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为贯彻落实广州市委十一届十一次全会精神，深化城市更新配套措施，精准解决更新工作中的实际问题，加快推进项目实施，促进城市高质量发展，根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10 号）等文件规定，学习借鉴其他区实践经验，按照因地制宜、先行先试的原则，制定本细则。
一、优化旧村改造项目实施方案审核
（一）优化图斑有效性复核。改造实施主体应在项目土地整备方案审核前委托相关单位复核已批复标图建库图斑的有效性。复核图斑存疑部分，应在土地整备方案中明确超标"三地"、留用地欠账指标落地等合理整备路径。
（二）简化拆旧复垦审核。旧村改造拆旧复垦方案经区规划和自然资源部门技术审核和专家评审通过后，涉及产生的建设用地规模和指标可作为实施方案批复的依据。因复垦质量等改造实施主体原因导致无法通过验收的，按照复垦地块面积对应的建设用地规模和指标购买价值扣减改造实施主体的改造成本，相应的融资面积转为政府所有。
（三）优化土规和城规调整。旧村改造涉及土地利用总体规划（以下简称"土规"）调整腾挪的，在不涉及生态保护红线、永久基本农田的前提下，按照镇（街）内部建设用地规模总量平衡的原则， 由镇（街）编制土规修改方案并出具承诺报区规划和自然资源部门初审同意后，可先行批复实施方案。区规划和自然资源部门在后期实施过程中通过国土空间规划编制等路径根据建设时序逐步分期落实土规修改内容。建新区已批复图斑范围内的少部分用地，其土规和土地利用现状为建设用地但不符合城市总体规划需进行调整的，参照以上程序修改。
（四）优化土壤场地环境调查流程。按照土壤污染管理有关文件要求需开展土壤场地环境调查的，改造实施主体提供在供地前完成土壤场地环境调查的承诺后，可批复实施方案。
（五）优化招商选企挂牌时间。旧村改造项目公开招标引入合作意向企业和招商引入合作企业的公告时间由不少于 45 天调整为不少于30天。
二、完善旧村改造项目实施机制
（六）强化基础数据调查管理。区城市更新主管部门和各镇（街）应加强旧村和旧城全面改造项目基础数据调查管理，充分做好旧村改造基础数据成果和"房地一体"确权登记成果的衔接，确保数据的一致性和真实性。村集体经济组织或合作（意向）企业干扰基础数据调查和弄虚作假的， 一律取消旧村改造资格; 涉及个人的，严肃追究纪律责任和法律责任。
（七）建立旧村全面改造融资地块评估区片价制度。由区城市更新主管部门牵头编制我区旧村全面改造融资地块评估区片价并每年定期更新公布。旧村全面改造项目实施方案采用公布的片区地价（根据容积率等进行技术修正）作为融资楼面地价核算融资量。居住用地片区地价低于全区片区均价的，原则上不受理旧村改造申请（已纳入区旧村全面改造项目库的除外）。
（八）明确前期费用计入改造成本标准。基础数据调查核查费、图斑复核费、片区策划方案编制费含控规调整编制费，按政府招标合同和实际支付数额确定（服务合同、费用支付凭证 ）; 土地勘测定界费根据改造范围面积和所涉及的土地权属主体数量确定（由中标的基础数据调查单位核算），最高不超过 300 万元;融资楼面地价评估费按 30 万元/项目核算;搬家补偿按 4000 元/可计栋核算;电话、有线电视等迁移费按 550元/可计栋核算。
（九）强化产业导入。旧村全面改造项目应提高合作企业产业准入门槛，强化产业导入监管，在保证产业用房数量的同时，注重产业导入的质量。全区按照重点功能片区、土地价值等要素将全区划分为三个圈层，原则上产业用房总面积每个圈层分别不低于项目总建筑面积的 25%、15%、10%（产业导入具体管理办法由区产业主管部门会同区城市更新主管部门另行制定）。
（十）政府性房源同步建设。旧村改造项目属于政府投入所得融资面积或配置的政府性房源部分，由区住房城乡建设局、区规划和自然资源部门、各镇（街）根据政府使用需求，在项目修建性详细规划方案中明确房源面积、位置、用途等，并与改造实施主体所得的融资面积同比例建设。
（十一）明确留用地纳入旧村改造原则。旧村改造项目编制实施方案住宅用地平均净容积率不超过 4.5 的，应将留用地欠账指标通过折算集体经济物业在改造项目中消化，不再实物落地。住宅用地平均净容积率超过 4.5的，应将留用地纳入旧村改造范围一并开发建设。涉及整合符合政策规定的本村权属范围内其他用地的，应抵扣留用地欠账指标或预支留用地指标。预支留用地指标的，应在实施方案中明确相应的征地范围和计划，征地范围经区规划和自然资源部门确认后开展相应地块的征地工作，村集体经济组织和镇（街）出具相关承诺后，实施方案可提交区城市更新工作领导小组会议审议，在实施方案批复前须签订征地协议。
（十二）明确教育设施用地配套要求。小学、初级中学应为 24 班以上规模;独立高中、完全中学、九年一贯制学校应为 36班以上规模。如单个旧村改造项目按规划人口配置的教育设施不满足上述规模的，由镇（街）与区教育部门研究统筹教育设施，避免产生"麻雀"学校。教育设施用地原则上按照《广州市城乡规划技术规定》中心城区以外地区标准落实用地面积;经充分论证并取得区教育部门同意后，教育设施用地面积可按照不小于中心城区和中心城区以外地区两者中值落实。
（十三）明确实施方案具体重点表决内容。实施方案送审表决过程中，拆迁安置补偿标准（个人和集体）、集体建设用地转国有建设用地、征收纳入改造范围的其他非建设用地（抵扣留用地欠账指标、预支留用地）、预支留用地对应改造范围外的征地范围、留用地（含欠账指标）折算集体物业标准、安置区选址和强排设计等涉及村民切身利益的事项应向村民详细说明，并作为独立事项由村集体经济组织成员代表会议表决并形成纪要，相关内容和表决情况公示 5日。
三、加快旧村改造项目拆迁和建设
（十四）建立"分解审批、同步签约、批复后置"的模式。复建总量核定后，改造实施主体应制定拆迁安置补偿方案，经村集体经济组织成员代表会议表决通过并公示 5 日后启动签约工作，实施方案编制审批与拆补签约同步推进，整体拆补协议签约率达到 50%以上的项目，方可批复实施方案。
（十五）优先安置区和公建配套建设。经村集体经济组织成员代表会议表决同意选址、户型组合和设计布局等安置房技术指标后，即可利用符合土规和土地利用现状要求的集体土地不动产权证（建设用地批准书、所有权证等）申请用地规划条件和办理《建设工程规划许可证》，优先启动首期复建安置区或公建配套设施建设。实施方案批复前，为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施可由合作企业先行出资建设，相关费用经第三方评估后可计入改造成本。
（十六）结合重点项目拆迁建设。已选择合作意向企业或合作企业的旧村，在实施方案批复前，涉及河涌整治、交通工程等重点项目建设的，合作意向企业或合作企业须协助镇（街）开展房屋征拆工作并负责相关费用，符合旧村改造政策的可计入改造成本。实施方案批复后，改造范围涉及重点项目建设的应列入优先改造区域，加快涉及房屋的拆迁。
（十七）允许融资面积先行销售。实施方案批复生效和复建安置房、公建配套和市政基础设施先行启动建设后，融资区可同步建设。改造实施主体同意融资区预售款纳入监管用于复建安置区建设，且复建安置和公建配套区建设进度快于融资区的，允许融资区部分融资商品房先行预售（具体操作办法由区城市更新主管部门另行制定）。
四、推进旧厂连片成片改造
（十八）复核旧厂项目图斑有效性。区城市更新主管部门应在实施方案审批前委托相关单位对已批复标图建库图斑（以下简称"已批复图斑"）的有效性进行复核。经复核不符合标图建库最新入库条件的已批复图斑，按照政府收储方式实施改造的，可参照有效图斑补偿标准的 90%计算补偿款。
（十九）推进重点区域旧厂房成片连片改造。对位于广汕公路、新新公路、坪中公路、荔新公路、新城大道城市主干道沿线和荔城、新塘主城区等重点区域，且已批复图斑占宗地红线面积比例不低于 45%的旧厂房用地按照政府收储、公开出让、收益分成方式实施改造的，除了按照第（十八）条进行补偿外，不在已批复图斑范围的用地可参照有效图斑补偿标准的 80%进行补偿，但补偿款总额不得超过出让成交价的 45%。相邻多宗地连片改造涉及多个权属人的，根据各自用地有效图斑>不符合最新标图建库条件的已批复图斑>不在已批复图斑的优先等级取得补偿款。
（二十）配置政府性保障性房源。上述（十九）条重点区域旧厂房项目按照政府收储、公开出让方式实施改造的须无偿配建总建筑面积 5%的政府保障性住房。
（二十一）明确旧厂房改造负面清单。1.工业保护红线范围内的旧厂房用地，改造后用途不符合工业产业区块管理规定的，不得实施改造。2.不符合最新标图建库条件的旧厂房用地不得纳入协议出让范围。3.已认定为闲置土地但未处置或未按照处置方案处置仍涉嫌闲置的，不得适用城市更新政策。4.2009 年 12月 31日后首次取得土地使用权的地块（不含按照城市更新政策完善用地手续地块），不得适用城市更新政策。
五、探索城市更新难点解决路径
（二十二）强化政府前期主导。探索由政府或区属国企主导完成前期数据调查、实施方案编制和拆迁安置补偿方案制定等前期工作后，以项目公开招标的形式明确任务要求引入合作企业直接开展拆迁和建设，提高前期工作效率，加快项目实施。区属国企可向引入的合作企业或通过项目公开挂牌竞价等方式收取合理利润的前期服务费。前期服务-费纳入改造成本。
（二十三）试点旧村改造"储改结合"。城市主干道、重要发展平台周边的旧村改造项目强化"储改结合"，由政府主导科学划定旧村改造和土地收储范围， 同步开展改造和收储工作。土地收储产生的留用地优先落地平衡旧村改造强度。"储改结合"项目按照旧村改造面积的 10%*400 平方米/亩给予集体物业指标奖励（开发区核心区的按照 20%*400 平方米/亩），相关建设费用纳入改造成本。
（二十四）探索政府主导的旧城改造模式。旧城改造片区 90%以上房屋权属人同意改造的，由政府主导组织基础数据调查和编制实施方案（含拆迁补偿安置方案），确定开发建设条件后，将拆迁任务及拟改造土地的使用权通过公开挂牌确定改造主体，待拆迁补偿安置协议签约达 90%以上实施房屋拆迁，签约达到 100%签订出让合同。旧城连片改造项目可参照旧村项目灵活分片和动态分期实施。
（二十五）实施容积率异地平衡。旧村全面改造项目编制实施方案住宅用地平均净容积率超过 4.5 的，超过部分的融资面积须异地平衡容积率，由改造实施主体通过公开竞得预留旧村改造权益面积的政府储备地，将与旧村改造项目同等价值的融资面积转移到公开竞得地块（价值均按照旧村全面改造融资地块评估区片价计算）。
六、其他
（二十六）本细则自公布之日起实施。公布实施前城市更新项目实施方案经区城市更新工作领导小组会议审议通过的，按照已审议通过的实施方案执行。
