【政策法规】南沙区旧村改造储备项目管理工作指引（试行）

第一条（工作目的）为加强南沙区旧村改造项目管理，按照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案的通知》（穗府办函〔2020〕66号，以下简称《市工作方案》）以及区委区政府关于坚持规划先行，积极稳妥有序推进旧村改造的工作要求，依托广州市城市更新项目储备库（下称“市储备库”），建立南沙区“N”个旧村储备项目（下称“区储备项目”），采取动态方式调整，完善南沙区旧村改造项目计划管理机制，结合南沙实际，制定本工作指引。

　　第二条 （适用范围）南沙区行政区域内的旧村全面改造项目（包括旧村整合周边旧城、旧厂混合改造）适用本指引。

　　第三条 （负面清单）属于下列情形之一的，原则上不予纳入区储备项目：

　　不符合国土空间规划等刚性管控要求的；

　　规划区位远离交通主要干道、道路管网等市政配套设施不完善的；

　　行政村（自然村）范围内标图建库分布零散、土地整合难度大，土地利用总体规划中建设用地占行政村（自然村）行政区域面积比例不到30%的（结合重点项目实施的除外）。

　　第四条 （入选条件）对于未纳入市储备库，但满足产业导入条件，位于城市出入口、重要交通干线、重点功能片区、重要产业平台等核心区域范围内的旧村改造项目，结合改造意愿、规划实施要求、项目自身经济平衡等情况进行旧村改造可行性和必要性论证，通过论证并按程序上报审核同意后，可向市主管部门申请纳入市储备库。

　　（一）区位条件

　　1.与东莞、佛山、中山等周边城市或广州中心城区接壤，位于城市出入口或门户地区1公里范围内的旧村项目；

　　2.位于广珠东线、南沙港快速路等重要交通干线、或规划交通沿线和枢纽1公里范围内的项目；

　　3.位于自贸区、重点功能片区和重要产业平台的项目；

　　4.其他涉及省市重点项目的。

　　（二）经济平衡条件

　　5.总体改造成本与复建安置、融资建筑量能够自身平衡的。

　　（三）相关规划刚性管控要求

　　6.符合国土空间规划生态控制线、基本农田等刚性管控要求的；

　　7.符合土地利用总体规划刚性要求的；

　　8.产业区块红线、生态廊道控制规划等其他相关规划刚性要求。

　　改造效益

　　9.符合产业发展方向，能为南沙区城市发展提供产业载体的；

　　10.具备整村改造条件，改造后可提供区域性大型优质科、教、文、卫用地的，优先纳入；

　　11.改造方案符合整体城市设计要求，改造后有利于提升城市风貌的；

　　12.改造后可提升其他社会、经济、生态效益的。

　　第五条 （项目管理）市储备库内项目由申请主体编制旧村改造必要性及可行性论证报告，经属地镇（街）初审后，提交区城市更新土地整备中心组织专家评审、论证、打分，形成论证报告报区城市更新主管部门审核，具有高可行性及必要性，在完成基础数据调查、核查工作的基础上方可开展片区策划编制工作。

　　第六条 （责任分工）各镇政府、街道办负责旧村改造属地管理工作；指导村集体经济组织按程序申请开展旧村改造必要性和可行性论证工作。负责组织落实旧村社会稳定风险评估工作。各镇街要将拆迁工作作为首要任务和第一要务，党政一把手要亲自抓好、亲自部署、亲自落实。规划和自然资源局负责统筹区储备项目管理工作。城市更新土地整备中心负责组织对区储备项目论证报告、基础数据调查（核查）成果等进行技术性审查；负责加强对区储备项目的全程跟踪和服务等工作，落实项目管理制。

　　第七条（其他规定）本工作指引自印发之日起施行，有效期3年，由广州市规划和自然资源局南沙区分局负责解释。

关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引（试行）

　　第一条   为深入落实市委市政府关于深化城市更新工作的决策部署，进一步强化旧村庄改造项目产业导入，根据《广东省人民政府关于修改<广东省农村集体经济组织管理规定>的决定》（广东省人民政府令第189号）、《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）、《广州市规划和自然资源局关于印发等5个指引的通知》（穗规划资源字〔2020〕33号）、《关于印发<南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）>的通知》（穗南更新函〔2018〕65号）等文件规定，按照“功能主导、规划引领、产业优先”的原则，结合南沙实际，制定本工作指引。

　　第二条   旧村庄改造项目产业类型包括先进制造业、现代服务业、战略新兴产业等产业，旧村庄改造项目产业建设量包括前述产业类型及其公建配套等各类建筑面积。以国土空间总体规划的城镇发展空间布局为基础，结合重点功能片区、重要产业平台、城市重要道路、行政边界等要素，对全区划分为两个管理圈层，进一步加强产业用地保障，促进南沙高质量发展。

　　第三条   第一圈层。本圈层范围包括南沙中心城区；位于第一圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上；导入产业以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产业链项目为主；具体以南沙区产业规划为准。

　　第四条   第二圈层。第一圈层以外的区域；位于第二圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的30%以上；导入产业以科技创新、国际教育、航运物流、国际贸易、先进制造、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等相关业态或其配套产业链项目为主；具体以南沙区产业规划为准。

　　第五条   在符合城乡规划、产业发展规划的前提下，积极引导工业进园，形成产业集聚。旧村合作改造主体在满足上述产业建设比例要求的前提下，在融资地块上集约节约利用土地用于配套建设工业园区（M1）的，计收该部分土地出让金，并按不高于工业园区建设成本5～10%的比例折算为等价值的融资建筑面积予以奖励。

　　第六条   在整体规划的前提下，旧村庄改造项目可结合改造范围内或邻近的旧城镇、旧厂房、留用地、村级工业园等进行整体改造，统筹整合土地资源连片开发。

　　第七条   村留用地应优先纳入旧村改造统筹开发。被征地村集体经济组织提出旧村全面改造申请的，须将符合城乡规划的村集体权属土地（包括村留用地）纳入旧村改造范围统筹实施改造；涉及农用地转用的，应优先抵扣留用地指标，同时重新核定留用地。在“村留用地开发”物业办理房屋初始登记等手续前，旧村拆迁补偿安置协议签订比例须达到80%以上。

　　已全征或不具备旧村全面改造条件的，留用地可按照土地的规划用途自主开发利用。

　　第八条   支持和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目，引导区属国有企业牵头成立城市更新投融资平台，吸引优质社会资本和市场主体共同设立城市更新产业基金，用于更新项目产业转型升级的资金融通，运用市场力量，增强我区更新改造的推动力。

　　第九条   旧村庄改造项目应当按照《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号）、《关于印发<南沙区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）>的通知》（穗南更新函〔2018〕65号）等文件规定通过公开方式选择合作企业；合作企业应当在旧村庄改造项目实施方案审定前或招商文件规定的时间内与区商务部门就项目产业导入要求等有关事项签订投资协议，投资协议由区商务部门按程序报区招商项目协调小组工作例会审核后，报开发区管委会主任会议审定；如因合作企业自身原因未能与区商务部门签订投资协议，或未能履行投资协议约定的，取消合作企业资格，并承担合作协议、投资协议约定的相应责任。

　　鼓励房地产开发企业与新一代信息技术、人工智能、生物医药、先进制造、新能源、新材料等高新技术产业、新型产业类型企业组成联合体；或引入外资领军企业联合参与改造，尤其鼓励引入符合资质的港澳企业；如合作企业有境外机构资源，大力支持其利用境外资金及运营经验并通过公开方式参与旧村庄改造项目。

　　第十条   合作企业应与村集体经济组织在南沙区注册成立具有独立法人资格的合作公司，办理工商注册、税务登记等手续，约定工商注册地、税务征管关系及统计关系均在南沙发生，并有实际办公人员在南沙办公。

　　第十一条   本工作指引自印发之日起施行，有效期3年，由广州市规划和自然资源局南沙区分局负责解释。如相关法律、法规、规章、政策变化，根据实施情况依法评估修订。