的合法有效性，受赠与人须符合法律规定及改造方案所规定的村民资格，才有权签订《安置补偿协议》，建议首先由村委或经济社对此进行审查确认；（2）建议赠与人与受赠人在其所属经济联社至少两名理事或干部的见证下签署关于该房屋的《赠与协议》，《赠与协议》中应列明关于该房屋的回迁面积、指标面积及临迁费的归属；（3）签订《赠与协议》时，建议赠与人、受赠与人及见证人三方同时在《赠与协议》上签名并加盖骑缝指印，同时在村委会进行备案，建立备案登记的台帐，备案时需附上赠与人与受赠人双方签名并加盖指印的身份资料。
3、证载权属人已故，由其继承人签约，但继承手续不完善
根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，遗嘱继承及遗赠优先于法定继承。当出现证载权属人已故的情况时，若无相关继承手续，工作人员将无法确认签约人是否有享有该房屋的继承权，进而可能影响补偿安置合同的效力性问题。此外，还容易引发房屋析产方面的家庭纠纷。
在签约阶段，避免同步处理析产问题，而是由已故证载权属人的合法继承人之一在满足以下前提条件时，代理全体继承人先签订补偿安置合同：（1）首先签约人需提供权属人已故的证明（如户口本上已注销死亡、死亡证明、改造主体出具的证明），以证明证载权属人确实已故；（2）签约人需提供其系合法继承人的亲属关系证明文件；（3）补偿安置合同仍然以已故权属人的名义签订；（4）如有多名法定继承人的情况下，尽可能由所有继承人共同签约，不能共同签约的优先由配偶签约；（5）部分继承人代表签约的，需提供其他继承人授权其签约的《授权委托书》，并需签署《继承承诺书》，承诺由其代理全体继承人签订补偿安置合同并接受补偿安置，由此产生的所有责任及纠纷由其自行承担。
已故权属人在签订补偿安置合同并将房屋交付拆除后，在满足以下条件的情况下，可以为其办理析产手续，再根据析产情况确认具体受补偿人及补偿份额：（1）如证载权属人生前立下合法有效的遗嘱的，应依据遗嘱内容确定受补偿人及补偿份额；（2）在没有遗嘱的情况下，依据《中华人民共和国继承法》所规定的法定继承处理：首先由村委书面确认已故证载权属人的合法继承人情况；其次，全体合法继承人在村委或经济社至少两名理事或干部的见证下签订书面文件约定被拆迁房屋如何继承及析产，各继承人见证人均需要在该书面文件上签名并加盖指印，同时该书面文件需在村委会进行备案。
（三）《赠与协议》能否只有原权属人签名，并无其他共有人签名？
如《赠与协议》中只有权属人一人签名，而原权属人配偶或其他共有人不同意赠与房屋的，有可能存在权属人无权处分导致《赠与协议》效力待定等法律问题，进而导致贵司与受赠与人签订的《安置补偿协议》存在效力瑕疵等风险。
工作人员在签约时，若发现原址房屋有共有人或原权属人有配偶的，应要求签约人补齐原址房屋所有共有人均同意赠与的相关证明材料，或要求所有共有人均在赠与协议上签名盖指印，并附上签名盖指印的身份材料。
（一）针对无证房屋，没有完善的手续确认签约人为房屋的权属人
针对无证房屋，工作人员比较难判断房屋的实际权属人是否就是真实的权属人，如草率与实际权属人签约，则容易引发房屋权属纠纷。
在此种情况下，房屋的实际权属人在符合以下前提条件时可前来签约：1、首先由房屋的实际权属人自行申报，填写房屋的《权属声明》，列明房屋地址、房屋现状、实际权属人身份信息，并承诺其所述属实，如有虚假申报造成的所有法律责任、权属纠纷及造成合作企业的所有损失均由其自行承担；2、实际权属人进行申报后，由村委指派人员组成审核小组，逐一审核每间房屋的权属人情况；3、审核通过后，由村委及合作企业共同出具《无证房屋申报情况表》张贴公示，给与其他村民一定的期间书面提异议；4、公示后，如有他人提出异议的房屋，经审查后确实存在权属纠纷的，应暂停办理签约手续直至纠纷解决为止。
（四）如权属人无法亲自签约，欲委托他人代理签约时，应如何办理委托手续？
在办理委托手续时，应分以下几种情况分别处理
1、居住在国内的权属人:
A、如权属人的配偶前来签约的，无需办理委托手续；
B、已办理法定的委托手续的（如公证委托等），可直接来签约；
C、其他情况的，委托人与受托人须在律师见证下签署授权委托书。
2、居住在香港、澳门、台湾地区的权属人，其授权委托书应当经其居住地的公证人（机构）公证；
3、居住在国外的权属人，其授权委托书应当经其居住地的公证人（机构)、我国驻外使（领）馆公证。
（五）如果权属人与其配偶已离婚，如何确定房屋的权属？如何签约？
如双方之间有离婚协议或经人民法院调解判决，以离婚协议、判决书或调解书的内容来确定夫妻双方的份额，双方有权针对自己的份额进行签约。
（六）权属人患有精神疾病，无法签约，如何处理？
此种情况下，权属人的合法监护人在符合以下前提条件时，可以签约：
A：需出具并提交权属人患有精神疾病的医学证明；
B：由权属人的合法监护人签属《承诺书》，以代理人身份代为签约。（建议由权属人配偶进行签约）
（七）无证，村民前来申报但未签约。后来有人提出异议并申报，如何处理？
接受新的申报，并暂停两申报人的签约工作，待村委处理。
（八）公证赠予能否撤销？
1、符合法定理由的可撤销。
受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
　　（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
　　（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
　　（三）不履行赠与合同约定的义务。　
因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
2、如何行使撤销权？
　　赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
　　赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
（九）一栋房屋为两人共同共有，签有协议，约定各自领取动迁款项的银行账号。两人前来签约，该协议是否有效，能否开设两个账户？
协议有效，可以分别设立账户，各自领取各种款项。
（十）签约阶段，权属人想把产权分配给各子女如何处理？
这种情况下，应由权属人本人前来签约，至于家庭内部如何分配产权，由家庭内部协商解决，待回迁房屋交付时再根据协商内容进行登记确权。
（十一）权属人不会写字，怎么签约？
在此种情况下，可由以下方法灵活变通处理：
1、权属人私章+权属人指模；
2、代理人签名+权属人指模；（工作人员备注，并进行录像）
3、仅有权属人指模（工作人员备注，并进行录像）。
（十二）同一权属人拥有不同地址的房屋，签约时能否将其中一间的部分面积与其另一间房屋的面积合并计算？
签约阶段不能将面积合并计算处理，但是回迁时可以按照签约面积综合进行办理。
（十三）身份证或户口本上的姓名与产权证上的姓名不一致时如何处理？
在此种情况下，前来签约的权属人应符合以下其中一项：
A：由权属人签署姓名声明书，声明身份证或户口本上的姓名与产权证上的姓名均为同一个人，即权属人本人；
B：由改造主体出具证明，证明身份证或户口本上的姓名与产权证上的姓名均为同一个人，即权属人本人。
（十四）现房屋门牌地址与宅基地证载地址不一致的情况应如何处理？
需让权属人签署一份地址《声明书》，声明两个地址为同一栋房屋的地址。
（十五）一栋房屋两个产权证，可不可以签两份约？或者一个地址，一个宅基地证，分开测绘，有两份不同的查丈原图。权属人已故，其两个儿子根据两份查丈原图分别签约，权属人子女对该房屋归两个儿子有协议约定，应当如何签约？
上述两种情况下，应统一打报告，再由村委与开发商共同进行审批，根据审批结果进行签约。
（十六）关于可否撤销双方所签订协议的问题
《安置补偿协议》应当广泛征询全体村民意见，广泛张贴，每家每户派发样本，经过全体集体组织成员投票表决并经过市区两级人民政府批准后最终确定，不能存在《合同法》第54条规定的可撤销条件。相反，每一个签约村民均应严格按照协议约定履行各自义务，维护协议的严肃性。
二十二、安置补偿协议档案管理的常见问题及处理方案
（一）如发现档案中资料的签名笔迹不一致，应如何处理？
咨询相关工作人员，所递交资料是否权属人亲自签字，如否，需让权属人在签约现场时补签，按手指印。
（二）身份、户籍资料或宅基地证复印件是否需要所属人签名及按指模？
在签约前期完整搜集掌握签约人的身份、户籍及用地资料非常重要。另外，在搜集时也应让提供资料的人在复印件上签字确认，以表示该资料系其自愿提供并由其保证资料的真实性及合法性，以免日后因身份、户籍或用地资料在真实性、合法性出现瑕疵时，无法区分资料系来源于签约人或是其他非正式途径，产生不必要的责任风险。
工作人员在向签约人搜集资料时，请资料所属人在其提供的所有资料复印件（包括身份证、户籍资料或宅基地证复印件等）上签名并加盖指印确认，分类归档。
（三）签约人身份、户籍或用地资料不齐全能否审核通过并进行签约？
根据相关法律、广州市关于城中村改造的政策以及的规定，城中村改造项目的被拆迁人（受补偿人），一般系指拥有改造范围内被拆迁房屋及宅基地块的本村村民。而对本村村民的身份界定，只能通过全面掌握签约人身份信息、户籍信息及用地资料的情况下，才能较为准确地判断签约人是否属于合法、适格的被拆迁（受补偿）主体。如签约人身份、户籍、用地资料不齐全或存在瑕疵，可能导致签约人主体资格出现问题，或房屋权属产生瑕疵，从而导致合同效力上的问题，甚至可能于日后出现被改造房屋的权属纠纷，阻碍整个改造项目的顺利进展。
工作人员应重视签约人身份、户籍及用地资料的搜集，建议签约人补齐相关资料，一方面可以在签订《安置补偿协议》之前严格把关签约主体是否合法、适格；另一方面，万一日后产生权属或补偿安置纠纷时，方便通过司法途径解决纠纷。
（四）档案数据有误，如何办理更正手续？
文件签署后，若出现需要更正的情况，需要经签约人本人同意更正视为有效。若数据更正只盖“更正”字样印章而未经签约人确认，不仅无法确认更正方，而且日后发生争议时容易发生签约人不予认可的法律风险。
数据出现错误应更正后重新打印该份文件，重新由签署人签名确认；若不重新打印，更正后需由贵司、权属人及其他参与改造方在更正内容处共同签名、盖指印及盖公章予以确认。
（五）档案中的部分文件（如《权属声明》）填写不完整，存在空格能否审核通过并进行签约？
不完整填写的文件空格处易遭篡改，从而引发争议。
工作人员应引导签署人完整填写相关文件，所有文件均不能留有空白处，如确有空白处，应用斜线划去。
（六）档案的《安置补偿协议》中，签约人不是权属人本人并没有相关权属变更证明文件；《安置补偿协议》虽有权属人本人签名，但存在权属人签名、指印或村委及合作企业盖章不齐全的情况能够审核通过并进行签约？
根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，自成立时生效。如上所述，若签约人不是权属人本人，可能会出现无权处分，导致合同无效，产生权属纠纷等问题。若签名或盖章不齐全，可能会导致合同不成立或不生效等问题。
《安置补偿协议》必须由房屋权属人本人亲自签订，如存在房屋权属人无法亲自签订的情况，应办理相应手续；建议合作单位及权属人将所有协议需要签名、盖指印或盖章的位置补全，以确保《安置补偿协议》成立生效，避免日后因《安置补偿协议》效力瑕疵问题产生不必要的纠纷。
（七）部分档案中的《安置补偿协议》是否要盖骑缝章？
《安置补偿协议》在签名和盖章后是具有法律效力的合同，合同一式多份。若存在公章或骑缝章不齐全、无法对应的情况的，易导致合同效力瑕疵。万一权属人在签订《安置补偿协议》后反悔的，可能会以此为借口推翻《安置补偿协议》的合法有效性，从而产生不必要的纠纷或风险。
为避免日后产生不必要的补偿争议，《安置补偿协议》及所有附件均应在确认无误后由所有合同签订方签字或加盖公章，同时合同各方均应骑缝盖公章、权属人骑缝盖指印，盖公章和指印后不能再拆钉换页。
（八）《补偿安置计算确认表》是否需要其他改造方盖章确认？
《补偿安置计算确认表》是最主要和全面的数据来源，《安置补偿协议》的顺利履行取决于该表中数据的准确性，若未经各方核对并确认，易导致数据出现错误并产生争议。
《补偿安置计算确认表》应在各参与改造方核对无误后签名、盖章确认。
（九）村民只愿意签订一份《补偿安置计算确认表》，能否以复印件装订入档？
根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，合同的签订应一式多份，且每份内容需完全一致，因此《补偿安置计算确认表》作为《安置补偿协议》的附件之一，其原件份数应与《安置补偿协议》一致。并且，由于《补偿安置计算确认表》是最主要和全面的数据来源，《安置补偿协议》的顺利履行取决于该表中数据的准确性，若使用复印件取代原件，对于档案管理、协议效力等都会产生不利风险。
因此，《补偿安置计算确认表》作为《安置补偿协议》的附件，原件份数应与《安置补偿协议》的份数相一致。
二十三、回迁安置面积如果可以在村民之间流转，应当如何流转？
（一）房屋权属人已故，在改造签约阶段房屋权属人的配偶/子女代为签订《安置补偿协议》。该已故房屋权属人的配偶/子女在面积流转阶段作为《房屋面积转让协议书》的面积转让方应提供什么文件才能办理面积流转备案登记手续？
签订《安置补偿协议》的合法继承人需提交合法有效的遗嘱，遗嘱中需明确载明本次涉及转让的《安置补偿协议》中所载地址/门牌号房屋的一切权利由该合法继承人全权继承。
（二）如无相关遗嘱，应如何确定合法继承人的遗产分配所得？
《继承法》第十条规定遗产按照下列顺序继承：
　　第一顺序：配偶、子女、父母。
　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
　　本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
　　本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
　　本法所说的兄