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第一章 总 则
第一条 为加快推进和规范全面改造类旧村改造工作，促进城乡建设协调发展，优
化城市生态环境，推进违法建设治理，维护农村集体经济组织和改制居民的长远利
益，根据有关法律法规和《关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》
（穗府办规〔2019〕5 号）、《天河区关于深入推进城市更新工作的指导意见》（草
稿）等的规定，结合我区实际，制定本实施细则。
第二条 本区行政区域范围内，已纳入标图建库的以拆除重建为主的旧村项目，以
及经市政府同意，旧村与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片连片的以
拆除重建为主的项目，适用本细则。
第三条 区城市更新领导小组负责统筹领导全区旧村改造工作。审议旧村改造重大
政策措施。审议旧村庄改造中、长期规划、年度计划和资金使用安排。审议城市更新
片区策划和项目实施方案。
区住建园林局是旧村改造业务主管部门（以下简称“主管部门”）。负责研究起草
旧村改造全流程所涉及的政策、标准、技术规范。负责全区城市更新政策宣传培训工
作。负责改造范围内标图建库调整。负责编制区城市更新中长期建设规划及年度计
划。指导各街道办事处组织开展基础数据调查工作。受区政府委托负责开展基础数据
核查、公示、报批工作。指导各街道办事处编制全面改造类旧村片区策划方案及项目
实施方案，协调推进项目改造方案报批工作。指导、监督村集体引入前期服务商、合
作企业。负责统筹、组织、协调推进和监督全区旧村全面改造工作。
区规划和自然资源局负责组织全面改造类旧村项目更新规划编制、报批（含控规
调整、城市更新单元规划等）。负责统筹全区城市更新土地整备工作。负责城市更新
项目涉及的用地报批工作。负责全区城市更新规划和用地管理工作。
各街道办事处是旧村改造第一责任主体，按照属地管理原则，组织和监督辖内各
经济联社、经济社开展全面改造工作。负责指导村集体经济组织开展改造意愿摸查及
表决、组织基础数据调查和公示、成果上报、对数据调查成果初审等工作。组织开展
旧村改造片区策划方案、控规调整方案、项目实施方案的编制、征求意见、修改完善
以及报批工作。组织村集体按程序引入改造前期服务商、合作企业。指导和监督实施
主体开展拆迁补偿安置工作。负责项目推进过程中涉及的拆迁、宣传发动、信访维稳
等工作。负责加强对村班子 成员思想管理、作风管理、纪律管理等监督管理等工
作。 区发改、教育、科工信、公安、环境、民政、司法、财政、水务、农农、商金、
文广、卫健、市监、城管、代建等相关职能部门负责职能范围内密切配合项目推进各
项工作，齐抓共管，形成工作合力。
社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护旧村改造工作的正常秩序。
各经济联社、经济社是自主改造类或合作改造类旧村项目的改造主体。负责开展
旧改前期思想动员、改造意愿征集、确定改造模式等工作。负责申报旧村改造城市更
新年度计划。在街道组织下开展基础数据调查、公示、成果上报工作。负责编制并表
决片区策划方案和旧村改造项目实施方案，以及制定拆迁补偿安置方案。负责编制并
委托发布引入合作企业招标文件，选择合作企业，签署合作合同。负责编制并实践
《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》，组织村民签订《拆迁补偿安置协议》。负责
开展旧村拆迁补偿工作。负责办理安置地块规划、用地等报批手续，按建设程序开展
复建安置区建设等工作。负责申请将改造范围内的集体建设用地转为国有建设用地等
工作。负责申请房屋产权登记。负责组织村民分房、回迁等工作。
第四条 旧村改造应当与查处违法用地、违法建设相结合。各街道办事处应加大力
度查处全面改造旧村范围内的违法建设，及时有效制止违法建设行为，杜绝新增违法
用地、违法建设。鼓励村集体经济组织在基础数据成果公示结束后，先行拆除违法建
设的村集体物业。积极研究措施，妥善解决改造涉及的小产权房等历史遗留问题。
村民委员会、村集体经济组织应当自觉加强对本村改制居民建房的管理，保障村
集体共同利益。
第二章 改造策划
第五条 根据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划），结合重大平台规划
建设，加强全区旧村改造项目总体部署，科学划定旧村改造重点片区，有序高效推进
重点区域以及结合重大项目落地的旧村改造项目。
旧村改造重点区域包括天河中央商务区、广州国际金融城、天河智慧城、天河智
谷片区等重大平台及成片连片改造区域、重要交通枢纽周边 800 米范围内、城市主干
道两侧等。
第六条 自主改造类及合作改造类旧村项目原则上以经济联社为改造主体。不具备
整村改造条件的，经济社在征得经济联社同意，并按程序报经区政府批准后，可以经
济社为改造主体进行单独改造。
征收储备类旧村项目签约、拆迁、回迁安置工作由属地街道办事处具体负责。
第七条 由属地街道办事处负责，按照《广州市城市更新办法》和《广州市人民政
府办公厅关于印发广州市重大民生决策公众咨询监督委员会工作规定的通知》（穗府
办〔2015〕43号）的相关规定，在项目策划阶段成立旧村改造公众咨询委员会，积
极收集民情民意，据实反映社会各界各种声音、意见和诉求，公正、主动提出意见，
认真建言谋策，督促有关部门听取采纳合理意见和建议。
第八条 由属地街道办事处负责领导、组织经济联社或经济社开展旧村全面改造宣
传工作，重点解读改造补偿安置标准相关政策文件，发动改造范围内相关权属人（村
改制居民、世居祖屋权属人及其他合法产权人）支持并积极参与改造工作，营造良好
的改造氛围。
属地街道办事处应严控各村（社）改造信息发布，确保在改造实施方案未经批准
前，各村（社）的补偿安置标准与市城市更新政策相关规定保持一致。针对村（社）
或前期服务商、合作企业散布的不利于旧村改造的信息，由属地街道办事处责令发布
主体立即停止传播并及时予以澄清。
第九条 经济联社或经济社应就改造意愿、改造方式、改造模式等事项充分征询村
改制居民、世居祖屋权属人等的意见，按村集体经济组织重大事项表决程序，经村集
体经济组织成员（户代表或股东）80％以上表决同意后，向属地街道、区住建园林局
提出改造申请。
区住建园林局牵头会发展改革、科工信、规划和自然资源、农业农村等相关职能
部门意见后，经区城市更新领导小组及区政府同意后，可纳入年度计划。
第十条 自主改造及合作改造类旧村项目的基础数据调查工作，经区住建园林局同
意后，由属地街道办事处组织经济联社或经济社按照《广州市天河区旧村改造项目基
础数据调查与核查工作指引》有关规定开展。
区相关职能部门在各自职能范围内，协助提供改造范围内的共享数据，数据提供
部门应当保证数据的时效性、真实性、合法性。
征收储备类及其他因实际需要的旧村改造项目，由实施主体负责组织开展基础数
据调查工作。
基础数据调查经费纳入旧村庄改造核算成本，其中合作改造类旧村项目在公开引
入合作企业后30 天内由合作企业归垫。
第十一条 旧村改造项目的基础数据核查工作，由区住建和园林局委托有资质的单
位，按照《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》(穗更新规字〔2016〕3 号)相
关规定执行。
核查单位应具备不低于基础数据调查单位的测绘资质，具有相应专业范围及专业
子项，且与调查单位之间不得有利益关系及其他可能影响公平核查的关系。
基础数据核查经费纳入旧村庄改造核算成本，其中合作改造类旧村项目在公开引
入合作企业后30 天内由合作企业归垫。
第十二条 基础调查数据成果经区城市更新领导小组审议通过后提交区政府审定，
经区政府同意后由区住建园林局负责在政府门户网站上公示15日以上，公示期间对数
据有异议的，数据调查负责单位（属地街道）应予以答复，确有错误的，应当更正。
区住建园林局负责将经公示无异议的基础数据调查成果按要求报送广州市住房和
城乡建设局，同步通过政府门户网站向社会公布。
第十三条 自主改造及合作改造类旧村项目的片区策划和控制性详细规划调整方案
编制工作，如涉及传统村落的旧村改造项目，根据《广州市历史文化名城保护条例》
第二十二条、二十六条，应优先编制传统村落保护发展规划，由属地街道办事处组织
经济联社或经济社委托具有相关规划资质的规划设计单位开展实施。
征收储备类或其他因实际需要的旧村改造项目，由实施主体负责组织开展片区策
划方案和控制性详细规划调整方案编制工作。
第十四条 片区策划方案和控制性详细规划调整方案应明确片区发展定位、更新策
略和产业布局、产业发展定位、改造边界、各类用地比例、开发强度、公共配套设施
和基础设施设置等内容，进行经济可行性、规划实施可行性的评估，测算安置、复建
规模和改造效益等。
在规划可承载的前提下，融资区原则上需安排不低于30%建筑面积作为产业发展
空间。鼓励配建创新型产业用房、保障性住房、人才住房、宿舍等产业配套设施。
第三章 引入合作企业
第十五条 各村（社）应严格按照《广州市城市更新局关于印发〈关于进一步规范
旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》的要求，按照公开、公
平、公正的原则，在广州公共资源交易中心或广州市天河区农村集体资产交易中心公
开招标选择有企业信誉好，社会责任感强的合作企业进行旧村改造。
旧村全面改造项目在引入合作企业前，各村（社）可参照广州市全面改造项目采
购前期服务商的有关规定，公开选择前期服务商协助开展基础数据调查、编制改造方
案、土地房产评估等前期专业性、技术性工作。
第十六条 各村（社）原则上应在片区策划方案批复或基础数据调查和核查完成并
经区政府审核公布后再引入合作企业。选择的合作企业应符合以下条件：
（一）近 3 年内无不良诚信记录；
（二）企业注册资本不少于 1 亿元；
（三）具备旧村全面改造经验的企业；
（四）具有二级或以上资质的房地产开发企业；
各村（社）可选择联合体作为合作企业,组建联合体的企业均应符合上述条件。
第十七条 各前期服务商、合作企业应依法依规依程序参与旧村改造工作，切实承
担起相应的社会和企业责任。凡违反以下规定的企业，一经发现，立即列入不良记录
名单，三年内不得以任何名义任何形式参与我区旧村改造项目：
（一）严禁采用虚假宣传、虚假承诺补偿条件等不正当竞争手段获取合作改造项
目。
（二）未经属地街道办事处和村（社）同意，不得擅自与村民宣传洽谈改造有关
事宜。
（三）在改造实施方案未经批准前，对外宣传的补偿安置标准必须与市城市更新
政策相关规定保持一致。
（四）主动向政府相关部门公开旧村改造进展及有关文件资料，不得虚报瞒报改
造项目进度和相关情况。
第十八条 合作企业应承担改造资金、落实改造规划和产业导入要求，协助经济联
社或经济社完成旧村改造实施方案（含补偿安置方案）的编制、报批以及宣传、签
约、临迁、分房、回置等系列改造工作。
第四章 改造实施
第十九条 由属地街道办事处牵头组织经济联社或经济社开展项目社会稳定风险动
态评估工作，综合分析、研判改造项目社会维稳形势，制定实施计划和应急预案，明
确职责分工，做好防控措施。
第二十条 自主改造或合作改造类旧村改造项目，由属地街道组织经济联社或经济
社编制项目实施方案（含改造补偿安置方案）。
经济联社或经济社组织委托具有乙级以上规划资质，并有编制广州市行政区域内
旧村改造项目实施方案经验的规划设计单位，编制旧村改造项目实施方案（含改造补
偿安置方案）。编制过程中，应充分征询相关权属人意见。由经济社作为改造主体
的，还应征询所属经济联社的意见。
项目实施方案应当明确现状调查成果（包括土地权属、建构筑物权属等）、改造
范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目
（包括产业定位、招商要求等）、用地整合、改造补偿安置方案、农转用报批、建设
时序（分期开发的项目应明确分期开发范围、时间计划、资金计划）、社会稳定风险
评估等内容。
旧村改造项目涉及重点行业企业用地的，需开展场地土壤调查及风险评估，用途
变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按照规定进行土壤污染状况调
查。如调查为污染地块，污染地块须经治理与修复，达到相关规划用地土壤环境质量
要求。
项目实施方案由经济联社或经济社按规定完成公开征询意见，并经成员代表会议
80%以上表决通过后逐级上报街道、区住建园林局审核。
项目实施方案由区住建园林局审核同意后报区城市更新领导小组审核；区城市更
新领导小组审核同意后再报区政府审核。经区政府审核同意后，上报广州市住房和城
乡建设局备案。
征收储备类旧村改造项目，由实施主体牵头组织编制拆迁安置复建实施方案。编
制过程中，应充分征询属地街道及相关经济联社、经济社的意见：
（一）拆迁安置复建实施方案应当明确现状调查成果（包括土地权属、建构筑物
权属等）、改造范围、用地界址、地块界线、复建建筑量、改造成本、用地整合、拆
迁补偿安置方案、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。
拆迁补偿安置方案由经济联社或经济社负责完成公开征询意见，并经成员代表会
议80%以上表决通过。拆迁补偿安置方案应明确安置房地点、户型、面积、比例、搬
迁期限、搬迁安置方式、临迁期限、分房方案等事项。
（二）拆迁安置复建实施方案由区住建园林局报区城市更新领导小组审核同意后
报区政府审核。经区政府审核同意后，上报广州市住房和城乡建设局备案。
第二十一条 自主改造或合作改造类项目实施方案获得市有关部门批复后，由经济
联社或经济社组织本村改制居民和世居祖屋权属人对实施方案进行表决。在3年之内
表决同意率超过80%以上的，批复生效实施。经济联社或经济社应将表决结果应向属
地街道、区住建园林局报备。
改造过程中需调整实施方案的，应按实施方案报批程序报请原批准机关批准。
第二十二条 旧村改造项目应按照以下要求稳步有序实施改造：
（一）旧村改造项目实施方案批复生效后，属地街道办事处指导村集体开展改造
补偿安置方案意见征询和改造补偿安置协议签订工作。
（二）分期实施的自主改造或合作改造的旧村改造项目，须按照“权责一致”、“复
建地块与融资地块经济平衡”的双原则，制定分期实施方案，其中分期实施的每一期改
造补偿安置协议签约率达到80%以上后，方可启动房屋拆除工作。
（三）旧村改造过程中应先行启动安置房建设。分期实施的，应当按照安置地块
优先于融资地块的顺序安排，也可每期安置地块与融资地块结合，但首期应当优先建
设安置房。
（四）旧村改造项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在
规定的时限内启动建设，除安置房外，其他建设项目不得启动。
（五）旧村改造项目，融资地块由村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置
后，经成员大会或成员代表会议依法表决同意，村集体经济组织可申请将集体建设用
地转为国有建设用地。
（六）旧村改造项目复建安置区、融资区、市政基础设施等开发建设应按照相关
建设项目审批流程，在办理项目立项、用地报批、土地供应、规划报建、施工许可等
行政审批（审核）手续后，开展项目工程施工、验收备案等。
第五章 项目监管
第二十三条 在项目实施方案批复后，区住建园林局与项目改造主体签订改造项目
实施监管协议，同时建立区、属地街道和改造主体三级联动机制，定期巡查督导。
第二十四条 属地街道应当开展旧村全面改造范围内违法用地和违法建设的日常巡
查、发现、制止、报告、拆除等工作，及时有效制止违法建设行为，杜绝新增违法用
地、违法建设行为。
第二十五条 村集体经济组织违反本实施意见，自行选择合作开发企业的，暂停办
理该项目城市更新相关审核、审批手续。
第二十六条 行政机关及其工作人员在旧村改造基础数据调查，年度计划、方案编
制与审批，旧村改造项目指导、监督、管理等工作中存在违法违纪行为的，依法依规
追究责任；涉嫌构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第二十七条 对组织基础数据调查和审核的有关单位因滥用职权、徇私舞弊、玩忽
职守等导致用于片区策划方案或项目实施方案编制的基础数据出现重大错误的，对相
关责任人进行问责；存在违法违纪行为的，依法依规追究责任；涉嫌构成犯罪的，移
送司法机关追究刑事责任。
第二十八条 有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、基础数据摸查和核
查、城市更新计划申报、城市更新规划和方案编制与审批等城市更新工作中，有欺
诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假
信息、受贿、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管
理，涉嫌构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第六章 其他规定
第二十九条 村集体经济组织履行民主表决程序，应做好会议签到及会议记录，会
议记录应完整准确，表决材料应存档备查。
旧村更新改造表决事项应严格按要求进行公示，公示期间农村集体经济组织应将
每天公示情况以照片或影像的形式进行记录。
第三十条 本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。本细则施行前项目实施方
案已获得批复且仍在有效期内的，不适用本意见。
附件:1．天河区旧村改造职责分工表（含流程图）
2．天河区旧村改造项目基础数据调查与核查工作指南（初稿）
3．天河区旧村全面改造项目复建安置资金监管办法
