广州市白云区人民政府办公室关于印发广州市旧村庄更新实施办法的实施意见（试行）的通知（云府办规〔2018〕11号）

 
 
各镇人民政府、街道办事处，各有关单位：
 
《广州市白云区人民政府关于〈广州市旧村庄更新实施办法〉的实施意见（试行）》已经区委、区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向区城改办反映。
 
 
 
 
 
广州市白云区人民政府关于《广州市旧村庄更新实施办法》的实施意见（试行）
 

第一章 总则
 
第一条 为进一步规范和指导我区旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，依据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令 第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等规定，结合我区实际，制定本实施意见。
 
第二条 我区行政区域内旧村庄全面改造项目, 以及根据旧村庄更新改造政策审批的城市更新项目，适用本实施意见。
 
第三条 我区旧村庄更新改造应遵循“政府主导、规划先行、产业导入、公开公平公正选择合作企业”的原则。
 
第四条 通过有序推进旧村庄更新改造，完善城市功能，改善人居环境，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益。
 
第五条 区政府负责划定城市更新重点片区，依权限审核、审定城市更新年度计划、旧村庄更新改造项目的基础数据、片区策划方案、项目实施方案、公开选择合作企业招商文件等。
 
区城市更新管理部门是我区城市更新改造工作的主管部门，负责编制年度计划，组织编制片区策划方案，会同属地镇街编制项目实施方案（含拆迁补偿安置方案），组织开展或指导农村集体经济组织开展基础数据调查、公开选择合作企业等。
 
属地镇街负责组织开展公开选择合作企业招商文件编制等工作，会同区城市更新管理部门编制项目实施方案（含拆迁补偿安置方案），指导农村集体经济组织开展基础数据调查、依法履行民主表决程序等。
 
第二章 改造策划
 
第六条 以我区“1358”发展思路为引领，结合城市总体规划和土地利用总体规划，加强全区城市更新改造项目总体部署，科学划定城市更新改造重点片区，分片区、抓重点，有序高效推进重点地区以及结合重大项目落地的旧村庄更新改造项目。
 
城市更新重点片区包括我区八大产业园区、成片连片改造区域、重要交通枢纽周边、城市主干道两侧以及区政府重点发展的区域等。
 
第七条 在开展城市更新重点片区城市设计和编制控制性详细规划时，应确定片区发展定位，明确城市更新方式，初步划定旧村庄改造边界，提出各类用地比例，合理确定开发强度等。
 
第八条 城市更新重点片区应结合我区总体发展思路，明确产业发展布局。旧村庄更新改造项目应符合片区产业定位和布局，优先引入主导产业，促进片区产业转型升级、集聚发展。
 
第九条 对位于我区城市更新重点片区的旧村庄更新改造项目，农村集体经济组织应结合片区发展定位提出改造申请，经区城市更新管理部门会同区发改、国土规划、土发等相关职能部门审核后，可优先纳入年度计划。
 
位于我区城市更新重点片区以外的旧村庄，改造条件成熟的，可提出改造申请，经区政府同意后方可开展后续工作。
 
第十条 农村集体经济组织应就改造意愿等事项充分征询村民意见，民主表决通过后向属地镇街、区城市更新管理部门提出改造申请。
 
行政村（或经济联合社）不具备整村改造条件的，自然村（或经济社）在征得行政村（或经济联合社）同意，并按程序报经区政府批准后，以自然村（或经济社）为单位进行单独改造。
 
第十一条 区城市更新管理部门结合我区经济社会发展思路、城市更新改造重点片区、改造意愿和项目改造成熟度等，编制我区城市更新年度计划，经区政府同意后报市审批。
 
第十二条 纳入年度计划的旧村庄更新改造项目，农村集体经济组织应组建改造公众咨询委员会、开展改造宣传动员等工作。
 
第十三条 旧村庄更新改造项目基础数据调查和核查，应严格按照《广州市白云区旧村庄改造项目基础数据调查与核查工作指引》有关规定执行。
 
农村集体经济组织向区城市更新管理部门提出开展基础数据调查工作的申请，在获得同意后，聘请具备相应测绘资质的单位开展基础数据调查工作，并接受区国土规划部门委托的监理单位监督和核查。调查单位和监理单位不得为同一家单位或是存在经济、互为股东等关联关系。
 
区各职能部门协助提供改造范围内人口和户籍、文化遗存、公建配套及市政设施等资料。数据提供部门应当保证数据的时效性、真实性、合法性。
 
第十四条 我区城市更新改造重点片区，由区城市更新管理部门公开选择具有乙级以上规划资质的规划设计单位，根据基础数据调查成果开展片区策划方案编制工作。
 
城市更新改造重点片区策划方案应明确片区发展定位、更新策略和产业导向、改造边界、各类用地比例、开发强度、公共配套设施和基础设施设置等内容，进行经济可行性、规划实施可行性的评估，测算安置、复建规模和改造效益等。
 
第三章 项目实施方案
 
第十五条 区城市更新管理部门会同属地镇街编制项目实施方案（含拆迁补偿安置方案）。
 
（一）区城市更新管理部门会同属地镇街，公开选择具有乙级以上规划资质，并有编制广州市行政区域内旧村庄更新改造项目实施方案经验的规划设计单位，编制旧村庄更新改造项目实施方案（含拆迁补偿安置方案）。编制过程中，应充分征询农村集体经济组织及相关权属人意见。
 
（二）项目实施方案应当明确现状调查成果（包括土地权属、建构筑物权属等）、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目（包括产业定位、招商要求等）、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。
 
（三）项目实施方案由农村集体经济组织按规定完成公开征询意见，并经成员代表会议表决通过后由区城市更新管理部门逐级上报审批。
 
第十六条 纳入年度计划的旧村庄更新改造项目，基础数据经区政府审核公布、项目实施方案批复后，方可公开选择合作企业。
 
农村集体经济组织不得自行选择合作意向企业或合作企业。
 
第十七条 旧村庄更新改造项目，应按照公开、公平、公正原则，通过市、区政府公共交易平台，公开选择有社会责任、有实力、有经验的合作企业参与改造。
 
合作企业应协助农村集体经济组织开展项目拆迁补偿安置方案征询意见、拆迁补偿安置协议签订，承担改造资金、落实改造规划和产业导入要求，完成复建安置区建设等。
 
第十八条 旧村庄更新改造项目选择的合作企业应当具备以下条件：
 
（一）企业注册资本不少于人民币1 亿元；
 
（二）具有与项目相匹配的自有资金及融资能力；
 
（三）企业信誉好，社会责任感强，近3 年内无不良诚信记录、在我市不存在工程烂尾或其他违法情况；
 
（四）鼓励优先选择具备旧村庄更新改造经验的企业；
 
（五）其他根据项目实际情况需满足的条件。
 
企业联合体报名时，联合体的各个企业均需同时具备本条所规定的资格条件。
 
第十九条 公开选择合作企业应遵循以下程序：
 
（一）基础数据经区政府审核公布、项目实施方案批复后，农村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议，对是否引入合作企业进行表决。表决通过后向属地镇街、区城市更新管理部门提出公开选择合作企业申请。
 
（二）属地镇街开展项目社会稳定风险动态评估工作，综合分析、研判改造项目社会维稳形势，落实防控措施。
 
（三）属地镇街会同区城市更新、法制、农林、住建、国土规划、招商等职能部门指导农村集体经济组织制定项目招商文件，提交区政府审核。
 
招商文件应包括合作企业资格、保证金金额、改造项目的基本情况、合作双方权利义务、合作协议主体框架、评审办法及标准等主要内容。
 
（四）招商文件经区政府审核通过后，由属地镇街指导农村集体经济组织召开成员大会或成员代表会议，对公开选择合作企业、招商文件等事项进行表决。
 
表决结果应按照农村集体经济组织管理有关规定在村（社）公告栏、村社牌坊、村民聚集场所等区域进行公示，公示不得少于5日。
 
（五）经公示无异议的，农村集体经济组织委托市、区政府公共交易平台公开选择合作企业。公告期限按照市、区有关规定执行。
 
（六）按规定选定合作开发企业后，在市、区公共交易平台进行结果公示。
 
（七）农村集体经济组织与选定的企业签订合作协议。合作协议应包括项目基本情况、合作事项、合作期限、权利义务、违约责任、退出机制等内容。
 
合作协议签订前应按照农村集体经济组织管理有关规定在村（社）公告栏、村社牌坊、村民聚集场所等区域进行公示，公示不得少于7日。
 
（八）合作协议签订后30日内，农村集体经济组织应将合作协议等材料报属地镇街、区城市更新管理部门、区“三资”管理部门备案，并将合作企业情况通过白云信息网、区“三资”管理平台、村（社）公告栏等向社会公布。
 
（九）合作企业应在白云区设立具有独立法人资格的项目公司并在白云区办公经营，办理工商注册、税务登记等手续。
 
第四章 改造实施
 
第二十条 按规定程序选定合作企业后，区城市更新管理部门、属地镇街、农村集体经济组织、合作企业共同制定项目实施计划，落实社会风险稳控措施，推进拆迁补偿安置方案意见征询和拆迁补偿协议签订工作。
 
第二十一条 项目实施方案获得批复后，在3年之内经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。
 
改造过程中需调整改造方案的，应报原批准机关批准。
 
第二十二条 旧村庄更新改造项目应严格按照市、区有关规定落实复建安置资金监管工作。
 
（一）农村集体经济组织、合作企业、监管账户开户银行、属地镇街与区城市更新管理部门应当签订复建安置资金多方监管协议，明确缴存程序、拨付程序、各方权责等。
 
（二）复建安置资金缴存人按照复建安置资金监管协议约定，足额缴存复建安置资金。
 
（三）申请使用复建安置资金，应提交资金使用计划，并由属地镇街核查工程进度，经区城市更新管理部门同意后，方可由监管账户开户银行按规定进行拨付。
 
第二十三条 旧村庄更新改造项目应按照以下要求稳步有序实施改造。
 
（一）旧村庄更新改造项目实施方案获得批复后，属地镇街指导村集体开展拆迁补偿安置方案意见征询和拆迁补偿安置协议签订工作。
 
（二）旧村庄更新改造项目分期开发的，由农村集体经济组织制定分期实施方案，经属地镇街同意后报区城市更新管理部门提交区政府审定。
 
（三）住宅房屋分期签订补偿安置协议的，每一期应当达到80%以上权属人签订补偿安置协议后，方可启动房屋拆除工作。
 
（四）旧村庄更新改造过程中应先行启动安置房建设。分期实施的，应当按照安置地块优先于融资地块的顺序安排，也可每期安置地块与融资地块结合，但首期应当优先建设安置房。
 
（五）旧村庄更新改造项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在规定的时限内启动建设，除安置房外，其他建设项目不得启动。
 
（六）旧村庄更新改造项目，经成员大会或成员代表会议依法表决同意，农村集体经济组织可申请将集体建设用地转为国有建设用地。
 
（七）旧村庄更新改造项目复建安置区、融资区、市政基础设施等开发建设应按照相关建设项目审批流程，在办理项目立项、用地报批、土地供应、规划报建、施工许可等行政审批（审核）手续后，开展项目工程施工、验收备案等。
 
第五章 项目监管
 
第二十四条 在项目实施方案批复后，区城市更新管理部门与项目改造主体签订改造项目实施监管协议，同时建立区、属地镇街和改造主体三级联动机制，定期巡查督导。
 
第二十五条 属地镇街应当开展旧村庄更新改造范围内违法用地和违法建设的日常巡查、发现、制止、报告、拆除等工作，及时有效制止违法建设行为，杜绝新增违法用地、违法建设行为。
 
第二十六条 农村集体经济组织违反本实施意见，自行选择合作开发企业的，暂停办理该项目城市更新相关审核、审批手续。
 
第二十七条 行政机关及其工作人员在城市更新基础数据调查，城市更新计划、方案编制与审批，城市更新项目指导、监督、管理等工作中存在违法违纪行为的，依法依规追究责任；涉嫌构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
 
第二十八条 对组织基础数据调查和审核的有关单位因滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等导致用于片区策划方案或项目实施方案编制的基础数据出现重大错误的，对相关责任人进行问责；存在违法违纪行为的，依法依规追究责任；涉嫌构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
 
第二十九条 有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、基础数据摸查和核查、城市更新计划申报、城市更新规划和方案编制与审批等城市更新工作中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管理，涉嫌构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
 
第六章 其他规定
 
第三十条 选择合作改造的旧村，合作协议应当约定，未经农村集体经济组织同意，合作企业成立的项目公司不得变更股东、转让股权。
 
第三十一条 选择自主改造的旧村，农村集体经济组织原则上不得转让股权；转让股权的，视为合作改造。
 
第三十二条 村（社）应依法履行民主表决程序：
 
（一）以行政村（或经济联合社）作为改造主体的，民主表决程序应履行农村集体经济组织成员大会或成员代表大会。
 
（二）以自然村（或经济社）为改造主体的，民主表决程序应履行行政村（或经济联合社）成员代表会议和自然村（或经济社）成员大会。
 
具体按照市、区农村集体经济组织管理有关规定执行。
 
第三十三条 农村集体经济组织履行民主表决程序，应做好会议签到及会议记录，会议记录应完整准确，表决材料应存档备查。
 
旧村庄更新改造表决事项应严格按要求进行公示，公示期间农村集体经济组织应将每天公示情况以照片或影像的形式进行记录。
 
第三十四条 本实施意见自印发之日起施行，有效期3年。
 
本意见施行前项目实施方案已获得批复且仍在有效期内的，不适用本意见。