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关于进一步加快南沙区旧村庄改造工作的指导意
见(试行)
各镇人民政府、街道办事处，区城市更新工作领导小组成员单位：
《关于进一步加快南沙区旧村庄改造工作的指导意见(试行)》业经三届区政府第48次常务会议审
议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向我局反映。
特此通知。
广州市规划和自然资源局南沙区分局
2019年8月29日
关于进一步加快南沙区旧村庄改造工作的指导意见(试行)
索引号： 000014349ns09/2019-04214 分类： 其他
发布机构： 广州南沙经济技术开发区规划和自然资
源局 成文日期： 2019-09-02
名称： 关于进一步加快南沙区旧村庄改造工作的指导意见(试行)
文号： 发布日期： 2019-09-02
主题词：2
为进一步加快推进我区旧村庄更新改造工作，依据《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令
第134号)、《广州市旧村庄更新实施办法》(穗府办〔2015〕56号)、《广州市人民政府关于提升城
市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)、《广州市人民政府办公厅关于印
发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》(穗府办规〔2019〕5号)等城市更新相关政策规
定，按照因地制宜、先行先试的原则，结合南沙实际，制定本指导意见。
一、坚持规划统领，注重综合效益
(一)坚持政府主导，规划统领。坚持政府在旧村庄更新改造工作中的主导地位，进一步强化规划
统领作用。以经济社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、轨道交通规划等为引领，结合区
域功能定位与发展要求，对改造开发的类型、模式、时序等进行统筹安排，保障旧村庄更新改造工
作科学合理开展。
(二)坚持产业优先，创新引领。在旧村庄全面改造方案中增加产业导入专章，引导村集体经济组
织、合作企业按照政府产业布局、产业发展定位等要求进行更新改造。在规划可承载的前提下，预
留10%—15%的独立用地或建筑面积作为产业发展空间，引入“IAB”、“NEM”等创新型产业，
推进产业集聚，促进产业转型升级。
(三)坚持节约集约，高效利用。积极盘活旧村庄存量土地资源，优化土地利用结构，进一步提高
土地利用效率。推进重点功能区域土地成片连片开发利用，提升城镇建设用地人口、产业承载能
力，推动南沙高质量发展。
(四)坚持民生优先，改善环境。旧村庄更新改造应充分尊重村集体、村民意愿，保障村集体与村
民合法权益。完善城市功能、改善人居环境，加强和创新社会管理，促进城乡协调发展。
(五)坚持市场运作，多方参与。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励土地权利人、村
集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成工作合力，增强更新改造的推动力。
(六)坚持明确目标，分类指导。按照“统筹规划、突出重点，以点带面、形成示范”的原则，制
定城市更新年度工作安排与三年行动计划，遴选出一批重点项目，明确任务目标，狠抓时间节点，
把握工作节奏，倒排工期、挂图作战
(七)坚持保护文化，传承历史。城市更新要注重历史传承，对富有历史文化底蕴的旧村庄实施保
护性更新改造，“修旧如旧、建新如故”，活化利用历史文化遗存，实现文化和旅游、生态和生活
的多维度融合。
二、深化事权下放，加快前期工作
(八)推进基础数据调查事权下放。未纳入区年度城市更新资金计划的旧村庄全面改造项目，可由
属地镇(街)组织开展基础数据调查工作，基础数据调查应达到实施项目调查深度。基础数据调查经费
由属地镇(街)负责，纳入旧村庄改造核算成本。
(九)加快基础数据核查。基础数据调查成果经村集体经济组织、属地镇(街)复核，并经相关职能
部门综合确认后，由属地镇(街)向区城市更新主管部门申请核查，区城市更新主管部门按照招投标相
关规定选取甲级或以上资质的测绘单位作为基础数据核查单位。基础数据核查经费由区城市更新主
管部门或属地镇(街)负责，基础数据核查经费纳入旧村庄改造核算成本。旧村改造基础数据只安排一
次核查与一次公示。
(十)规范旧村改造引入前期服务企业。村集体经济组织原则上不得引入中介公司、平台公司，严
禁各类中介公司、平台公司等未提供技术服务、通过转让项目获取利益。各镇(街)应加强对村集体经
济组织引入前期服务企业的监督和管理。
区城市更新主管部门负责按照城市更新相关政策规定标准，选择有资质的技术服务企业建立旧
村改造前期技术服务企业库，提供政策咨询、技术支持等服务。
(十一)规范旧村改造成本核算。符合历史报建要求(含办理村民建房备案等手续)、2009年12月31
日后建成的符合“一户一宅”相关规定的村民住宅建筑280平方米以内部分，经镇(街)和村逐栋确
认、公示的，可纳入改造成本。
三、优化审批流程，加快项目审批
(十二)编制区级城市更新年度计划。纳入“三旧”改造标图建库范围、具备改造条件、完成改造
意愿表决和基础数据调查的旧村庄改造项目，经属地镇(街)、区城市更新主管部门审核同意，报区城
市更新工作领导小组会议审定，可纳入区城市更新年度计划。区城市更新年度计划可根据项目具体
实施情况适时调整，实行动态、多批次审定、发布。旧村庄改造项目纳入城市更新年度计划后方可
审批改造方案。
(十三)“多案合一”方案编制。旧村庄改造项目可分别选取村留用地开发结合旧村庄更新改造统
筹结合方案(如涉及留用地开发)、片区策划方案、控规调整方案、项目实施方案等多个改造方案编制
单位(以下简称“技术单位”)，也可结合项目实际情况选取一个技术单位编制多个改造方案。改造方
案编制费用由区城市更新主管部门或属地镇街负责，纳入旧村庄改造核算成本。
(十四)“多案合一”审议。对村民改造意愿强烈、条件成熟的旧村庄改造项目，可将涉及的村留
用地开发结合旧村庄更新改造统筹结合方案(如涉及留用地开发)、片区策划方案、控规调整方案、项
目实施方案等改造方案进行优化、整合，将多个方案内容整合为一个改造方案，一次性提交区城市
更新工作领导小组会议(套开南沙新区规划委员会主任委员会)进行审议。
(十五)简化实施方案批复。旧村庄改造项目实施方案的容积率、公建配套比例、计容建筑总量等
核心内容要点与片区策划方案、控规调整方案一致的，可由分管区领导召集区城市更新工作领导小
组成员单位及相关镇(街)召开会议审议，通过后可按程序呈报区城市更新工作领导小组组长审批，批
复项目实施方案。
四、加大土地整理，促进节约集约
(十六)开展建设用地置换。旧村庄全面改造项目可按规定开展建设用地置换，包括集体建设用地
与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换;建设用地置换应在权属清晰、
程序合法的前提下，遵循“价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则进行置换。旧村全面改造项目
标图建库用地可根据成片连片和更新单元整合开发需要，与标图建库外用地进行置换。
(十七)调整土地利用规划。旧村庄全面改造项目中符合城乡总体规划，但不符合土地利用总体规
划的零星土地，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，
可按规定程序申请修改土地利用总体规划，将部分沿河涌而建的“条形状”建设用地土地异地调整
为集中成片建设用地，形成规模效应，集约节约用地。
(十八)推进成片连片改造。在整体规划的前提下，旧村庄全面改造项目可结合改造范围内或邻近
的旧城镇、旧厂房、留用地、村级工业园等进行整体改造，并可通过协商收购、产权归宗等灵活方
式实现单一改造主体，统筹整合土地资源连片开发。
旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，可通过异地安置、异地容积率
补偿等方式在全区统筹平衡，东涌、大岗、榄核等镇可结合实际探索开展多个旧村庄整体统筹改
造，科学划定连片改造范围，充分利用自身资源禀赋，整合分散土地资源。旧村庄全面改造项目可
结合区土地储备和供应计划、财政承受能力、机场限高、城市设计等因素综合确定成片连片改造范
围和复建安置建筑容积率;位于轨道交通枢纽及站点附近的重点旧村庄改造项目复建安置建筑容积率
可适当上浮。旧厂收储项目未标图建库用地补偿标准按照已标图建库用地补偿标准的90%计算。
因历史原因或实施规划调整导致不符合土地利用规划，无法纳入“三旧”改造标图建库但已建
成现状建筑的旧村庄或旧城镇，采用搬迁安置方式进行全面改造的，可参照城市更新(“三旧”改造)
政策规定执行。村留用地统筹旧村改造融资建设量的，统筹的融资建设量按城市更新(“三旧”改造)
政策有关规定执行。
(十九)鼓励旧村庄全面改造项目配建政府安置房。在经过科学测算且规划承载允许的前提下，旧
村庄全面改造项目可通过适当提高容积率建设政府统筹安置房、人才公寓等。该部分房源由旧村改
造项目合作企业一并建设，相关建安费用不纳入改造成本。
五、强化批后实施，健全保障机制
(二十)合理管控全面改造旧村庄村民建房申请。对已纳入城市更新年度计划或改造意愿表决比例
超过80%且已启动基础数据调查工作的旧村庄全面改造项目，已鉴定为危房且房屋证件齐全的，方
可原址、原状、原规模重建。
(二十一)加快项目批后实施。旧村改造项目实施方案经区城市更新工作领导小组审议通过并批复
后，村集体经济组织可组织改造范围内全体村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人对实施方案和
拆迁补偿方案进行一次性表决;也可根据项目实际情况采用分期、分片方式进行表决。鼓励村集体经
济组织将集体物业用地、空地作为启动地块先行拆除、建设，形成动迁示范效应。
(二十二)明确职责分工。区城市更新主管部门负责改造范围内标图建库调整、编制区城市更新年
度计划、组织基础数据核查、协调推进项目改造方案报批以及指导、协调、督促等相关工作。
各镇(街)是旧村庄更新改造第一责任主体，负责指导村集体经济组织开展改造意愿摸查及表决、
组织基础数据调查和公示、公布等工作;负责项目推进过程中涉及的拆迁、宣传发动、信访维稳等工
作;负责协助、指导和监督实施主体开展拆迁补偿安置工作;负责与改造实施主体签订复建安置资金监
管协议，设立复建安置资金监管账户;负责加强对村班子成员思想管理、作风管理、纪律管理等监督
管理工作。村(社)是直接责任主体。
区发改局、商务局、财政局、生态环境局、水务局、住房和城乡建设局、综合行政执法局、公
安分局、农业农村局、文化广电旅游体育局、城管局和城市更新土地整备中心等相关职能部门负责
职能范围内密切配合项目推进各项工作，齐抓共管，形成工作合力。
(二十三)强化项目监督管理。区城市更新主管部门负责统筹本区城市更新项目的监督管理。各镇
(街)负责本辖区城市更新项目的监督管理实施工作，并作为责任主体在项目实施方案批复生效后3个
月内，与辖区内城市更新项目改造实施主体签订项目监管协议，明确具体监管措施及项目改造实施
主体责任义务，区城市更新主管部门负责制定各类监管协议范本。
各镇(街)应定期组织实施项目现场检查，每季度对落实监管协议的情况出具监管意见，并报送区
城市更新主管部门备案。项目改造实施主体应按照监管协议约定，履行接受监管义务，未按监管协
议履行义务或提供虚假资料等失信行为的，按规定记入城市更新信用黑名单。区综合行政执法部门
应加大对城市更新项目区域的巡查力度，杜绝区域内出现违法用地和违法建设现象,对发现违法用地
和违法建设的，依法依规予以查处。
自然资源派出机构应充分发挥基层国土管理部门作用，提前介入做好旧村庄更新改造服务工
作，指导、监督基础数据调查技术单位依法依规开展数据调查，协助镇、村对基础数据进行复核确
认，并对已批实施项目开展现场检查等工作。
(二十四)压实主体责任。各镇(街)要加强旧村庄更新改造工作的统筹，落实主体责任;各职能部门
密切配合，落实部门责任，实行“镇(街)吹哨、部门报到”;各单位要提高政治站位，主要领导亲自
部署、亲自参与，选拔德才兼备干部，大力夯实旧村庄更新改造工作基础。
(二十五)建立激励机制。对完成旧村庄全面改造的村集体经济组织及其班子成员，在集体与个人
评优评先中给予加分或者优先考虑，对表现突出的集体(含自然村或单个经济联合社，下同)和个人可
按项目改造后集体经济增长收益相应提高集体和个人奖励待遇，该奖励待遇不受班子换届影响，具
体办法由各镇(街)和村集体经济组织自行研究制定。
(二十六)加强基层党组织建设。旧村庄更新改造工作应进一步加强基层党的建设，加大党风廉政
建设力度，坚持政治过硬、纪律过硬、勇于担当、敢于作为、德才兼备的用人导向，培养理论素养
过硬、业务能力良好的城市更新专业人才。以扩大有序参与、推进信息公开、加强议事协商、强化
权力监督为重点，进一步规范基层民主决策程序，确保旧村庄更新改造全过程公开、公平和公正，
引入有品牌、有实力、有资质的企业参与，保障旧村庄更新改造工作顺利进行。开展扫黑除恶等专
项斗争，加强基层社会治理，营造良好的基层治理环境。
六、其他规定
(二十七)本意见自印发之日起施行，有效期3年，由广州市规划和自然资源局南沙区分局负责解
释。如相关法律、法规、规章、政策变化，根据实施情况依法评估修订。
