广州市番禺区人民政府关于印发广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见的通知 (番府〔2018〕45号)

各镇政府、街道办事处，广州大学城管委会、广州南站地区管委会，区府直属各单位：
新修订的《广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》业经区政府常务会议审议通过。现印发给你们，请遵照执行。
广州市番禺区人民政府
2018年4月16日
广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见
为进一步推进我区城市更新工作，规范旧村庄更新改造过程中公开引入合作企业的行为，实现公开、公平、公正、择优的原则，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）以及《市城市更新局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》（穗更新规字〔2018〕1号）等相关政策，现提出如下指导意见。
一、总体要求
（一）本行政区域内全面改造的旧村庄合作改造类和自主改造类项目，以及全面改造的村级工业园更新改造项目公开引入合作企业适用本指导意见。
（二）村集体经济组织是更新改造项目的实施主体。更新改造项目公开引入合作企业，由村集体经济组织负责实施。
（三）合作企业的选择应坚持以下基本原则：
1.充分尊重村民意愿和决策权的原则。
2.公开、公平、公正和诚实信用的原则。
3.对综合实力、规划方案、业绩经验等因素进行综合考虑、择优选择的原则。
（四）村集体经济组织应当通过广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心发布旧村庄更新改造项目公开引入合作企业的公告信息，并进行资格审核，然后按相应程序进行表决，择优确定合作企业。
二、规范旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的程序
（五）旧村庄更新改造项目的基础数据经区政府审核公布后，方可开展合作企业的引入工作。
（六）村集体经济组织选择的合作企业应当具备以下条件：
1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上资质（以国家住房和城乡建设部颁布的资质证书为准）。
2.实缴注册资本金不低于5亿元人民币（以验资报告为准），银行信用记录良好。
3.总资产不低于200亿元人民币，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%。
4.具备房地产开发经验，近5年房屋建筑面积累计竣工验收300万平方米以上。
5.企业信誉好，社会责任感强，且最近5年在广州市工商、税务、建设房地产等部门没有违法违规记录，不存在工程“烂尾”或其它违法等情况。
6.对每个旧村庄更新改造项目应缴纳不低于3亿元人民币的保证金，企业联合体视作一个企业。各村可根据改造村庄规模增加相应保证金额。
7.合作企业如果是企业联合体，联合体中的成员不得超过2个，而且每个联合体成员均需同时具备本指导意见第（六）条所规定的资格条件。
8.根据项目实际情况需设置的其它条件。
（七）在区城市更新部门和属地镇政府（街道办事处）(以下简称属地镇(街))的指导下，村集体经济组织根据经区政府审核公布的基础数据，制定公开引入合作企业的招商文件。招商文件应当包括以下内容：
1.经区政府审核公布的旧村改造范围内的基础数据成果。
2.合作企业的资格条件要求。
3.公开引入合作企业的方式及程序（包括资格审核确认组的成员构成等）。
4.合作框架协议等实质性内容以及保证金的额度要求等内容。
5.评审办法及标准。
6.其它应当包含的内容。
区城市更新部门负责制定公开引入合作企业的招商文件参考模版，对各村集体经济组织制定的文件作出指引。
（八）招商文件应报区城市更新工作领导小组审核。经审核同意后，招商文件应由村集体经济组织按照《广东省农村集体经济组织管理规定》召开成员大会进行表决。
成员大会表决通过后，村集体经济组织须自表决之日起5日内在村务公开栏公开表决结果和公开引入合作企业的招商文件，公告时间不少于10日，接受村民监督。同时，由区政府抄报市城市更新局。
（九）村集体经济组织可委托广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心公开发布公开引入合作企业的公告信息，接受报名。公开引入合作企业的公告信息应同步在更新改造项目属地镇（街）三资交易平台发布。
公告时限不少于45日。
（十）申请合作的企业应当向广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心提交下列文件：
1.招商文件中要求包含的内容。
2.申请企业的项目更新改造思路及初步方案。
3.广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心要求提交的其它资料。
（十一）资格审核确认组由专家成员、区城市更新部门代表、项目属地镇（街）代表和村集体经济组织成员代表组成，对申请合作的企业进行资格审核、确认。资格审核确认组由7人组成，其中，专家成员2人、区城市更新部门代表1人、属地镇（街）代表1人、村集体经济组织成员代表3人（可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其它成员代表组成）。专家成员由广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心从市城市更新专家库中抽取。
经资格审核合格后，广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心确认申请企业的候选资格，并通知其参加表决活动。村集体经济组织应当公示候选企业名单。
通过资格审核的企业，只要不少于1个（含1个），本次公开引入合作企业活动有效。
（十二）村集体经济组织应当按照与银行、企业、属地镇（街）签订的协议设立保证金监控账户，使用保证金监控账户收存保证金。
申请参加合作企业竞选的企业，应当在通过资格审核前按规定的额度缴纳竞选保证金。
村集体经济组织应当在向合作企业发出合作改造通知书之日起3个工作日内退还未竞得企业的保证金及其银行同期存款利息。竞得企业的保证金在合作协议签订后转为合同履约保证金。
（十三）村集体经济组织应当按照《广东省农村集体经济组织管理规定》召开成员代表会议对候选企业进行表决，确定合作企业。
如候选企业只有1个，并经到会代表2/3以上表决通过的，确认为合作企业；如超过1个候选企业，则选取得票最高且票数超过到会代表2/3的企业为合作企业。
投票表决前，候选企业主要负责人可如实介绍企业基本情况、竞争优势以及对项目的更新改造思路，不得夸大言辞、不得对其它候选企业进行攻击，不得进行不正当竞争行为，一经发现则取消企业候选资格。
（十四）表决结果确定后，村集体经济组织应当公示合作企业名单。自表决之日起5日内，表决结果在广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心、项目属地镇（街）三资交易平台公告，同时在村务公开栏、项目所在地公示，公示时间不少于5日，并将公示过程、公示结果记录（拍照）存档。
公示期满，村集体经济组织应在公示期届满之日起5日内向竞得企业发出合作改造通知书，并抄送区城市更新部门和属地镇（街）。
（十五）村集体经济组织应自合作改造通知书发出之日起30日内与合作企业签订合作协议，合作协议应明确合作企业的具体权责要求，并抄送区城市更新部门和属地镇（街）。并于合作协议签订之日起30日内，将招商结果在番禺区政府、市城市更新局官方网站上公布。
合作企业应根据合作协议在番禺区设立具有独立法人资格的项目公司，办理工商注册、税务登记等手续。合作协议应当约定，未经村集体经济组织同意，项目公司不得变更股东、转让股权。
三、强化旧村庄自主改造类项目公开引入合作企业的管理
（十六）村集体经济组织自行改造的，融资地块在依申请按规定转为国有之后，村集体经济组织或其全资子公司可以通过协议出让方式取得融资地块开发融资。
村集体经济组织或其全资子公司取得融资地块土地使用权后进行转让的，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，完成房屋建设工程的开发投资总额的百分之二十五以上。
（十七）村集体经济组织自主改造中引入社会资本或进行融资的，应当按照本指导意见旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的规定执行。
选择自主改造的旧村庄更新改造项目原则上不得转让股份。村集体经济组织转让股份的，视为合作改造，应当按照本指导意见旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的规定执行。
四、推进村级工业园更新改造项目公开引入合作企业
（十八）经广州市城市更新工作领导小组批准，用地面积不低于150亩、村社同意用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园单独改造的项目由区政府统一公开引入合作企业。
用地面积低于150亩的村级工业园更新改造项目可由村集体经济组织自主引入合作企业。
（十九）村级工业园更新改造项目的基础数据调查完成后，村集体经济组织在区城市更新部门、区招商办和属地镇（街）的指导下，方可开展合作企业的引入工作。
（二十）用地面积不低于150亩的村级工业园更新改造项目的合作企业应具备如下资格条件：
1.具有独立法人资格，具备园区建设、招商及运营管理经验，且满足项目所必须具有的专业技术和公关水平的综合团队等。
2.实缴注册资本金不低于1亿元人民币（以验资报告为准），银行信用记录良好。企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%。
3.企业信誉好，社会责任感强，且在最近3年内在广州市无发生违法经营行为和无不良工商、税务、信用等记录。
4.对每个村级工业园改造项目应缴纳不低于5000万元人民币的保证金，各村级工业园可根据改造项目规模增加相应保证金。
5.其它根据项目实际情况需设置的条件。
用地面积低于150亩的村级工业园更新改造项目合作企业的资格条件设定可参照本条执行。
（二十一）在区城市更新部门、区招商办和属地镇（街）的指导下，村集体经济组织根据项目基础数据调查成果，制定公开引入合作企业的招商文件。招商文件应当包括以下内容：
1.改造项目基础数据调查成果资料。
2.合作企业的资格条件要求。
3.公开引入合作企业的方式及程序（包括资格审核确认组的成员构成等）。
4.合作框架协议等实质性内容以及保证金的额度要求等内容。
5.评审办法及标准。
6.其它应当包含的内容。
（二十二）村集体经济组织应当按照旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的程序引入村级工业园更新改造项目的合作企业，按照本指导意见第（八）条、第（九）条、第（十一）条、第（十二）条、第（十三）条、第（十四）条和第（十五）条执行。
（二十三）申请合作的企业应当向广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心提交下列文件：
1.招商文件中要求包含的内容。
2.申请企业的项目更新改造思路与初步方案。方案应符合区产业发展方向，应明确园区产业定位以及综合开发强度，具体包括园区综合运营方案以及村企物业收益的分配方案等，并制定相应的改造建设周期。
3.广州公共资源交易中心或区集体建设用地使用权流转交易中心要求提交的其它资料。
五、建立监管与投诉机制
（二十四）旧村庄更新改造公开引入合作企业，由区城市更新部门和属地镇（街）负责监管。
负责监管的部门应当公布举报信箱，加强对村集体经济组织公开引入合作企业活动的监管，着重加强对合作企业资格审核的监管，确保引入优质企业参与全区的旧村庄更新改造。
保证金的监管遵循分级负责、专款专用的原则。属地镇（街）应按照与村集体经济组织、银行与合作企业签订的四方协议对保证金的使用进行监管，确保专款专用。
区监察部门应当加强监察。行政机关及其工作人员在旧村庄更新改造公开引入合作企业的工作中存在违法违纪行为的，依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
村务监督委员会应当加强村务监督，对公开引入合作企业的过程情况进行监督。
对未经公开选择方式引入合作企业的更新改造项目，国土规划部门不予办理相关协议出让手续。
（二十五）对引入合作企业的过程有异议的，可以在结果公示期内，以书面形式向村集体经济组织提出质疑。村集体经济组织应当在收到书面质疑之日起5个工作日内，对质疑内容作出答复。
对答复不满意或者未在规定时间内收到答复的，可以在答复期满之日起5个工作日内按有关规定，向区政府或区城市更新部门投诉。区政府或区城市更新部门应当在收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理。如果受理，应自受理之日起30个工作日内对投诉事项作出处理决定。
逾期提出质疑或投诉的，不予受理。
六、附则
（二十六）本指导意见自印发之日起实施，有效期5年。
《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改办〔2011〕51号）印发前已批复改造方案并实质推进的旧村合作改造类项目，《广州市城市更新局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》（穗更新规字〔2018〕1号）印发前已按《广州市旧村庄更新实施办法》第二十五条规定选择合作企业的，以及本指导意见修订前已按《广州市番禺区人民政府关于印发〈广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见〉的通知》（番府〔2017〕144号）规定选择合作企业的，不适用本意见。
自本通知印发之日起，2017年9月8日印发的《广州市番禺区人民政府关于印发广州市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见的通知》（番府〔2017〕144号）同时废止。