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今年月，中共中央政治局召开会议指出，“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。
广州目前全市共有1144条行政村，其中城中村有272条。而目前已全部完成改造的城中村只有10条，改造进度受阻的重要原因是遇到拆迁僵局，个别被拆迁和开发商之间关于拆迁安置补偿方案无法达成一致，这是双方的矛盾焦灼点，是双方各自不同的利益诉求表现。华瑞兴律师事务所参与的杨箕村改造，也曾出现几十户留守户；冼村改造项目虽然已有 99%的村民签约，但1%的留守户仍拒绝签约，导致复建区和融资区无法按时全面完工，项目改造主体保利集团也承担了巨大的投资损失。
目前，《土地管理法》四十五条关于符合公共利益可进行集体土地征收的规定中包括城中村改造的情形，一定程度上导致城中村改造项目中留守户等社会问题难以解决。华瑞兴律师事务所管委会主任魏济民律师就此提出立法建议，以《土地管理法》四十五条的修改为切入点，在公共利益可以依法征收的相关规定中增加一项“超大特大城市中心城区由政府组织实施的城中村改造建设需要用地”的情况。
有鉴于此，华瑞兴法律实务论坛第56期将就上述立法建议开展研讨会，特邀请全国人大代表李秉记、广东省三旧协会田光明秘书长、华南农业大学王权典教授、广东外语外贸大学高飞教授共同探讨立法建议草案相关内容。欢迎您的参与！
会议时间
2023年11月23日（周四）下午 14：30-17：30
广州市天河区黄埔大道159号富星商贸大厦西塔26层（人民日报广东分社）
线上视频号同步直播：
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导引地图:
三、参会人员、人数
参会人员：
欢迎政府机构、房地产公司、金融机构、村委会及其他城中村改造相关公司和个人参加。
人数限制：50人
费用：公益活动，免费参加。
（添加会务人员微信后，请以收到报名成功短信为准，若未报名前往参加，恕不接待，感谢您的理解！）
四、会议议程
14:00 | 签到 |
14:30 | 论坛开幕 |
14：30-14:45 | 广东省三旧协会田光明秘书长做嘉宾致辞 |
14:45-15:30 | 华瑞兴律师事务所管委会主任魏济民律师主讲《城中村改造纳入公共利益土地征收立法建议草案》 |
15:30-15:55 | 广东外语外贸大学高飞教授作主题发言 |
15:55-16:20 | 华南农业大学王权典教授作主题发言 |
16:20-16:45 | 全国人大代表李秉记作主题发言 |
16:45-17:10 | 现场互动问答，共同探讨城中村改造相关问题。 |
17:10-17:30 | 参会人员自由交流，合影留念，论坛结束。 |
五、主题要点（草案附件在页尾）
（一）全国人大立法建议的案由
（二）全国人大立法建议的案据
（三）全国人大立法建议的方案
六、嘉宾介绍
| 【李秉记】 李秉记，1966年生，广东陆丰人，汉族，1986年4月参加工作，致公党，在职大学学历，享受国务院特殊津贴专家，高级经济师，高级工程师。 现任汕尾市政协副主席，致公党汕尾市委主委，中山大学亿达洲海洋生物研发中心副主任。 |
| 【田光明】 广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长，管理学博士 (土地资源管理专业) ，理论经济学博士后，美国访问学者，国土高级工程师。中国土地学会土地经济分会委员、中国城市规划学会城乡规划实施学术委员会委员、广东省城市创新研究会副会长、广东省城乡建设工作专家咨询委员会委员，广东省土地整理复垦开发、节约集约、空间规划等专家库专家。 |
| 【高 飞】 高飞，广东外语外贸大学土地法制研究院教授，院长，博士生导师；吉林大学兼职教授，博士生导师。兼任中国农业农村法治研究会常务理事、中国法学会民法学研究会理事、广东省法学会民商法学研究会副会长、广东省法学会乡村振兴法治研究会副会长等。获第八届高等学校科学研究优秀成果奖（人文社会科学）二等奖、全国百篇优秀博士论文奖、吴玉章人文社会科学青年奖等10余项省部级奖励；被评为第三届广州地区十大杰出中青年法学家。参与民法典物权编和农村土地承包法、土地管理法、农村集体经济组织法等法律法规编修论证。 |
| 【王权典 王权典，华南农业大学法学教授兼法律硕点负责人，农村法治与社会发展研究中心暨新型城镇化法治研究中心主任。 主要从事涉农法制暨城乡区域发展、土地管理和生态环境保护、社会治理等法治研究与政策服务，提交咨询报告或政策建议300 余部（项），提出立法咨询建议 600 余项，协助完成广东省市乡村振兴促进、集体资产管理集体经济发展、扶贫开发、海洋资源保护管理、保护地管理、耕地保护管理、红树林保护等等 30 余部重要立法调研起草；发表学术论文 100 余篇，出版著 作 10 余部。曾获得省政府优秀社科成果奖、第十届钱学森城市学金奖、中国村社发展促进会农村产权改革理论奖等奖项，获得“省优秀法学工作者”“法学会系统先进个人”“广东三旧改造标杆先进人物”等荣誉。 主要社会（学术）兼职：中国农业农村法治研究会与环境资源法研究会常务理事；广东省人大常委会立法咨询专家、省政府法律顾问暨立法咨询专家、省自然资源厅咨询专家；广东省高级法院法官惩戒委员、法院系统环境资源审判咨询专家；广东省城镇化法治研究会副会长、广东乡村振兴法治研究会常务副会长、广东地方立法学研究会及环境资源法研究会副会长；广州市全面依法治市咨询专家及市人大备案审查专家、东莞肇庆惠州等市人大立法顾问、江门市委决策咨询专家、佛山市四套领导班子和顺德区委区政府法律顾问；省、市社会稳定风险评估专家；广东省三旧改造协会法律专家等。 |
七、主讲人介绍
| 魏济民 华瑞兴律师事务所创始高级合伙人兼管委会主任律师，执业超20年。 华瑞兴城市更新（三旧改造）中心主任。广州市越秀区人大代表、广州/武汉/泉州仲裁员、广州人民政府兼职法律顾问、广州铁路投资建设集团外部董事、深圳证交所独立董事、广东国资委法律专家、广东三旧改造协会政策与法律专委会副主任、广东省自然资源厅咨询专家委员会专家、华南师范大学/广东外语外贸大学兼职教授、《南方周末》“年度关注人物”、CCTV《新闻周刊》“民工讨薪”点评律师、《方圆律政》年度房地产律师、美国ENR与《建筑时报》年度中国工程律师、中国采购与招标网PPP金牌律师、人民日报广东分社法律顾问、国家财政部PPP中心专家。 微信：Weijimin2013 |
八、指导单位
【广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会】 简称“广东省三旧协会” 广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会（简称“广东省三旧改造协会”）作为全国首个省级“三旧”改造协会，是由“三旧”改造（城市更新）及其相关领域的企事业单位自愿发起并依法筹备成立的非营利性社会团体组织独立法人，是党和政府联系相关从业者的“智库、桥梁、纽带”，是会员之家、企业家俱乐部，是推动中国城市化进程存量时代高质量发展的重要力量。 2021年3月，协会加入共建自然资源部城乡建设用地节约集约利用实验室，将发挥协会在实践案例、试点经验、成果转化运用方面的优势，联合开展城乡建设用地节约集约利用研究，为广东省“三旧”改造（城市更新）行业的痛点、难点、堵点问题提供咨询服务和技术指导。 |
九、主办单位
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十、会议报名
会务人微信：
林秘书 | ： |
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吴经理 | ： |
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本所官网 | ： | www.gdhrx.com |
本所电话 | ： | 020-38250681/38250276/38250576 |
十一、华瑞兴代表性法律服务单位
1、人民日报社广东分社
2、广州市人民政府
3、广州市财政局
4、广州市建筑集团有限公司
5、广州地铁集团有限公司
6、广州交通投资集团有限公司
7、广州合生创展集团有限公司
8、信达资产广东分公司
9、上海建工集团
10、中国建筑第四工程局有限公司
附件：
全国人大立法建议：修改《土地管理法》四十五条为了公共利益可以依法征收规定中增加一项“超大特大城市中心城区由政府组织实施的城中村改造建设需要用地的”（征求意见稿）
立法理由：
一、城中村改造因缺乏上位法未纳入公共利益范畴规定，导致城中村改造项目推进严重滞后
以广州城中村改造为例，2009年至2013年十四年期间，广州标图建库272条城中村改造项目，目前已全部完成的10条城中村，包括华瑞兴律师事务所参与2011年杨箕村改造，当年也出现几十户留守户，通过协商和诉讼等综合治理解决杨箕村改造留守户问题，特别是全国出名的冼村城中村改造项目，至今还有十几户留守户在房顶插上红旗拒绝搬迁，冼村改造项目已经有99%以上的村民签订拆迁安置补偿合约，但不到1%的留守户拒绝签约导致复建区和融资区无法全面按时完成改造工作，改造主体央企保利集团承担了十四年巨大的投资损失。目前城中村改造因未纳入《土地管理法》四十五条的公共利益如下规定，导致城中村改造项目出现许多拒迁户和复建安置社会问题，特别在前几年广州黄浦区城中村改造十条规定“快批、快拆、快建”，导致几十条城中村改造拒迁户和复建安置社会问题严峻。
《土地管理法》四十五条规定，为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：
（一）军事和外交需要用地的；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；
（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；
（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；
（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。
二、目前在超大特大城市的城中村违章建筑泛滥不断，已经造成大城市治安、交通、疫情、火灾、经济、环保等严峻社会问题
广州城中村发展过程中曾为全国各地来南方的打工仔，提供了价钱便宜位置优越的中心城区居住条件，但随着时代发展，城中村部分角落也出现大量“黄赌毒”案件，个别城中村由于握手楼导致出现火灾消防车无法进入灭火，在城中村房屋居民和租客活活烧死。近期华瑞兴律师事务所作为广州市政府兼职顾问单位，参与广州火车站周边的瑶台经济合作社进行广州做地政策的普法讲课，车辆进去10分钟左右，结果是条断头路，普法讲课车辆出去用了近一个小时。华瑞兴律师事务所2021年作为合生地产集团康乐鹭江城中村改造投资346亿项目专项法律顾问，经历了康乐鹭江城中村疫情的严峻复杂形势，在人口密集人员流动大的城中村容易出现突发传染疫情和社会群体事件，包括康乐鹭江城中村旁边亚洲最大的中大布匹市场是存在重大消防隐患，城中村改造刻不容缓了。
三、建议新时代城中村改造应当在超大特大城市中心城区范围进行，尽早解决城市与乡村发展的利益冲突
城中村改造涉及最广泛的农民利益，改革开放由于中国土地存在国有和集体二元所有制，农村集体所有的土地被国家征收用于国民经济和社会发展取得了巨大的经济效果，村委会和经济社及广大村民为改革开放经济发展做出重要贡献，为了继续保护农村集体所有的土地和农民的宅基地房屋使用权和土地承包权，城中村改造绝对不搞大拆大建，村村点火处处冒烟的激进改造，而是以存量土地保留利用为主，城中村改造不搞房地产开发为主，而是要突出城市社会公益性，主要是解决公共服务短板，提升居民居住质量，增加保障性租赁住房，同时保留城中村历史文化古迹，留住一点乡愁。因此，建议新时代城中村改造应当在超大特大城市中心城区范围进行，主要是超大特大城市城区范围巨大，比如广州周边的从化增城两区非中心城区，目前土地市场公开出让与城中村改造协议出让土地的价值相差不大，城中村改造投资主体没有一定的获利空间，无法积极稳健推进城中村改造的发展，一旦因为国家政策和经济环境影响导致城中村改造项目烂尾，造成城中村农民临迁费、拆迁补偿费等得不到保障，影响社会稳定大局。
四、由于房地产风险巨大，特别民营地产商暴雷不断，城中村改造作为促进国民经济和社会发展的公共利益，需要政府组织实施
近几年，从恒大地产到碧桂园地产等大型知名地产商经营严重困难，许多城中村改造项目因为资金问题导致烂尾，拖欠许多村民的巨额临迁和补偿费，导致大量村民上访政府要求解决巨额临迁和补偿费问题。另外，城中村改造项目由于大量社会平台费台底协议，滋生大量村委班子集体腐败的犯罪案例，涉及城中村改造项目几亿至几十亿的天价平台费，严重侵害了村集体和全体村民的财产利益，由于社会平台公司与村委班子内外勾结，盘剥改造地产商的投资资本，严重阻碍了城中村改造项目顺利推进。政府引进央企国企参与城中村改造项目，可以解决城中村改造项目资金缺口，同时消灭了城中村改造项目社会平台费台底协议问题，实现村民、村集体、国企平台、改造地产商、政府的合作共赢的局面，为城中村改造项目又好又快发展打下的坚实基础。
立法案据：
2020年，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。我们要深刻领会实施城市更新行动的丰富内涵和重要意义，坚定不移实施城市更新行动，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。
2023年4月28日，中央政治局会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。超大特大城市人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）： 7个超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。14个特大城市：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
上海人大：未来五年全面完成中心城区周边城中村改造，财联社2023年1月11日电，上海市第十六届人大一次会议1月11日上午在世博中心开幕。上海市市长龚正作《政府工作报告》。龚正说，未来五年，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，“两旧一村”改造取得阶段性成果，中心城区零星二级旧里以下房屋改造、小梁薄板房屋改造、中心城区周边城中村改造全面完成，郊区旧城区改建加快推进。
参考地方人大城中村纳入公共利益范畴的相关立法：
《深圳经济特区城市更新条例 》（2020年12月30日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过
第三十六条 旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。
城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
《上海市城市更新条例》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2021年8月25日通过，现予公布，自2021年9
